Høy gjeld, høye priser

Det er lett å være enig i det. Det er imidlertid også grunn til å trekke frem endel mer generelle trekk i husholdningenes gjeldsutvikling som vi bør være oppmerksomme på. I så hensende er Finanstilsynet rapport fra høsten 2017, Finansielt Utsyn, et godt utgangspunkt.

La oss starte med en figur for boligprisene. Ser vi på boligprisene relativt til BNP per capita i Norge sammenlignet med gjennomsnittet for Euroområdet og OECD-området over perioden 1980-2017 ser vi at prisutviklingen i Norge er ganske annerledes. Perioden favner bankkrisen på slutten av 80-tallet/ begynnelsen av 90-tallet, og viser således den siste norske boligboblen. For det er jo ikke slik at vi ikke kan ha prisbobler i Norge. Etter dereguleringen av kredittmarkedet på 1980-tallet «kastet» bankene penger etter husholdningene og boligprisene gikk i været. Så fant man ut at det ikke var betjeningsevne i mange av kredittene og bankkrisen var et faktum. Når utlånene bremset opp, stupte boligprisene og boligboblen sprakk.

Oppover fra 1992

Fra 1992 har boligprisene i Norge trukket oppover. Om man ser på dagens boligprisnivåer ser en hvorfor institusjoner som er opptatt av systemrisikoen i norsk økonomi uttrykker bekymring for situasjonen. Norske boligpriser er på et svært høyt nivå. Tidsseriene viser boligprisen relativt til inntektsbegrepet BNP per capita. En kan bruke andre inntektsbegreper, lønn eller husholdningenes disponible inntekt, og få mer eller mindre samme utvikling. Men hvis prisene stiger relativt til inntekten slik figuren viser er tilfellet for Norge, hva innebærer det? Jo det er et utrykk for at boligmarkedet i Norge blir stadig mer gjeldsdrevet. Når prisene stiger mer enn inntektene må en større andel av boligkjøpet lånefinansieres. Det figuren over egentlig viser er altså at vi i Norge i perioden etter den internasjonale finanskrisen i stadig større grad har lånefinansiert våre boliginvesteringer, og at vi har gjort det i et helt annet omfang enn hva tilfellet har vært i OECD-området og i Eurosonen generelt.

Økte gjeldsopptak

Høye boligpriser har blitt understøttet av økte gjeldsopptak i husholdningene. Gjeldsbelastningen i husholdningene (gjeld i forhold til inntekt) er i dag mye høyere enn under bankkrisen på 80-tallet. Fra 2006 til 2017 har gjeldsbelastningen i husholdningene økt med 55 prosent. Klarer vi å betjene den høyere gjelden? Ja, med så lave renter som vi nå har er rentebelastningen (andelen av inntekten vi må bruke på å betjene gjelden vår) svært lav. Selv om figuren under viser at gjeldsbelastningen er høyere i dag enn på 80-tallet er altså rentebelastningen lavere. Det gjør at vi kan betjene denne gjeldsbelastningen. Dagens pengepolitiske regime er helt annerledes enn det vi hadde på 80-tallet, og det skal svært mye til før vi i dag ser styringsrenter på samme nivå som den gang. Men hvem vet egentlig hvilke renteimpulser pengemarkedet bringer til bordet i en periode med finansiell uro? Vi er i dag i en situasjon der husholdningenes økonomi er svært sårbar for en renteøkning, hvis den skulle komme.

Aldersgrupper

Ser man på gjeldsbelastningen fordelt på aldersgrupper (som i den siste figuren) ser vi at gjeldsbelastningen har økt i alle grupper, både unge og gamle. Vi har som nasjon benyttet perioden etter finanskrisen med svært lave renter til å låne oss opp til et gjeldsnivå som vi historisk ikke har erfaring med, hverken gammel eller ung. Vi skal være ydmyke for usikkerheten som ligger i en slik ukjent situasjon.

For gjeldsveksten blant de aller eldste er introduksjonen av rammelån i perioden etter årtusenskiftet en viktig årsak. Nå kan en konsumere 30 år gammel boligformue uten å måtte realisere boligkapital. Det er arven som tar støyten. For yngre aldersgrupper gjør høye boligpriser, og en boligprisvekst som vi har sett ikke følges av tilsvarende inntektsvekst, at økte gjeldsopptak ofte er en nødvendighet hvis en skal kjøpe bolig. Noen har dessverre benyttet forbruksgjeld til å tilfredsstille et egenkapitalkrav som er ment å skulle redusere finansieringsrisikoen ved boligmarkedsetablering, noe som kun har gjort «vondt verre» og økt finanseringsrisikoen. Dette er altså den typen kreditt som Møller uttrykker bekymring for.

Lav boligutbygging

Alle må ha et sted å bo, og lav boligbygging i sentrale områder er viktig årsak til boligprisveksten. Likevel er det grunn til å påpeke risikoen som ligger i slike gjeldsnivåer og en utlånspolitikk der utlån som gis til unge mennesker med svak(ere) arbeidsmarkedstilknytning vokser betydelig. For noen bør boligdrømmen forbli nettopp det, en drøm. Kanskje må vi, fra sentral- og lokal forvaltning, endre innretningen i boligpolitikken slik at vi stimulerer til leie i større grad enn vi historisk har tradisjon for? I kjølvannet av at oljeaktiviteten nedskaleres vil vi stå foran omstillingsprosesser som vil presse både lønns- og arbeidsbetingelser. Delingsøkonomien, som vi priser, gir nye arbeidsbetingelser for mange, med et markant svakere stillingsvern. Dårligere lønnsbetingelser og svakere stillingsvern gjør det vanskeligere å betjene gjeld. Gjeldsnivåer som er historisk høye og, sett i lys av boligprisene og rentenivået, som det er grunn til å være oppmerksomme på.

Trond A. Borgersen,

Samfunnsøkonom, Avdeling for Økonomi, Samfunnsfag og Språk, Høgskolen i Østfold