– Det har aldri blitt solgt i nærheten av så mange boliger i Norge som så langt i 2020

Leiligheten ligger på Frogner og er på 70 kvadratmeter. Den ble lagt ut for 7.400.000 og solgt for 9.760.000 kroner forrige uke.

Axel Kolle fra Privatmegleren er megleren bak salget av Frogner-leiligheten. Han sier at prisen steg fordi leiligheten har en optimal planløsning, solrik balkong, stille bakgård og en strålende beliggenhet. Han understreker at den estimerte prisen ikke var ment som en lokkepris.

– Vi opererer aldri med lokkepris. Det var stor interesse for leiligheten etter en forhåndsvisning, og flere ville kjøpe direkte av selger. Da vi valgte å gjennomføre visning, var vi forberedt på at salgsprisen kom til å stige, sier Kolle til Dagsavisen.

Selektivt boligmarked med høy temperatur 

Det er høy temperatur i boligmarkedet: Tilbudet faller, prisene presses oppover og konkurransen blir høy om de boligene som er igjen. Leiligheten på Frogner traff en stor kjøpergruppe som forårsaket en lang budrunde, forklarer Kolle. Han opplever dagens boligmarked som selektivt.

– Noen boliger blir liggende på nettet uten å bli solgt. Frogner-leiligheten hadde så mange bra kvaliteter og var derfor interessant for mange, men boligobjekter som ikke er like kurante, kan bli liggende, sier han.

Les også: Oslos nye boligmodell

Styreleder i Krogsveen, Leif J. Laugen, mener temperaturen på boligmarkedet i dag er høy.

– Det har vært rekordaktivitet i juni, juli og august, sier Laugen til Dagsavisen.

Tall fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi viser at boligprisene steg med 1,1 prosent i august 2020. Boligprisene er nå 4,3 prosent høyere enn for ett år siden. Laugen forteller at det i august var en kraftig økning i gjennomsnittet av unike budgivere per boligobjekt. Med andre ord er etterspørselen på boligmarkedet høy, som resulterer i flere budrunder og salg langt over estimert pris.

– Det blir færre boligobjekter som mange kjøpere konkurrerer om og derfor presses budene oppover. Det har vært en sterk utvikling i pris, sier Laugen.

Mange budgivere på små leiligheter

– Er mindre leiligheter ekstra ettertraktet?

– Mindre leiligheter har mange aktuelle kjøpere fordi prisene er lavere. Derfor får små leiligheter ofte mange budgivere, og dermed presses også prisene oppover, svarer Laugen.

Han mener dette har vært en tendens i Oslo i mange år, som gjør det tungt for unge og førstegangskjøpere å komme seg inn i boligmarkedet.

Les også: «Boligpolitikk er satt på dagsorden»

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, er mest bekymret for boligprisveksten i Oslo, sammenlignet med resten av landet.

– Det har aldri blitt solgt i nærheten av så mange boliger i Norge som det har blitt så langt i 2020, sier Geving til Dagsavisen.

Tall fra Eiendom Norge viser at det er solgt 3,5 prosent flere boliger hittil i år, sammenlignet med tilsvarende periode i 2019. Augustsalget er også rekordhøyt, med 10,3 prosent flere solgte boliger enn i august 2019.

– Mest sannsynlig er det en effekt av koronapandemien. Boligen har blitt enda viktige for folk, og flere benytter seg av muligheten til å kjøpe ny, og kanskje mer egnet, bolig, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, i en mail til Dagsavisen.

Han tror at nordmenns behov og etterspørsel kan ha blitt endret som følge av at mange har sittet på hjemmekontor i flere måneder.

– De stiller kanskje andre krav til boligen enn de gjorde før koronaviruset kom til Norge.

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, ser grunn til å uttrykke bekymring for boligmarkedet i dag. Foto: Torstein Bøe / NTB scanpix.

Geving tror det har gått mange hus forbi at rekordhøyt boligsalg betyr at varelageret minker.

– Hvis tilbudet faller, vil det bli mer konkurranse om det som er igjen, som vil gi større prisvekst, sier Geving.

