Innenriks

Eksperter: Derfor er leiemarkedet så vanskelig

Tilgangen på boliger til leie i Oslo er dramatisk lav – blant annet fordi utleiere tvinges til å selge, ifølge flere eksperter.

– Den enkle forklaringen er at det er for få utleieboliger, som fører til høye leiepriser, stort press på tilgang og selektering av leietakere, sier Anne-Rita Andal.

Hun er daglig leder i Leieboerforeningen og svært bekymret for leietakernes situasjon – spesielt i Oslo.

– Utvelgelse gjøres basert på blant annet etnisitet, utenlandsk navn, kredittsjekk, inntekt og referanser. Vi har også eksempler på at utleier velger en leietaker som er mest mulig lik seg selv. Og gutter kan bli valgt bort som følge av en forestilling av at jenter er ryddigere og mer pålitelige, forteller Andal, som senere i denne saken skal få komme med ett spesielt ønske hun håper kan bedre leiemarkedet på sikt.

For dagens situasjon er uholdbar for dem som leier bolig – en femtedel av Norges befolkning – ifølge tall og beskrivelser fra bransje og eksperter.

Ekspertene vi har snakket med, er enige om at bildet er sammensatt og at årsakene til stor knapphet og høye priser henger sammen.

Les også: Ut mot Listhaug: – Rett og slett tøv

Ny statistikk: – Det er dramatisk

Oslo har nå det laveste antallet utleieboliger og den laveste andelen sekundærboliger siden 2013, ifølge ny statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), utgitt i samarbeid med Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse. Tallene viser blant annet at antallet utleieboliger eid av aksjeselskaper har falt markant i Oslo bare siden i fjor.

– De viktigste årsakene til nedgangen er at investering i Oslo-markedet er svært kapitalkrevende og dermed rente- og skattefølsomt, sier administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving i en pressemelding denne uka.

Tilbudet av leieboliger i det private og det profesjonelle leiemarkedet faller samtidig. Dette betyr at det samlede tilbudet av leieboliger i Oslo er enda svakere enn det som tidligere har vært kjent, og NEF frykter at fallet vil fortsette.

– Det er dramatisk. Ansvarlige politikere har lenge undervurdert utfordringene i leiemarkedet og har gjort det mindre attraktivt å tilby leieboliger. Nå frykter vi at politikken styrer rett mot en dypere krise i leiemarkedet, når en voksende befolkning ikke får tilfredsstilt boligbehovet sitt, sier Geving videre.

Les også: Kongehusekspert: – Saken handler mer om vold mot kvinner enn om kongehuset

– Presses ut på leiemarkedet

NEF-direktøren får støtte fra flere, deriblant regiondirektør Siri Anne Bernum Halck i Utleiemegleren.

– Det er blitt så dyrt å eie sekundærbolig at mange har solgt. Dermed finnes det færre boliger til utleie, samtidig som det kommer stadig nye kundegrupper. Økt innvandring, for eksempel fra Ukraina, bidrar også til det, sier Halck til Dagsavisen.

Siri Anne Bernum Halck i Utleiemegleren peker på flere årsaker til at mange kjemper om få leieboliger i Oslo.

Hun peker også på stans i boligbyggingen.

– Det bygges ikke mange nok små boliger i en prisklasse som folk enten vil investere i eller som andre har råd til å kjøpe som primærbolig. De sistnevnte presses dermed ut på leiemarkedet, som gjør at flere kjemper om de samme leieboligene. Blant annet konkurrerer de med studentene, påpeker Falck, og nevner ytterligere en grunn til at færre har råd til å kjøpe primærbolig og heller forblir leietakere.

– Utlånsforskriften krever at man bare kan låne fem ganger inntekten, som er for strengt. Utlånsforskriften er en viktig årsak til at nye, mindre boliger er aktuelle som primærbolig for færre mennesker, mener hun.

Halck trekker også fram et voksende Airbnb-marked.

