Hvordan kjøper man seg inn i samboerens bolig?

I denne artikkelen skal jeg redegjøre for hvordan man blir sameier i den annens bolig gjennom avtale, og hvordan dette gjøres.  Det er dessverre ikke uvanlig at en samboer flytter inn i samboerens hus uten at partene regulerer eierforholdene nærmere.

Jeg opplever stadig klienter som gjerne etter flere års samboerskap, og etter at de har fått barn med samboeren tror at de har krav på halvparten av boligen ved et samlivsbrudd. Slik er det altså ikke, og uten avtale er det vanskelig å godtgjøre medeierskap.

Samboerkontrakt

Har man ønske om å kjøpe seg inn i samboerens bolig, bør man skrive en samboeravtale. Foruten eierforhold til bolig, kan samboeravtalen også regulere eierforhold til biler, båter, innbo, bankkonti m.v. Videre kan avtalen regulere utgiftsfordeling og gjeldsansvar.

Har samboerne særkullsbarn vil det også ofte være behov for å vurdere om man skal sette opp testament for å sikre gjenlevende samboer best mulig.

Forskjellige måter

Hvordan man rent praktisk regner ut eierandelen, avhenger av den økonomiske situasjonen til samboeren som skal kjøpe seg inn. De mest praktiske situasjonene er at man kjøper seg inn med lik egenkapital, ulik egenkapital, ingen egenkapital, eller ingen egenkapital med høy betalingsevne.

Hvis samboerne har lik egenkapital kan man avtale at man skal eie halvparten av boligen hver. Ola eier boligen fra før. Den er verdt kr. 2 500 000, gjelden er på kr. 1 500 000.

Boligens nettoverdi er følgelig kr. 1 000 000 som er Olas egenkapital. Kari kan dermed kjøpe seg inn for kr. 1 000 000, og man kan avtale at kjøpesummen brukes til å nedbetale på boliglånet. Da blir begge ansvarlig for det resterende boliglånet med like deler, og begge eier en halvpart hver av boligen.

Den vanligste situasjonen er imidlertid at partene har ulik egenkapital. Da blir eierbrøkene forskjellige. Hvis Kari i eksempelet over hadde egenkapital på kr. 500 000, som man avtaler går til nedbetaling av boliglånet blir situasjonen som følger:

Kari har egenkapital på kr. 500 000 som går til nedbetaling av boliglånet. Ola har egenkapital på kr. 1 000 000. Restlån som begge er ansvarlig for med like deler er da kr. 1 000 000 / 2 = kr. 500 000. Kari finansierer kr. 500 000 pluss lån kr. 500 000 = kr. 1 000 000.

Dette utgjør 40 % eierandel til Kari, og 60 % eierandel til Ola.

Hvis Kari ikke har egenkapital, men skal være medansvarlig for boliglånet, overtar hun halvparten av gjelden, altså kr. 750 000. Dette tilsvarer en eierandel på 30 %. Olas eierandel reduseres da til 70 %.

Hvis Kari ikke har egenkapital, men har høy inntekt og bedre betalingsevne enn Ola, kan hun kjøpe seg inn ved å overta en større andel av boliggjelden både ved faktisk ansvar og reell betjening av renter og avdrag. Partene kan da avtale at Kari inter partes skal være ansvarlig for 2/3 av boliggjelden (kr. 1 000 000), mens Ola skal være ansvarlig for 1/3 (kr. 500 000). Det kan være praktisk at man kontakter banken for å få hvert sitt lån, men dette er ikke avgjørende for beregningen av eierandelen. Karis bidrag vil her utgjøre en eierandel på 40 %, mens Olas eierandel blir 60 %.

Dokumentavgift

Mitt råd er at eierandelen man avtaler også bør sikres formelt ved at den samboeren som kjøper seg inn får skjøtet over sin eierandel. Med mindre det dreier seg om borettslagsleiligheter eller aksjeleiligheter, må man betale 2,5 % i dokumentavgift til staten.

Jeg er kjent med at noen samboere i stedet for å tinglyse eierforholdene, i stedet tinglyser en ”urådighetserklæring”. En urådighetserklæring innebærer at samboeren som står som hjemmelshaver ikke kan selge, pantsette, eller rå rettslig over eiendommen uten etter samtykke fra samboeren som har kjøpt seg inn. Ved å benytte denne metoden slipper man dokumentavgiften.

Ønsker man varianten med urådighetserklæring, er mitt råd at man i alle fall rådfører seg med en advokat først, da dette ikke gir det samme vernet som å tinglyse eierforholdet.