Flere førstegangskjøpere 

Geving mener det står bra til med førstegangskjøperne. Statistikken viser at førstegangskjøperne har tatt større andel av boligmarkedet de siste tre årene, og alderen på førstegangskjøpere har vært stabil de siste ti årene. Men han er likevel bekymret for at en enda sterkere prisvekst vil heve terskelen og gjøre det vanskeligere for dem framover.

– Førstegangskjøpere er en prissensitiv gruppe. Vi har registrert at de har vært mer aktive etter koronautbruddet. Pandemien ga et omsetningsfall de første månedene, færre var aktive i markedet og rentekostnadene falt mye, sier Geving. 
 
Det ga mange førstegangskjøpere en mulighet til å komme seg inn i boligmarkedet, men så økte omsetningstakten voldsomt fra juni og utover. 
 
– Nå er alle segmenter med i budrunder, også investorer. Førstegangskjøpere har kommet godt ut av koronakrisen, men spørsmålet er om det vil vare. Vi ligger an til mer press på tilbudssiden, som gjør det vanskeligere for dem, sier han.

Fire dyre bydeler

Også Leif J. Laugen i Krogsveen avviser at det er vanskelig for unge og førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet. Men noen steder er dyrere enn andre. I Oslo er det spesielt fire bydeler hvor kvadratmeterprisen for små leiligheter har blitt dratt opp over flere år, ifølge Laugen: Grünerløkka, St. Hanshaugen, Gamle Oslo og Sagene.

Som hovedregel skal bankene ikke låne ut mer enn 85 prosent av boligens verdi, boligkjøpere må dermed stille med minst 15 prosent egenkapital selv for å dekke kjøpet av boligen. I tillegg kan boligkjøper maksimalt låne fem ganger egen inntekt.

Sjefsøkonom i DNB, Kjersti Haugland, mener denne regelen sikrer at unge ikke havner i en gjeldsknipe for å komme inn på boligmarkedet.

– Heldigvis er det regler på plass som skal sørge for at man ikke får for høy gjeld i forhold til inntekt. Det skal forhindre at gjelden blir for høy når unge tar opp lån, sier Haugland til Dagsavisen.

Les også: Hun har syklet fra Kristiansund til Oslo i bunad for å gi dette budskapet til helseministeren

En god investering

Hennes tips til unge er å ikke ta opp mer gjeld enn man kan bære og å kjøpe bolig med et langt tidsperspektiv.

– Innenfor en ansvarlig gjeld, er det en god investering å kjøpe bolig. Skal man derimot kjøpe bolig nummer to, eller kjøper en bolig kun for å bo der i fire år, blir det et langt mer tvilsomt regnestygge, sier Haugland.

Hun begrunner det med usikkerheten knyttet til boligprisene, som både kan stige og synke kraftig.

– Å kjøpe bolig med en spekulativ inngang og et snevert tidsperspektiv, er et veldig risikabelt utgangspunkt.

Ser grunn til bekymring

I Oslo svinger boligbyggingen sterkt fra år til år. Nå er vi inne i en periode med altfor lav boligproduksjon, mener Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund. Ifølge ham er Oslo nå på vei ned på tilbudssiden av boliger. Normalt ligger det ute rundt 4000 nye og brukte boliger for salg i Oslo. Nå er det rundt 2500 stykker, forklarer Geving.

Ved inngangen til koronapandemien i vår var det flere eksperter som spådde at dette ville bety et fall i omsetningen av boliger og også fall i boligprisene. Det motsatte har skjedd. Den historisk lave renta har sørget for at flertallet i befolkningen har fått høyere kjøpekraft.

– Etterspørselen er preget av positive forventninger. Når tilbudssiden faller mye og Oslo kun har 2500 boliger ute for salg, vil jeg tro det er en risiko for at kjøpekraften er såpass sterk at den skaper et større prispress enn det vi normalt ser på høsten, sier han.

Han håper han tar feil, men ser grunn til å gi uttrykk for bekymring.

– Jeg håper inderlig at vi får en mer moderat og stabil prisutvikling, det er det beste for alle parter. Men etterspørselen er vanskelig å styre. Boliglånsforskriften begrenser gjeldsopptaket i noen grad, men lave renter trekker i motsatt retning. Det som påvirker prisnivået mest, er tilbudssiden. Jeg tror Oslo blir ganske hett framover og inn i neste år, med mindre det kommer noen nye overraskelser i økonomien som stopper det hele, sier Geving.