Oppsigelse av leieforhold

I tillegg til at leier er gitt et ganske godt vern om retten til å bli boende i leieboligen, er også en prosess som gir leietageren de beste kortene, om partene er uenige i gyldigheten av en oppsigelse. Dette er hva du bør vite om oppsigelse av leieforholdet.

Normalt har begge parter adgang til å si opp leieavtalen, det vil si at både leier og utleier kan avslutte denne. For leiers del er dette slått fast helt generelt i loven, og det er normalt ikke her problemstillingene reises. I artikkelen her vil derfor først og fremst belyses situasjonen hvor utleier ønsker å avslutte avtalen ved oppsigelse.

Det skal likevel kort bemerkes at det lovlig kan avtales begrensninger også i leiers adgang til å avslutte avtalen. Dette er for øvrig også lovens utgangspunkt hvor det er gjort avtale om tidsbestemt leie, det vil si en avtale som løper til en bestemt dato. Også her kan det imidlertid avtales at leieforholdet skal kunne si opp, av en eller begge parter.

Utleiers rett til oppsigelse

Også utleier har som utgangspunkt rett til å avslutte leieavtalen ved oppsigelse. Dette gjelder også ved de tidsubestemte leieavtaler, som noen feilaktig oppfatter er «evigvarende». Er ikke annet avtalt har også derfor utleier oppsigelsesadgang.

Den faktiske muligheten for å si opp leietageren er imidlertid betydelig innskrenket gjennom loven. Det at kontrakten er oppsigelig, betyr derfor ikke uten videre at utleier har krav på at leieren flytter. Oppsigelsen av en avtale innenfor leietiden må være saklig og ellers ikke virke urimelig. Da opphør av leieforholdet vil avhenge av avtaletypen, beskrives dette kort for begge avtalesituasjoner.

Tidsbestemte avtaler

I en tidsbestemt husleieavtale følger av avtalen hvilken dato leieforholdet skal opphøre. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden, og avslutning her krever følgelig ikke noen saklig grunn. Avslutningen er avtalt på forhånd.

Utleieren trenger da heller ikke sende oppsigelse. Når leieavtalen utløper, har leietaker plikt til å flytte ut. Gjør han ikke det, må utleieren sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder. Unnlater utleier det vil avtalen gå over til å bli tidsubestemt, og følger reglene for disse avtaler.

Tidsubestemte avtaler

I en slik avtale er det ikke avtalt når leietiden utløper, og leieforholdet løper som utgangspunkt til det sies opp. Det kan fritt avtales hvor lang oppsigelsesfristen skal være og hvordan den skal beregnes. Er det ikke avtalt noe, er oppsigelsesfristen tre måneder.

En tidsubestemt leiekontrakt, kan utleieren bare si opp i disse tilfellene:

• husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører husstanden

• eiendommen skal rives eller bygges om, slik at husrommet må tømmes

• leier har misligholdt leieavtalen

• det foreligger annen saklig grunn

Alle de nevnte alternativer kan gi rom for tolkningstvil, men her beskrives kort det siste alternativet – standarden «saklig grunn». Hva som ligger i dette begrepet må avgjøres konkret ut fra avtalen og situasjonen knyttet til oppsigelsen. Merk at salg av bolig normalt ikke utgjør saklig grunn for å avslutte leieforholdet, i motsetning til hva mange later til å tro. På forbrukerrådets nettsider ligger dette paradoksalt nok som eksempel på hva som utgjør saklig grunn for avslutning, til tross for at leieren normalt her er beskyttet. Dette siden et eierskifte ikke nødvendigvis betyr at leieforholdet må avsluttes, kanskje skal ny eier også leie ut.

Dersom utleier begrunner oppsigelsen i noe annet enn de fire punktene loven nevner, eller ikke begrunner den overhodet, vil oppsigelsen være ugyldig.

Formkrav til oppsigelsen

Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse om at man kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det skal også stå at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

På dette området syndes det stort fra utleiernes side, selv om det ikke er vanskelig å oppfylle lovens formkrav. Konsekvensen av slurvet er imidlertid at oppsigelsen ikke vil være gyldig,

Protester skriftlig

Leietager har et godt «prosessuelt» vern, ved at det er utleier som må gå til søksmål for å få avgjort om oppsigelsen er rettmessig, dersom leieren protesterer over oppsigelsen. Merk imidlertid at protesten må komme innen fristen, og skje skriftlig, for å være gyldig.

Tvister om gyldigheten av oppsigelse kan bringes inn for de ordinære domstoler, med forliksrådet som første instans. Inntil tvisten er avgjort består imidlertid leieforholdet, og leier vil således kunne tiltvinge seg ytterligere botid, også hvor en oppsigelse fremstår som klart begrunnet.