Lykkelandtiden er over i boligmarkedet: – Jeg tror ikke bolig kommer til å bli et godt investeringsobjekt i årene som kommer

Etter en periode med historisk lav rente på boliglånet, er renta nå på vei oppover.

– Ved starten av pandemien satte sentralbanken ned renta for å hjelpe til i en tid da det var stor usikkerhet. Den usikkerheten forsvant ganske raskt, men renta forble lav, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets.

Norges Bank, som er sentralbanken i Norge, har renter som virkemiddel for å påvirke landets økonomi. Den lave renta har gitt folk flest mer penger mellom hendene, fordi lånene – da særlig boliglånet – tar mindre penger ut av lommeboka.

Norges Banks styringsrente var null fra mai 2020 til september i fjor. Da ble den hevet til 0,25 prosent, og så videre til 0,5 prosent i desember. Sentralbanken har varslet at de planlegger å sette styringsrenta videre opp i mars om den økonomiske situasjonen holder seg.

Styringsrenta er renta som bankene får på sine innskudd i Norges Bank. Styringsrenten fastsettes åtte ganger i året av komiteen for pengepolitikk og finansiell stabilitet. Under pandemien var den altså nede i null for første gang i historien. Også andre land hadde rekordlave renter i starten av pandemien.

[ Blir det brennhett? Eller roligere? SV ønsker seg dette grepet for boligmarkedet i Oslo ]

Ingen sammenheng

– Normalt er det en sammenheng mellom lav rente og usikker framtid. Ved starten av pandemien var det ingen sammenheng, i alle fall ikke etter noen uker. Det var som et lykkeland: Forventningen til vekst var god blant folk, bedrifter kom seg raskt våren 2020, og renta var lav. Boligmarkedet skjøt fart allerede i april 2020. Nordmenn kunne ikke handle i utlandet, og forbruket av mange tjenester ble rammet av koronarestriksjonene. Det førte til overetterspørsel etter varer under pandemien, sier Andreassen.

Dette skjedde også internasjonalt. Resultatet ble mangel på arbeidskraft og dermed lønnspress.

– Dette gir prisvekst og gjeldsvekst, noe som gjør at sentralbanken får angst, sier Andreassen.

Hvis det ikke gjøres noe, kan inflasjonen – altså den generelle prisveksten – bli høy. Inflasjonen i Norge mot slutten av 2021 var på det høyeste på 13 år, særlig drevet av strømprisene, men også en rekke andre varer som drivstoff og noen servicetjenester. I USA var prisveksten på 7,5 prosent fra januar i fjor til samme måned i år – den høyeste siden tidlig på 80-tallet – mens renta fortsatt er null.

– Høy inflasjon, slik vi hadde på 1980-tallet, kan gi en spiraleffekt som ikke er bra, forklarer Hallgeir Kvadsheim, økonomiekspert bak nettstedet Pengeverkstedet.no og programleder i TV-programmet Luksusfellen.

– Er inflasjonen veldig høy, kan folk føle at pengene blir mindre verdt dag for dag, slik at de i ytterste konsekvens bruker dem opp med en gang, gjerne på ufornuftige ting. Vi er langt unna det i Norge, men det er slikt som skjer i land der inflasjonen er ute av kontroll, sier Kvadsheim.

---

Fakta: Styringsrente og boliglånsrente

* Styringsrenta er Norges Banks viktigste virkemiddel for å stabilisere prisveksten og utviklingen i norsk økonomi.

* Styringsrenta i Norge er den renta som bankene får på sine innskudd i Norges Bank opp til et fastsatt beløp – en kvote.

* Bankene betaler over tid mer enn styringsrenta for innskudd og langsiktig finansiering. Bankene har dessuten utgifter til driften, og de skal tjene penger.

* Boligrenta ligger i gjennomsnitt 1,5–2 prosentpoeng høyere enn Norges Banks styringsrente.

Kilder: Norges Bank og Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets.

---

[ Rødgrønn uenighet om «bolighai»-politikk: – Vi vet det blir tøffe dragkamper ]

Økonomi i særklasse

– Kjerneinflasjonen er fortsatt relativt lav her til lands, men den økte veksten i konsumprisindeksen samlet sett, grunnet økte energipriser, påvirker også boligmarkedet, sier Nejra Macic, sjeføkonom hos Prognosesenteret.

Konsumprisindeksen beskriver utviklingen i forbruk av varer og tjenester for private husholdninger i Norge.