– Leiemarkedet får konkurranse fra markedet for korttidsutleie. Vi ser at flere utleiere velger å leie ut via Airbnb for å få det økonomiske til å gå rundt, sier Halck.

Det bekymrer leieboernes talsperson.

– Det framstår for meg som ute av kontroll. Utleieboliger forsvinner og erstattes av Airbnb. Det kom en innstramming for noen år siden, men enten er ikke reguleringen god nok eller så overholdes ikke reglene, mener Andal.

Les også: Dagsavisen mener: Andre land gir langt mer til Ukraina enn oss (+)

Økonomiprofessor: – Færre vil være utleiere

Også lederen i Leieboerforeningen savner nye boliger.

– Da hjelper det jo ikke at sykehusboligene på Sinsen, nesten 500 utleieenheter, ble jevnet med jorda og ikke erstattet, mener Anne-Rita Andal, som i fjor skrev dette debattinnlegget om saken.

Økonomiprofessor Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole konstaterer at det lenge har vært stor etterspørsel etter leieboliger, med blant annet stor innvandring fra Ukraina og mange studenter som flytter til de store byene.

Økonomiprofessor Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole.

– Boligbyggingen har jo stoppet opp over tid, slik at det er blitt altfor få leieobjekter. I tillegg er det slik at flere vil eller må leie i stedet for å kjøpe, fordi renta er så høy at de ikke har råd til å eie. Og dermed stiger leieprisene i takt med etterspørselen, forklarer Grytten, og legger til:

– På tilbudssiden har økt skattlegging av sekundærboliger ført til at færre vil være utleiere, da utleierne får økte skatter og lavere lønnsomhet. Mange utleiere har dermed solgt utleieboligene sine til folk som bruker dem som primærbolig.

Les også: «Ivar» og «Kjell» blir tvunget til å flytte: – Vi føler oss sviktet av myndighetene

Mer utleie etter studentmodellen?

Skatt og renter for utleierne er vanlige argumenter for bransjen å bruke, mener Andal i Leieboerforeningen. Hun er opptatt av at bildet er mer sammensatt.

– Jeg tror nok det at det er dyrere å eie sekundærbolig er en del av bildet, men det er så mange grunner til at leiemarkedet er presset. Det er utrolig sammensatt. Bransjen peker gjerne på det som kan gjøres noe med politisk og underspiller alle de andre faktorene i denne «perfekte stormen», sier Andal og fortsetter:

– Jeg vil blant annet trekke fram at vi de siste par årene har bosatt 72.000 ukrainere, hvorav en stor andel av dem er bosatt i Oslo. Det er sikkert gode grunner til at en del av dem bør bo i Oslo, for eksempel medisinske, men de burde vært spredd til flere deler av landet slik situasjonen er nå.

Samtidig frir hun til politikerne. Andal har et sterkt ønske om at det legges bedre til rette for at en større andel av leieboligene skal ha offentlige og ideelle eiere, i tillegg til studentboliger.

– I dag mangler det statlig finansiering av alle disse, sier hun.

– Det er blitt vanskeligere å drive utleie som privatperson, det kan alle forstå. Vi må spørre oss om samfunnet er tjent med et utleiemarked som er styrt av profittdrevne utleiere. Vi trenger dem, er fullstendig avhengig av dem og mange av dem gjør også en god jobb. Men de er avhengig av å ta ut utbytte, poengterer Andal.

Hun tviler på at hun blir hørt med det første.

– Jeg tror ikke det er politisk vilje til å styre en større andel over på offentlig og ideell sektor, for vi er som samfunn veldig flinke til å tåle at andre har det kjipt. Men det burde kanskje vært stimulert andre deler av leiesektoren. Ville ikke det vært bedre for samfunnet vårt med en større offentlig og ideell utleieandel? Jeg synes politikerne over tid har sviktet i samfunnsplanlegging og sviktet leieboerne, sier Andal.

Regjeringen foreslo tidligere i år at kommunene skal kunne kreve en større andel leieboliger.

