Gammelordføreren om boligmangel: – Korrupsjonssaken preget oss lenge

1. desember fikk politikerne i Drammen lagt fram interessante tall: Drammen burde hatt mellom 2000 og 3000 flere innbyggere enn i dag.

Det var konklusjonen til forsker Knut S. Vareide, som la fram en rekke tall og sammenligninger mellom Drammen, nabokommunene og andre sammenlignbare kommuner på Østlandet (Holmestrand, Øvre Eiker, Lillestrøm, Kongsberg, Tønsberg, Asker, Moss, Bærum, Sandefjord, Fredrikstad og Lier).

Tallene var stort sett dystre for Drammens del: hvor attraktiv byen er for næringslivet er negativ, befolkningsveksten er lav, innflyttingen er lav. Drammen lå høyere enn mange av byene på en del parametre - men også i bunn på flere av statistikkene. For eksempel ligger Drammen dårligst an når det gjelder innflytting fra andre steder i Norge.

På ett område skilte Drammen seg spesielt ut.

For lav boligbygging?

– Når det gjelder lav bostedsattraktivitet og lav nettoflytting, så har jeg ingen andre hypoteser. Jeg tror det er manglende boligbygging som er årsaken, sier Vareide.

For tallene han legger fram viser nemlig at Drammen i ti år har bygget langt færre boliger enn sammenlignbare kommuner.

Drammen ligger på bunn blant sammenligningskommunene når det gjelder boligbygging mellom 2010 og 2019. På nasjonal basis var Drammen nummer 171 på boligbygging - mens f eks Holmestrand på topp var nummer 39 på landsbasis.

En som ikke er overrasket over dette er tidligere ordfører Tore Opdal Hansen. Han var ordfører fra 2003 og helt til 2019 - og satt dermed hele perioden Vareide viser tall fra.

– Boligbyggingen i Drammen har vært lav. Spesielt etter finanskrisen tok det lang tid før den kom i gang igjen, sier han.

Attraktiv by

Også flere meglere har inntrykk av at det er bygd for lite i Drammen de siste ti årene. Blant dem er prosjektmegler Andreas Johnsen i DNB Eiendom.

– Hva er årsaken?

– Det er litt vanskelig å si. Prosjektene som blir lagt ut i markedet går veldig bra, men det har ikke vært så mange prosjekter. Jeg har ikke inntrykk av at det er på grunn av lav interesse at det ikke bygges, Drammen er veldig attraktivt, sier han.

Vareide mener hans tall også tyder på at Drammen er poppis. Det er altså ikke på grunn av lav attraktivitet og interesse at det bygges lite.

– Da burde også boligprisene ha blitt lave. Drammen har omtrent samme boligpriser som Moss, og der bygges det dobbelt så mye. Boligprisene i Drammen er høyere enn i Holmestrand og Tønsberg hvor det også bygges vesentlig mer. Så boligprisene i Drammen indikerer at byen er attraktiv. Da er det boligbyggingen som er for lav, slår han fast.

Men det er ikke noe åpenbart i tallene som forklarer hvorfor. Drammen har ikke særlig mye lengre saksbehandlingstid enn sammenlignbare kommuner, og det er satt av flere tusen mål i arealplaner og lignende til boligbygging. Så hva er årsaken?

Peker på korrupsjonssak

Tidligere ordfører Tore Opdal Hansen peker på noe ganske konkret som en mulighet:

– Vi hadde en korrupsjonssak i Drammen som preget kommunen lenge. Og som man tok veldig på alvor. Det gikk også kraftig utover de som var helt uskyldige. Det gjorde nok det at ansatte i kommunen ble veldig forsiktige. De bestrebet seg på å være veldig korrekte og ikke gjøre feil, sier han.

Korrupsjonssaken startet da kommunen fikk et tips om at enkeltansatte i byggeavdelinga tok imot bestikkelser i 2015. Én person som tidligere jobbet i kommunen ble idømt fem og et halvt års fengsel.

Tidligere ordfører Tore Opdal Hansen tror korrupsjonssaken har påvirket boligbyggingen i Drammen. Foto: Kenneth Lia Solberg

Hansen sier han fikk tilbakemeldinger fra utbyggere på at dette gjorde at ting gikk treigere i kommunen. I 2018 og 2019 var det spesielt lang saksbehandlingstid, viser tall fra SSB - men også i 2016, året etter skandalen, var saksbehandlingstiden for reguleringsplaner på 18-19-måneder.

Flere meglere og utbyggere peker på lang saksbehandlingstid, og at det kan være kronglete å få gjennom plansaker. Christian Gjesdal Udgaard i Nordvik Eiendom har klare tanker om hvorfor det bygges for lite i Drammen:

– Noen utbyggere føler at kommunen ikke er den enkleste å samarbeide med. Det handler rett og slett om effektiviteten og håndtering av hele byggeprosessen. Flere utbyggere mener det tar for lang tid før de får svar, og før prosjektet kan settes i gang. Da velger de heller steder hvor det tar halvparten så lang tid å komme i gang, sier han.

