Egenkapitalkravet har holdt mange utenfor boligmarkedet, og har man ikke foreldre som kan hjelpe, eller oppsparte midler har boligdrømmen vært, ja nettopp, en drøm.
Skal man kjøpe en bolig i dag til fem millioner kroner, må man ha 750.00 kroner i egenkapital. Fra nyttår «holder» det med 500.000.
Fare for mye gjeld
Professor ved Norges Handelshøgskole (NHH), Ola Grytten, frykter at boligkjøpere ved den nye forskriften kan pådra seg mer gjeld enn godt er.
– Det er en fare for det. Dermed kan dette fort virke mot sin hensikt, skriver han i en e-post til Dagsavisen.
Som professor sier han at han verken støtter eller er imot endringen i forskriften. Men at han ser både fordeler og ulemper.
Det blir lettere for førstegangsetablerere å komme seg inn på markedet. Samtidig blir deres bæreevne eller soliditet mindre ved lavere egenkapitalkrav.
— Ola Grytten professor ved NHH
– Det blir lettere for førstegangsetablerere å komme seg inn på markedet. Samtidig blir deres bæreevne eller soliditet mindre ved lavere egenkapitalkrav. Med tanke på at norske husholdninger allerede er blant de mest forgjeldede i hele Europa er det betenkelig. Det kan føre til økt etterspørsel etter bolig og økte priser, som igjen går hardt utover førstegangsetablerere. Det kan også bidra til at renten bruker lengre tid på å komme ned, sier han.
– Blir det lettere for førstegangskjøpere å kjøpe bolig, eller blir det enda mer kamp om boligene, og mer heftige budrunder, siden enda flere vil være på markedet?
– Begge deler vil nok skje, uten at jeg vet hvilken effekt som er sterkest.
– Finanstilsynet har advart mot dette. Skjønner du deres argumenter om at dette vil føre til høyere priser og mer gjeld?
– Ja, det er en fare. Samtidig skal en huske på at Norges Bank anbefaler dette, sier professoren ved NHH.
– Kan endringen påvirke rentene og boligprisene?
– Ja, økte priser på boliger og økt belåning er ikke gode nyheter for finansiell stabilitet som er et av de parameterne Norges Bank skal ta hensyn til når de setter renten. Dette kan føre til økte priser på boliger og langsommere rentenedgang. Samtidig skal vi huske at Norges Bank går inn for dette bla fordi man mener boligbyggingen kan skyte fart og virke prisdempende.
– Boligprisene kan stige på grunn av økt etterspørsel, samtidig vil økt boligbygging kunne virke i motsatt retning. Men jeg frykter etterspørselseffekten blir størst, blant annet på grunn av tregheter i å sette i gang boligbygging.
– Vil dette påvirke boligmarkedet på sikt?
– Ja, det kan føre til både økt tilbud og etterspørsel og jeg vil tro en viss prisvekst, selv om økt boligbygging vil bidra til å dempe denne prisveksten.
– Har dette noen påvirkning på leiemarkedet?
– Leiemarkedet reflekterer oftest eiemarkedet. Økte priser på bolig vil etter hvert føre til økt leie. Økt konkurranse fra førstegangsetablerere kan også føre til at utleiere må skru opp prisene. Samtidig vil et på sikt økt tilbud på grunn av dette virke dempende på leieprisene, avslutter professor Ola Grytten.
– Gir flere en reell sjanse
Administrerende direktør i NBBL (Norske Boligbyggerlag) Bård Folke Fredriksen mener derimot dette er et riktig grep av regjeringen.
– Omfanget av foreldrehjelp blant boligkjøpere har økt kraftig etter at forskriften ble innført. Det betyr i praksis at folk med lik inntekt og betjeningsevne gis ulike muligheter for låneopptak og boligkjøp. Det er derfor veldig bra at regjeringen senker egenkapitalkravet, sier Bård Folke Fredriksen til Dagsavisen.
– Hva vil dette ha å si for de som skal kjøpe bolig?
– For de som har jobb og inntekt betyr dette at flere vil få lån og kunne kjøpe egen bolig.
For de som har jobb og inntekt betyr dette at flere vil få lån og kunne kjøpe egen bolig.