Ved å legge til rette for at store, humanitære organisasjoner kan drive med ideell utleie, og tilby leiebolig under markedspris etter modell fra Studentsamskipnaden, ville politikerne sikret flere enn bare studentene, argumenterer Andal, og understreker:

– Vi ønsker oss at flere får muligheten, for det blir stadig flere med et absolutt behov for rimelig og langsiktig leiebolig.

Les også: Rødt ber staten kjøpe opp boliger og leie dem ut

– Dobbel kostnadsøkning

Fra et forskerperspektiv er det god mulighet for at økt boligbygging ville vært nøkkelen til å løse problemet, mener SSB-forsker Erlend Eide Bø, som i siste utgave av fagtidsskriftet Samfunnsøkonomen skrev analysen «Leiemarkedets rolle og fremtid».

– Det er en grunnleggende mangel på boliger, spesielt i Oslo, både til eie og til leie. Det bygges samtidig lite nytt, mens hovedstadens befolkning stadig vokser, påpeker Bø, men også han kommer innom skatt og renter.

SSB-forsker Erlend Eide Bø.

– En viktig grunn til at det er stor knapphet på leieboliger, er at mange av dem eies av utleiefirmaer med stor gjeldsgrad. Renta har steget mye og gjort det dyrere å ha gjeld. Samtidig har formuesskatten på utleieboliger, altså sekundærboliger, økt. Det gir en dobbel kostnadsøkning for utleierne, og det er klart at det presser prisene opp for de som skal leie, sier Bø, og fortsetter:

– Det er også en annen side ved dette: Leieprisene har imidlertid ikke økt like mye som utleierne har fått i økte kostnader som eiere. Da blir lønnsomheten lavere. Leiemarkedet i Norge er hovedsakelig styrt av private utleiere, og da velger noen av disse å selge sekundærboligene sine.

Det må skapes en bedre balanse i dette, mener han, men hvordan?

– Da måtte enten leieprisene økt enda mer, men det er jo ikke bra for de som skal leie. Ellers må eierkostnadene falle. Da vil flere kunne kjøpe for å bo der selv og flere kan kjøpe for å leie ut. Men det ideelle på sikt ville nok vært at det blir bygget flere nye boliger.

– Burde en større andel av utleiemarkedet vært drevet ideelt og kommunalt?

– Det er vanskelig å svare et klart ja eller nei til det, for det har også sine opp- og nedsider. Men flere studentboliger, med samme utleiemodell som i dag, ville jo bidratt til å lette trykket på leiemarkedet som helhet, svarer SSB-forskeren.

Debatt: Vi trenger småinvestorene i leiemarkedet

---

Tips til deg som jakter leiebolig nå

Siri Anne Bernum Halck i Utleiemegleren:

  • Still opp på visning: Ha med bolig-CV med informasjon om deg selv og om hvordan du skal betjene leien.
  • Senk kravene: Vurder å leie utenfor pressområdene (lyntoget fra Ski til Oslo tar 11 minutter – raskere enn trikken fra Torshov til sentrum).
  • Tenk annerledes: Finn et alternativt bosted til markedet har roet seg. Til høsten vil det være litt mindre etterspørsel, noe som gjør det enklere å finne seg bolig.

Anne-Rita Andal i Leieboerforeningen:

Opplyser at interesseforeningen har noen standardråd de pleier å gi, men helst vil hun bare si dette:

  • Nå har leiemarkedet blitt så vanskelig at mange må ta til takke med det de får, og stadig flere leieboere velger ikke å protestere når de finner feil i boligen. Jeg oppfordrer alle leieboere til å organisere seg og kreve bedre reguleringer på leiemarkedet samt mer boligbygging. Det er ikke lenger realistisk at vi alle skal bli boligeiere. Nå er det viktigere enn noensinne at vi som leier bolig finner sammen og stiller krav om en god boligpolitikk for leieboerne.

---

Les også: AAP: – Dette er det ingen som forteller deg (+)

Mer fra Dagsavisen