- I fjor ble det bygget flere hytter enn noensinne i Norge. Rundt 5000 hytter ble igangsatt, og trolig får vi like mye byggeaktivitet i 2005. Det er primært fjellet som bygges ut, ettersom det er sterke restriksjoner på bygging i strandsonen. I fjellkommunene er terskelen for å bygge blitt veldig lav, forteller Bjørn-Erik Øye, daglig leder i Prognosesenteret.
Øye advarer mot en mulig overetablering av nye hytter i fjellet - noe som kan bety at mange allerede har kjøpt hytter som det kan bli vanskelig å kvitte seg med igjen.
- Vi har nå litt over 400.000 hytter i Norge. En stor andel av norske familier har tilgang til en eller flere hytter. Fortsatt går hyttesalget bra nesten overalt, men selv i nordmenns kjærlighetsforhold til hytter finnes det et metningspunkt. Noen av kommunene som har lagt ut hyttefelter, kan ha vært overoptimistiske, advarer Øye.
Billig kan bli dyrt
Prognosesenterets leder tror likevel at det fortsatt er mulig å gjøre gode hyttekjøp.
- Det betyr ikke nødvendigvis at man skal kjøpe billigst mulig. Hvis du kjøper en billig hytte, og ikke får solgt den igjen når du ønsker det, kan hytta bli dyr for deg uansett.
Kunsten er å finne den hytta som fortsatt har et vekstpotensiale - og i en prisklasse der det finnes nok kjøpere.
- Hyttemarkedet er mindre ensartet enn noen gang. Det er satt i gang mange prosjekter med meget høy standard i fjellet. Her har man alle fasiliteter, man parkerer i garasjen i kjelleren fredag ettermiddag og kan gå i tøfler inn i en oppvarmet hytte. Likevel er det ikke denne typen kostbar "bolig nummer to" de fleste er ute etter. Undersøkelser viser at halvparten av Norges befolkning ikke ønsker å betale mer enn 600.000 for en hytte. Det er disse realtivt rimelige "folkehyttene" med moderat standard det blir solgt flest av, sier Tor Dybdal-Holthe, informasjonssjef i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
To smarte strategier
For å kartlegge hvilke faktorer som gjør en fjellhytte til et gunstig investeringsobjekt, har vi snakket med NEFs ti lokalforeningsformenn. Dette er eiendomsmeglere med inngående kjennskap til hver sin del av landet. Vi sitter igjen med to strategier for den smarte hyttekjøperen:
n Kjøp på en unik tomt: Akkurat som i strandsonen, der antallet hyttetomter har sin naturlige begrensing, finnes det unike tomter på fjellet som har alt hjertet begjærer - både ski inn/ut til et flott alpinanlegg, utsikt, prakbeliggenhet i feltet og topp infrastruktur. En høystandardhytte på en slik tomt vil alltid være attraktiv, selv om prisen er høy. Risiko: I dårlige år når selv børsbaronene sutter på fingrene, kan hytta bli tungt omsettelig.
n Kjøp før infrastrukturen er på plass: De rimeligste hyttene og hyttetomtene er de som ligger i områder med dårlig infrastruktur. De mangler vann, avløp og strøm, og ingen brøyter veien vinterstid. Disse hyttene kan jumpe flere hundre tusen opp i verdi dersom fasilitetene kommer på plass. En ny vei som forkorter reisetiden til nærmeste store alpinanlegg kan også være en sterk prisdriver. Sjekk planene med hytteeiere i området, eventuell velforening, lokale meglere og teknisk etat i kommunen. Risiko: Hytteområdet forblir "uberørt", og antallet mulige kjøpere blir dermed enda færre i takt med at kravet til tilgjengelighet og god standard øker.
Tenk som proffene
Eksemplene på gode områder for den som følger strategi nummer to, er flerfoldige. Strategien er egentlig lånt fra de profesjonelle investorene, som kjøper opp billige tomter i uberørt natur.
- Etter at infrastrukturen er på plass, kan en typisk fjellhyttetomt selges for 4-500.000 kroner. Tomteprisen øker til 7-800.000 inntil et godt alpinanlegg. En nybygd, velutstyrt hytte på 110 kvadratmeter koster rundt 1,7 millioner i tillegg, uansett hvor den settes opp, opplyser megler Truls Werpen, som har hytter nettopp i denne kategorien til salgs på populære Hafjell.
Men betaler du 2,5 millioner for en slik hytte, skal du vite at det er investoren, som kjøpte opp feltet og satte opp hyttene, som har vært den smarte. Hytta kan meget godt være den rette for deg - på livstid. Men i et økonomisk perspektiv har du trolig bare vært en vanlig hyttekjøper, uten større sjanse for gevinst enn det et eventuelt stigende marked tilbyr enhver hytteeier. I verste fall kan overetablering av hytter i prisklassen fra 2 til 3 milloner gjøre det tungt å selge hytta videre i annenhåndsmarkedet.
- Kjøper du en brukt hytte eller en tomt i et område der infrastrukturen kommer på plass i de nærmeste årene, kan du derimot gjøre et varp, sier eiendoms-megler Espen Fari, lokal foreningsformann for NEF i Hedmark og Oppland Eiendomsmeglerforening.
Sats på snø
To andre viktige faktorer som nevnes av meglerne vi har snakket med, er snøsikkerhet og alpinanlegg.
- Etter flere år med milde, snøfattige vintrer søker folk bevisst til snøsikre områder, sier Trine Ulla, lokalforeningsformann for NEF i Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening.
Hun påpeker også at utbyggernes interesse for å lage nye, store alpinanlegg mange steder kan bli mindre dersom klimaforskernes prognoser om milde vintrer slår til i årene som kommer. Dermed kan det lønne seg å kjøpe i nærheten av alpinanlegg som allerede er under utbygging, eller i områder som skal få ny, kjappere veiforbindelse til et stort anlegg i nærheten.
I tillegg til de faktiske fasilitetene er alltid et element av status med på å avgjøre hytteprisen:
- Hyttemarkedet har utviklet seg i tråd med det tradisjonelle boligmarkedet. Adressen blir viktig. Det er kanskje ikke like kult å si at du skal til Nesbyen og stå på ski, som til Hemsedal. Selv om Nesbyen er nabokommunen til Hemsedal, har et bra alpinanlegg og ligger 40 minutter nærmere Oslo. Du må selv avgjøre om du synes det er smart å betale nærmere dobbelt så mye for en fin adresse, sier Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.
