Boligprognoser for 2024: − Påfallende at «boligfjellet» har vokst så mye

Siste uken før jul kommer Sparebank 1 SR-Bank med justerte prognoser for boligprisutviklingen, nasjonalt og i storbyene i Sør-Norge.

− Vi justerer ned prognosene vi laget i sommer. Da trodde vi på en økning på tre prosent for 2024. Nå tror vi den vil øke med én prosent nasjonalt. Grunnen til at vi venter dempet vekst, er den oppjusterte rentebanen og at antall boliger i markedet har økt kraftig, sier sjeføkonom Kyrre Knudsen i SR-Bank.

− Det mest påfallende med boligmarkedet akkurat nå, er at vi har gått fra å ha svært få, til å ha svært mange boliger i markedet. Denne endringen har skjedd i løpet av noen måneder. Antall boliger for salg, det såkalte «boligfjellet», har vokst mye og er nå større enn på mange år, fortsetter han.

Knudsen forklarer at vanlig markedslogikk tilsier at de siste månedenes endringer i boligmarkedet, ville gitt et like bratt boligprisfall.

− Men veldig lav arbeidsledighet, som trolig vil være svært lav også de neste årene, gjør at de fleste ønsker og klarer å eie bolig. Lav ledighet er nok den beste forsikringen vi har mot et bratt boligprisfall, for den støtter også de som skal inn i boligmarkedet, selv om økt rente har gjort det dyrere å låne, sier han.

Lenger ned i saken får du konkrete prisprognoser for storbyene i Sør-Norge, samt hva som ventes å påvirke boligprisene i de ulike byene

Les også: Norges Bank øker renten før jul

− Alt tyder på reallønnsøkning

Nyboligmarkedet sliter imidlertid aller mest for tiden. Det bygges svært få nye boliger, og dette er krevende. Samtidig støtter dette bruktboligmarkedet, og er med på å dempe prisfallet vi normalt ville fått på grunn av alle rentehoppene.

− Det meste tyder på at rentetoppen er nådd, men at vi vil være på toppen en stund. Norges Bank signaliserer at styringsrenten blir på 4,50 prosent, til den settes ned høsten 2024. Rentemarkedet, derimot, venter raskere kutt, sier sjeføkonomen.

Den 14. desember økte Norges Bank styringsrenten med 0,25 prosentpoeng. Slik komiteen i sentralbanken vurderer utsiktene og risikobildet, vil styringsrenten trolig holdes på dette nivået en god stund.

− Vi ser at økonomien kjøler seg ned, men prisveksten er fortsatt for høy. En økning i renten nå, reduserer faren for at prisveksten holder seg høy lenge. Trolig holder vi styringsrenten på 4,50 prosent en god stund framover, sa sentralbanksjef Ida Wolden Bache.

− Lønningene har i sum økt med 11 prosent de tre siste årene. Inflasjonen har økt med 10,8 prosent. Alt tyder på at lønnsøkningen neste år blir klart høyere enn inflasjonen, slik at det blir reallønnsøkning. Det har vi ikke hatt de siste årene. Lønnsøkningen vil altså være med på å øke folks kjøpekraft generelt, og dermed evne til boligkjøp spesielt, sier Knudsen i SR-Bank.

Les også: Slik forhandlet Endre opp lønnen sin

− Soleklar vekstvinner

Trond Lura, daglig leder i DNB Eiendom Stavanger, tror Stavanger og omegn blir soleklar vekstvinner i 2024, slik som i år.

− Vi spår en prisvekst i Stavanger på opp mot ti prosent i 2024, sier Lura til RA.

I 2023 har Stavanger så langt har hatt boligprisvekst på åtte prosent, som er desidert høyest i landet. Likevel er vi langt bak resten av Norge når vi ser på den samlede prisveksten de siste ti årene − her ligger vi på 11,7 prosent sammenlignet med landsgjennomsnittet på 54,9 prosent, ifølge Lura.

− Signalene på at rentetoppen er nådd vil gradvis gi psykologisk trygghet, og fungere nærmest som medisin mot voksende uro rundt dyrtiden vi lever i. Dette, kombinert med et ekstremt sterkt arbeidsmarked og en energisektor som «går så den griner», gjør at vi trolig vil få prisøkning i boligmarkedet også i 2024, utdyper Lura.