Han peker på at noen utbyggere også har opplevd at prosjekter stoppes i siste liten av politikerne, og at det er demotiverende. Han kommer samtidig med en sammenligning med kommunen som ligger på topp i boligbygging i Vareides tall:

– I Holmestrand virker dialogen god mellom kommunen og utbygger. Ting går mer på skinner. Da er det også lettere å få gjort noe med prosjektene dine.

For få tomter - og for dyrt?

Udgaard er selv fra Drammen, og selv om han opplever at boligmarkedet i Drammen nå går bra, tror han det er for få tomter tilgjengelig.

– Det er tilgang på for få tomter. Og skal du ha enebolig og rekkehus, kreves det større tomter, sier han. Udgaard mener akkurat hus er noe det bygges for lite av - og at det kan være blant forklaringene på at folk velger å bosette seg andre steder.

– De som ønsker å bo i et nyere rekkehus til 4-5 millioner finner lite i Drammen. For vanlig Ola Nordmann syns jeg det bygges veldig lite. Det er primært snakk om dyre leiligheter og eneboliger, sier han. Og tror det har å gjøre med hvem som bygger:

– Drammen kommune er flinke på mye. Men det oppleves at ting tar litt lang tid. Da kan det ende med at det bare er de store utbyggerne som prioriterer utbygging i Drammen, og de bygger nesten kun leiligheter, sier han.

Christian Gjesdal Udgaard i Nordvik Eiendom. Foto: Kolonihaven foto

Innsigelser til besvær

Megler Johnsrud tror også det kan være for få muligheter til å bygge.

– Det kan nok ha noe med reguleringen å gjøre i kommunen, at det ikke blir regulert nok boliger, sier han

Men Tore Opdal Hansen påpeker at Drammen har mange områder som er regulert for bolig, i 2018 var det 14.000 enheter. Men han erkjenner at det ikke automatisk betyr at det kan bygges der:

– Det er viktig at områder reserves til boligutvikling, og at man i de områdene kan lage reguleringsplaner og komme i gang hvis det ikke ligger innsigelser. Dessverre er for eksempel Statens vegvesen veldig ivrige på innsigelser.

Johnsrud mener det reelt sett kan være færre tomter tilgjengelig enn det ser ut på papiret - fordi mange av de regulerte tomtene ikke kan bygges ut.

– Det er flere forskjellige tomter i porteføljen til utbyggerne, som kan være fine og attraktive å bygge på. Men det handler også om ting som veinettet. Et eksempel er Konnerud, det er mange ledige tomter, men vanskelig å få til noe på grunn av manglende nedføring, sier han.

Avdelingsdirektør Øysten Harkinn i utbyggerselskapet JM Norge sier dette er en kjent problemstilling i mange kommuner, og at man derfor ikke kun kan se på områder som på papiret er regulert til bolig.

– Vi vet at i Oslo er det et problem at mange av områdene som er regulert til boliger i realiteten ikke kan bygges ut. Det kan hende det samme er tilfelle for Drammen, men det vet vi ikke.

Øystein Harkinn i JM Norge har godt inntrykk av Drammen som utbyggerby - men tror det kan være færre tomter tilgjengelig enn det ser ut som. Foto: JM Norge

Harkinn sier de ikke opplever Drammen som noen spesielt treg kommune - tvert imot.

– Det har vært noen utfordringer, spesielt det siste året, men ting går framover. I de prosjektene vi har hatt i kommunen har det vært 15-18 måneder saksbehandlingstid, og det er i nedre sjikt. Det som kan være utfordrende er det politiske, og vi sliter jo for eksempel med kvoten på Konnerud. Man må bare føye seg. Men det gjør jo at ting går litt treigt.

Kvier seg

Dagsavisen Fremtiden har snakket med en utbygger som ikke vil stille opp i saken med navn. Han har hatt prosjekter i mange byer, også i Drammen. Han mener det samme går igjen i mange kommuner:

– Jeg snakker med andre utbyggere også, og vi er generelt enige om at det kan være vanskelig å få fremdriften vi ønsker. Det er gjerne der det ligger. Tidslinja er kanskje det viktigste av alt. Om du ikke engang kan lage estimater som du tror er mulige å holde – så er det alltid en utfordring. Og en grunn til at man kvie seg for å ta på seg prosjekter, sier han.

Han peker på utsettelser i prosjekter eller at man må søke om masse dispensasjoner som eksempler på ting utbyggere vil unngå.

– Det kan jo være en grunn til at man får lavere utbygging i enkelte områder, at hvis risikoen er for høy når det gjelder prosessen i det offentlige, så vegrer du deg.

Nå går boligmarkedet i Drammen veldig bra, er beskjeden fra miljøet. Og den tidligere ordføreren Opdal Hansen er optimist:

– Dette er nok et spørsmål om tid. Jeg er sikker på at Drammen vil være et attraktivt sted å flytte til. Det skyldes ikke minst togforbindelse til Oslo hvert tiende minutt.