— Bård Folke Fredriksen, NBBL
– Blir det lettere for førstegangskjøpere å kjøpe bolig, eller blir det enda mer kamp om boligene, og mer heftige budrunder, siden enda flere vil være på markedet?
– Dette vil gjøre det lettere for den enkelte førstegangskjøper, men utlånsforskriften – som NBBL støtter – er fortsatt veldig streng. Så det er liten grunn til å tro denne endringen vil ha noen betydelig endring på markedet for øvrig, sier han.
– Finanstilsynet advarer mot dette. Skjønner du deres argumenter om at dette vil føre til høyere priser og mer gjeld?
– Nei, de som ikke får lån må også bo et sted, og leiemarkedet er ikke rimeligere eller mindre presset. Å leie bolig er nå så dyrt at man heller ikke klarer å spare særlig. For øvrig anbefaler Norges Bank lettelser i egenkapitalen og tror ikke den alene utgjør den trusselen Finanstilsynet skyver foran seg.
– Tror du dette grepet vi få fart på boligbyggingen?
– Ja, forhåpentligvis noe. Og vi trenger mer boligbygging fordi befolkningen vokser og det er en ubalanse mellom antallet boliger og boligsøkere. De nærmeste årene vil en kraftig boligprisøkning i mye større grad være forårsaket av for lav byggetakt.
– Vil dette påføre at boligkjøpere pådrar seg mer gjeld enn godt er?
– Denne endringen påvirker ikke hvor mye lån den enkelte får, men hvem som får lov til å låne. Utlånsbegrensningene har fungert etter hensikten, men har en sosial slagside ved det høye egenkapitalkravet. Regjeringens endringer gir flere en reell sjanse på boligmarkedet – uavhengig av foreldrenes økonomi.
Han tror ikke at dette vil påvirke rentene vesentlig, heller ikke at dette vil påvirke boligprisene eller leiemarkedet. Men han tror det vil påvirke boligmarkedet på sikt.
– Folk som i dag er stengt ute fra lån tross inntekt og jobb kan nå låne. Det er bra, sier Bård Folke Fredriksen.
Les også: SV: Satser en halv milliard på bolig
Støtter endringen
Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, sier til Dagsavisen at de definitivt støtter regjeringens endring av forskriften.
– Lavere egenkapitalkrav reduserer betydningen av arv. For mange har det vært vanskelig å spare samtidig som man betaler en høy husleie i et leieforhold, sier han til Dagsavisen.
– Effekten av at noen flere får lov til å låne penger kan føre til en viss økning i boligprisene, men fører neppe til noe stor prisøkning. Det er uansett at kommunale myndigheter er sitt ansvar for å tilrettelegge for så mye boligbygging at prisveksten av kjøpekraftsforbedringer ikke blir stor, sier han videre.
– Finanstilsynet har advart mot dette. Skjønner du deres argumenter om at dette vil føre til høyere priser og mer gjeld?
– Jeg skjønte Finanstilsynets argumenter da utlånsforskriften ble innført fordi renten var lav og gjeldsveksten høy. Ingen av delene er tilfelle lenger. I tillegg er finansavtaleloven endret slik at bankene uavhengig av om vi har en utlånsforskrift eller ikke har fått forbud mot å låne penger enn til andre enn de som har råd til lånet.
– Finanstilsynet har rett i at husholdningene i Norge har mye gjeld, men det er fordi vi et land der fire av fem eier egen bolig. Hvis vi fortsetter med utlånsregulering vil gjelden synke fordi eierraten synker. I land med mange som leier, som i Danmark og Tyskland, er gjelden i husholdningssektoren lavere, men høyere i andre sektorer som eier de boligene den leiende delen av befolkningen bor i.
Jeg tror effekten av lettelsene i utlånsforskriften blir så liten på boligmarkedet at det ikke påvirker rentene.
— Henning Lauridsen, Eiendom Norge
– Kan endringen påvirke rentene?
– Jeg tror effekten av lettelsene i utlånsforskriften blir så liten på boligmarkedet at det ikke påvirker rentene. Den store effekten på boligmarkedet vil komme av de rentenedsettelsene som ligger i rentebanen til Norges Bank og at det voldsomme fallet i nye boliger fra sommeren 2022 vil føre til at det ferdigstilles altfor få nye boliger de kommende tre årene i forhold til behovet.