En annen svært medvirkende årsak til veksten, er at det gjennom året har blitt et kraftig underskudd av boliger. Dette henger, blant annet, sammen med et dramatisk fall innenfor nybygg. Samtidig ser vi at høy tilflytting har lagt press på utleiemarkedet, som igjen skaper ringvirkninger over på boligsalgene.

− Utleieprisene vil nok føre til at flere og flere velger å sette pengene sine i utleieboliger som en langsiktig investering, sier Lura.

− I Stavanger har vi en sunn og god sammensetning i boligmassen. Nesten alle bydeler har et godt utvalg av både store og mindre boliger, Ser vi på sykepleierindeksen, som viser hvor stor andel av boligene en person med sykepleierlønn har råd til, kommer Stavanger godt ut, sier han videre.

Oslo og omegn: − Grunn til bekymring

Akkurat nå er det faktisk ikke sikkert at boligprisene er en god indikator på hvordan det står til i boligmarkedet, mener Knudsen i SR-Bank. Årsaken er at det er flere enn normalt som prøver å selge.

− Usolgte boliger har økt mye. Det kan føre til at selgerne etter hvert tar boligen av markedet, fordi de ikke får den prisen de ønsker. Dette kan føre til at antall omsatte boliger faller en del steder framover, selv om omsetningen har holdt seg ganske bra hittil, sier han.

Så, hvordan er boligprisene ventet å utvikle seg i de største byene i Sør-Norge når vi skriver 2024?

− Oslo påvirkes av hovedstadsfordeler, med befolkningsvekst og boligetterspørsel. Byggingen i Oslo har vært lavere enn etterspørselen gjennom mange år, som har ført til ganske raskt stigende priser de siste ti årene. Jeg tror dette vil bidra til å støtte prisene i Oslo framover, sier Knudsen.

− Samtidig kan høye boligpriser, høyt gjeldsnivå, økt rente og flere boliger for salg dempe markedet i tiden som kommer. Jeg tror vi vil se at prisene flater ut i Oslo i 2024. Det har vært lite boligbygging, og hovedstaden vil alltid tiltrekke seg mange på grunn av arbeidsmarkedet.

Sjeføkonomen er imidlertid redd for at vi vil se mer nedgang i områdene rundt Oslo, da antallet usolgte boliger rundt hovedstaden har økt veldig mye.

− Nedgangen kan nok være betydelig en del steder, kanskje opp mot ti prosent. Et påfallende trekk er nemlig at de områdene som trolig får størst boligprisnedgang, er de samme som har opplevd størst prisvekst de siste årene, og som er mest forgjeldet. Dette gjør at nedgangen kan bli en selvforsterkende, negativ spiral − og det gir grunn til bekymring, sier han.

Les også: Store forskjeller i hyttemarkedet: − Vi solgte over prisantydning

Her vil boligprisene øke

Stavanger og Kristiansand, på den annen side, er områdene der vi først og fremst vil få se noe prisvekst. I disse byene er prisene vesentlig lavere enn gjennomsnittet i Norge.

− I Kristiansand er prisen per kvadratmeter 27 prosent lavere, i Stavanger er den 12 prosent lavere. Og i Stavanger har prisene knapt steget de siste ti årene, sier Knudsen.

− Markedet her virker mer stabilt enn del andre steder, blant annet fordi byggingen har vært dempet av prisutviklingen og oljenedturen for noen år siden. I Stavanger vil også energisektoren trekke prisene opp de neste årene.

Energisektoren vil også påvirke Bergen, men ikke i like stor grad som Stavanger og Kristiansand.

− Bergen har også hatt ganske god prisutvikling det siste tiåret, men ikke så enormt som Oslo. Prisen per kvadratmeter er lik snittet for Norge. Bergen er Norges nest største by, og det kan tilsi at prisene bør være noe høyere enn snittet i Norge, sier Knudsen.

Prisfall fem av seks måneder

Eiendom Norges statistikk for november viste at boligprisene falt med 1,3 prosent. Sesongjustert gikk de opp 0,1 prosent.

– I likhet med de siste månedene, dras sesongjusteringen fortsatt opp av den spesielt svake utviklingen høsten 2022. Ser vi på november flere år tilbake, er utviklingen svak tross den lille oppgangen, sa direktør Henning Lauridsen.

Med nedgangen i november har boligprisene falt i fem av de siste seks månedene. Det kommer, blant annet, etter at Norges Bank har økt styringsrenten flere ganger, ifølge Eiendom Norge.

Slik er SR-Banks oppdaterte boligprognoser:

Les også: Vibekke byttet bolig i sommer: − Vi har spart flere millioner