Ser for seg 4.000-5.000 superattraktive boliger på Ullevål-tomta

– Sammen med Filipstad og Marienlyst er Ullevål-tomta blant topp tre når det gjelder de aller mest ettertraktede tomtene for boligutbygging i Oslo.

– At Riksantikvaren vil vurdere et bredere vern i området hvis tomta skal selges og ikke brukes til sykehusformål, spiller mindre rolle for potensielle utbyggere, mener Finn Bragnes, salgs- og markedsansvarlig i Sem & Johnsen Eiendomsmegling.

Bragnes, som brukes som ekspert av Norges Eiendomsmeglerforbund i større utbyggingsprosjekter, har sett nærmere på verdivurderingen GVA CRE Norway gjorde av Ullevål-tomta på vegne av Oslo universitetssykehus i 2017.

Ifølge den ligger anslått markedsverdi av Ullevål sykehus på mellom 8,4 og 8,7 milliarder kroner.

Selv opererer Oslo universitetssykehus nå med sju milliarder.

Les også: Kan vurdere økt vern av Ullevål-tomta

Seks etasjer

– Dette er nøkterne tall basert på moderat og sympatisk utnyttelse av tomten vurdert opp mot fredet areal. Dette vil fremstå som luftig med gode uteområder for dem som bor der og de som ferdes i området, sier Bragnes.

I GVAs beregninger forutsettes et snitt på seks etasjer. Ifølge Bragnes er dette normal høyde i et slikt boområde og innebærer ikke noen brutal utnyttelse.

– Jeg vil anta at gjennomsnittsleiligheten vil være på litt over 70 kvadratmeter. Det betyr mellom 4.000 og 4.400 nye boliger inne på et samlet areal av 300 mål. Til sammenligning er det cirka 750 boliger på 55 mål på Sørenga, forklarer Bragnes.

I tillegg kommer boligene man tenker seg i de rehabiliterte byggene på Ullevål, som trolig vil utgjøre 550 boenheter.

– I sum vil det gi omtrent samme boligtetthet som på Sørenga. Om man legger til grunn at man fikk bygge disse arealene vil boligene alene være verd anslaget for totalverdien av tomta – kanskje mer, sier Finn Bragnes, og legger til:

– Gitt alle planmyndigheter som skal gi klarsignal, er det stor usikkerhet knyttet til at man får en slik utnyttelse. Derfor er det klokt at en ganske nøktern vurdering er lagt til grunn.

Følg Dagsavisen Oslo på Facebook!

– Få kjøpere

Ifølge helseminister Bent Høie og Helse Sør-Øst er salg av Ullevål sykehus et viktig premiss for planlagt utbygging på Gaustad og Aker. Selv om tomta er superattraktiv, tilsier størrelsen at salget bør splittes i flere deler, ifølge Bragnes:

– Det er svært få kjøpere til et så stort og dyrt område, kanskje bare OBOS og Selvaag, med mindre andre aktører slår seg sammen i investorgrupper.

– Mitt råd vil være at det lages en god reguleringsplan med felles infrastruktur for hele området som angir hvordan tomta skal bebygges, utvikles og selges i delfelt. Dette er gjort med stort hell både på Fornebu og i Pilestredet park der Rikshospitalet lå fram til 2000. I Bjørvika har det ligget klare krav til estetikk og fasader. Et miljøoppfølgingsprogram har fastsatt hvordan ting skal rives, bygges og hvilke kvalitet boligene skal ha. Ved å legge en solid byggefilosofi til grunn, kan Ullevål-tomta bli et fantastisk flott boområde, sier Finn Bragnes i Sem & Johnsen.

Les også: Presset øker mot helseminister Bent Høie