– Vil endringen ha noen påvirkning på leiemarkedet?
– At noen flere får mulighet til å kjøpe bolig, kan ha en viss dempende effekt på presset som er i leiemarkedet, særlig i Oslo og Bergen der det er størst, sier Henning Lauridsen.
Les også: SV: Vil unngå «riking-getto» i Fjordbyen
Ser utfordringer
Også LO at å senke egenkapitalkravet i dagens situasjon er bra, men det løser ikke noen av utfordringene vi ser i boligmarkedet, på sikt, sier LO-sekretær Kristin Sæther i en pressemelding.
– Det vil gjøre det enklere å få kjøpt bolig i en kort periode, men over tid vil dette gi økt etterspørsel for boligkjøp og dermed høyere boligpriser og økt gjeldsgrad i husholdninger, sier Sæther.
Finanstilsynet har hele tiden gått mot regulere boliglånsforskriften, da de mener den vil føre til økt gjeld og høyere boligpriser.
I rapporten Finansielt utsyn slår Finanstilsynet fast at det er gode tider i norsk økonomi og for norske banker.
Men:
Ventede rentekutt og lettelser i utlånsreguleringen kan føre til at boligprisene og husholdningsgjelden blir enda høyere framover, advarer tilsynet i rapporten.
«Høy husholdningsgjeld og høye bolig- og næringseiendomspriser er de viktigste sårbarhetene i det norske finansielle systemet. Gjelden i norske husholdninger har de siste par årene avtatt målt som andel av disponibel inntekt, og kredittveksten er moderat», heter det i rapporten.
Gjeldsbelastningen er likevel fortsatt høy, og Finanstilsynets boliglånsundersøkelse viser at mange låntakere tar opp store lån sett i forhold til egen inntekt og boligens verdi.
Les også: Ap: Må bygge mye for å dempe prisutviklingen
Naivt
Leder av Leieboerforeningen, Anne-Rita Andal mener det er naivt å utelukkende skulle legge til rette for økt grad av boligeierskap akkurat nå.
– Jeg er enig med Finanstilsynet, sier hun.
Jeg frykter at noen av de som kommer inn på markedet nå, ikke klarer å betjene lånene sine.
— Anne-Rita Andal, Leiboerforeningen
– Vi må også se på hva vi kan gjøre for å skape trygge leieboliger. Det er helt uforståelig for meg at regjeringen ikke gjør mer for å legge til rette for en større ideell utleiesektor uten profitt, og for å styrke kommunenes mulighet til å bygge kommunale boliger. Jeg unner alle som vil det å bli boligeiere, men jeg frykter at noen av de som kommer inn på markedet nå, ikke klarer å betjene lånene sine, sier hun til Dagsavisen.
– Vil det gjøre at flere som i dag leier, får kjøpt seg bolig?
– Jeg tror dette vil bidra til flere boligeiere, men til hvilken pris? Leieboere kommer seg ut av dårlige leieforhold med lav botrygghet, men jeg lurer jo litt på hvilke boliger de egentlig har mulighet til å kjøpe, og hvor mye de sitter igjen med når renter og avdrag er betalt, spør hun.
– Selv om kravet senkes, så er det vel fortsatt grupper som ikke får nytte av dette. Tenker da særlig på de som i dag bor i kommunale boliger?
– Dette vil neppe påvirke kommunale leieboeres muligheter til å bli boligeiere. Da trenger vi en sterk startlånsordning fra Husbanken, men i Oslo er boligprisene uansett så høye at det er vanskelig for kommunale leieboere å kjøpe selv om de får startlån.
– I dag ser vi stadig høyere leiepriser. Vil dette påvirke leieprisen på kort og lang sikt?
– Hvis mange utleieboliger blir ledige, så vil jo prisene kunne gå ned. Men nå er det viktig at vi får på plass regulering av adgangen til Airbnb-utleie slik at de tomme boligene ikke ender opp som korttidsutleie, sier Anne-Rita Andal.
Les også: SV: Høye leiepriser forsterker forskjellene i Oslo
Les også: Regjeringen: Slik skal vi få enda flere inn på boligmarkedet (+)