Kvadsheim trekker også fram at den lave renta har vært en følge av pandemien, for å stimulere, men at økonomien nå er tilbake på et normalspor.

– Vi må huske på at renta den siste tiden har vært ekstremt lav, og at den selv med flere hevinger i tiden som kommer, vil den fortsatt være forholdsvis lav.

Andreassen peker på at økonomien i Norge har vært i en særklasse også før pandemien, helt siden finanskrisen i 2008.

– Det har ikke vært noen sammenheng mellom renta og realøkonomien. Det har vært et sug etter å låne. I så å si alle andre land har gjeldsgraden gått ned etter finanskrisen, fordi folk ble redde og ønsket å kvitte seg med gjeld. I Norge, derimot, har gjeldsgraden økt. Renta har rett og slett vært for lav, og nå kommer det nok en normalisering. Mange har aldri opplevd høy rente, og tror at 5 prosent er skyhøyt. På 1980-tallet var renta over 10 prosent. For å si det sånn: Hvis du synes bankenes fastlånsrente er for høy, så har du lånt for mye.

[ Når kan Sara kjøpe seg bolig - og til hvilken pris? ]

Svak til moderat boligvekst

Nå mener ekspertene at vi kan forvente flere rentehevinger i tiden som kommer, og antakelig tre til fire av dem allerede i år.

– På kortere sikt vil økte renter dempe prisveksten for boliger, mener Kvadsheim.

Også Macic forventer at renteøkningene vil bremse boligetterspørselen og prisene. Hun trekker i tillegg fram at det har vært en prisøkning på byggematerialer som har gjort både oppussing og nybygging dyrere.

– Det er så mange faktorer som trekker i hver sin retning, at det samlet sett peker på en svak til moderat boligprisvekst fremover, sier hun.

Andreassen, derimot, er mer negativ når det kommer til prisvekst i boligmarkedet.

– Jeg tror ikke bolig kommer til å bli et godt investeringsobjekt i årene som kommer, sier han.

Kvadsheim mener at det for folk flest ikke er noe stort poeng hvor mye boligen deres er verdt. Men han påpeker at renter som øker, kan gjøre noe med det økonomiske handlingsrommet.

– Mange gir blaffen i boligprisvekst, de skal uansett bo i boligen lenge. Men for dem som bruker boligen som en forbruksbank – som tar opp mer boliglån for å pusse opp, kjøpe bil eller reise – blir det en justering. Med økte renter kan det bli vanskelig å bruke egen bolig som kassekreditt.

[ Boligprisene steg 5,2 prosent i fjor ]

Inflasjon

– Høyere inflasjon «spiser opp» boliglånet ditt raskere. Dette merket låntakerne på 80-tallet godt. Men en høy inflasjon er ikke nødvendigvis positivt for låntakere, fordi det fører med seg høyere renter og dessuten kan påvirke lønninger og investeringer på en negativ måte, sier Kvadsheim.

Andreassen sier inflasjon i visse tilfeller kan være bra for deg hvis du har lån.

– Men lønnsveksten må være like høy eller høyere enn rentestigningen hvis inflasjon skal være lønnsomt for folk med boliglån. For personer med mye gjeld kan inflasjon bli et problem uansett, fordi renteutgiftene kan bli svært store, forklarer han.

Selv om renta er på vei opp, tror ikke ekspertene at vi får en lignende situasjon som mot slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet, da renta var på langt over 10 prosent.

– Den gangen prøvde vi å holde en stabil kronekurs i forhold til europeiske valutaer. Tilliten til den norske krona var svak, og renta var høy i Europa, og vi fikk ekstra høy rente av den grunn, sier Andreassen.

– I dag kommer ikke sentralbanken til å sette renta så høyt at folk får trøbbel. Det har de ingen ønsker om. Men renta må så høyt at den virker i økonomien, sier han.

[ Hold deg oppdatert. Få daglige nyhetsbrev fra Dagsavisen ]

---

KPI og inflasjon

Konsumprisindeksen (KPI) steg med 3,2 prosent fra januar 2020 til januar 2021. De høye strømprisene er fortsatt hovedsakelig årsaken til oppgangen.

KPI justert for avgiftsendringer og energivarer – også kalt for kjerneinflasjonen – steg med 1,3 prosent fra januar 2021 til januar 2022. Norges Bank hadde på forhånd anslått at kjerneinflasjonen ville være på 1,0 prosent, så økningen er større enn ventet. Sentralbanken har varslet at de planlegger å sette renten videre opp i mars om den økonomiske situasjonen holder seg.

Kilde: NTB

---