Du trenger ikke hjelp

Etter vår oppfatning er dette et unødvendig forsikringsprodukt, som langt på vei medfører at man blir dobbeltforsikret. I verste fall kan også forsikringen medføre fare for rettstap, ved at begrunnede krav avslås av «din» advokat.

Forsikringen skal sikre kunden nødvendig juridisk hjelp ved problemer knyttet til boligkjøpet. Den beskrives av tilbyderen å være motstykket til et velkjent forsikringsprodukt på selgersiden, såkalt eierskifteforsikring. Dette blir ikke særlig presist, da eierskifteforsikring er ansvarsforsikring som dekker selgers ansvar for feil ved den solgte boligen. Med andre ord, en eierskifteforsikring vil kunne dekke ansvar for en skjult mangel ved eiendommen du har solgt, mens en boligkjøperforsikring gir deg rett til advokathjelp. Nødvendig? Neppe.

Tegning kun gjennom eiendomsmegler

Hjelpen kommer fra selskapet HELP, hvor en tysk forsikringsgigant er største eier. Og advokatene du tilbys å bruke er tilknyttet selskapet. Forsikringene selges utelukkende gjennom eiendomsmeglere. Med det blir ikke megleren bare megler, men også forsikringsagent som markedsfører et forsikringsprodukt. Og dette knyttet til en handel hvor også megler vil kunne pådra seg ansvar for feil.

Flere meglere har bekreftet til oss at de får gjenytelser av ulike slag for salget, og fremhever også fordelen med at de selv i større grad skjermes for konfliktene knyttet til en bolighandel de har meglet. Forsikringene reiser med det spørsmål både av etisk og rettssikkerhetsmessig art. For det første blir det spørsmål om ikke slike salg er i strid med eiendomsmeglingslovens krav til meglers uavhengighet, for det andre reiser det spørsmål om slike ordninger kan bidra til å forringe kjøpers rettsikkerhet. Og for ikke å glemme – de fleste har en forsikring fra før som langt på vei gir samme dekning.

Meglers uavhengighet

Av eiendomsmeglingsloven følger det at megleren ikke kan motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av det.

Forbudet er begrunnet i at både kjøper og selger skal kunne ha tillitt til at megler opptrer uavhengig, og innebærer at mottak av returprovisjon fra takstmenn, annonsemedier, forsikringsselgere og fotografer er forbudt.

Regelen skal motvirke at eiendomsmeglerens rådgivning skjer ut fra andre formål enn å ivareta oppdragsgiverens interesser. Returprovisjon fra en forsikringsselger kan derfor være lovstridig.

Boligkjøperne bør også være oppmerksomme på at meglers eventuelle feil ved utførelsen av oppdraget tilsynelatende ikke vurderes av selskapet. Eventuelt ansvar i denne retning må derfor vurderes av andre.

Boligkjøpernes rettssikkerhet

Det er også vår vurdering at de forsikrede potensielt kan få et dårligere vern i praksis, enn om de lar seg bistå av en fritt valgt advokat i saken.

Resonnementet er enkelt. Forsikringsselskapet som selger disse forsikringene skal tjene penger. For å kunne holde premien på et salgbart nivå, vil selskapene være avhengige av at tvistemengden holdes relativt lav.

På HELP sine hjemmesider beskrives at forsikringen dekker kostnader til håndtering gjennom rettsapparatet, når kjøperen trenger det.

Avgjørelsen av hvorvidt et krav skal forfølges, og herunder om en sak skal bringes inn for retten, ligger imidlertid hos selskapet alene. Som kunde har du derfor ingen påvirkning på hvorvidt ditt krav anses verdig til å bli behandlet av selskapets advokater.

Dette står klart nok i selskapets vilkår: «..Selskapet avgjør til enhver tid hvilke skritt som skal tas i saken, herunder om saken skal bringes inn for domstolene. Selskapet avgjør også om det skal engasjeres advokat og hvilken advokat som i så fall skal benyttes..»

Dette står i motsetning til en rettshjelpsdekning under en vanlig bolig- eller innboforsikring, som overlater avgjørelsen av hvordan oppfølgingen av en sak skal skje til forsikringstager.

Alminnelige rettshjelps- dekninger – dobbeltforsikring

Uavhengig av de ankepunktene som er nevnt gjenstår fortsatt spørsmålet om dette er en forsikring man strengt tatt behøver. For de fleste vil svaret på det være nei.

Allerede under de ordinære bolig- og innboforsikringer finnes nemlig rettshjelpsdekninger som kan benyttes på tvister knyttet til kjøp av bolig. Og dette på vilkår som ikke er særlig mye dårligere enn hva HELP vil selge deg.

Ved rettshjelpsdekning under en bolig- eller innboforsikring, er det normalt en egenandel på 3000 eller 4000 kroner.

I tillegg kommer en tilleggsegenandel på 20 prosent av advokatkostnaden.

Fra HELPs hjemmesider kan en lese at en forsikring ved kjøp av en enebolig i dag koster 7.900 kroner. Det er ingen egenandel knyttet til den, og selskapet markedsfører at forsikringen også vil dekke idømte omkostninger ved et tap i retten.

De ordinære rettshjelpsforsikringer dekker egne advokatutgifter, og bruker man kr 7.900 under denne, dekker man advokatutgifter for betydelige kr. 23.500.

Få tvister

Denne kostnaden får man selvsagt først hvis man er så uheldig å havne i en konflikt med selger. Fortsatt er det jo slik at de fleste ikke havner i en tvist, og da får man heller ingen kostnader til verken advokat eller forsikring.

Konklusjonen er derfor at man bør tenke nøye i gjennom behovet for slik forsikring, når megleren spør om denne.

Så kan det innvendes at vi som advokater på eiendomsområdet gråter for «vår syke mor».. Vi velger derfor å avslutte med et råd som kan spare alle involverte for tårene.

Det beste rådet vi kan gi deg er nemlig å bruke de ekstra kronene på en helt annen yrkesgruppe, nemlig en bygningskyndig, før du kjøper boligen. Den ekstra hjelpen vil gi dramatisk bedre odds for at kjøpet blir som man har tenkt.

Joachim Stang
Advokat