Selge bolig? Du kan tape tusenvis av kroner om du gjør feil

Den nye avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av fast eiendom trådte i kraft 1. januar 2022. Intensjonen er å skape en tryggere bolighandel med færre konflikter. Kort fortalt må selgere nå dokumentere boligen enda bedre enn før, mens kjøpere må sette seg grundigere inn i boligens dokumentasjon.

Endringene

Det er to hovedendringer som gjelder fra i år: Den ene er at det ikke lenger er lov å selge en bolig med dette «slik den er»-forbeholdet. Det andre er at terskelen for å kalle noe en «mangel» er blitt lavere.

– Tidligere var den juridiske grensen for å kalle noe en mangel så høy som 5–6 prosent av kjøpesummen. På en bolig som ble solgt for 5 millioner vil det si rundt 250 000 kroner. Nå er det 10.000 kroner flatt, uavhengig av kjøpesum. Finner du som kjøper mangler du vil klage på, skal det ikke mer enn at det overstiger 10.000 kroner for at du kan klage, sier Eirik Vigeland, kommunikasjonssjef i Boligmappa – en digital plattform der boligeiere og godkjente håndverkere kan legge inn sin informasjon om oppussingsarbeid i private hjem.

Finner du som kjøper mangler du vil klage på, skal det ikke mer enn at det overstiger 10.000 kroner for at du kan klage.

—   Eirik Vigeland, kommunikasjonssjef i Boligmappa

– Hva annet er nytt ifra lovendringen i år?

– Den andre endringen er krav om mer detaljert tilstandsrapport. Å få gjennomført en takst i dag kan fort ta både en og to dager, og det koster også en god del mer enn det gjorde før. Men bruker du 20 000 kroner på en takstmann og får en slik godkjent tilstandsrapport så skal du være sikker, både som selger og kjøper, sier Eirik Vigeland.

[ Bolig uten plass til seng? Ja, det finnes! ]

Ifølge forskriften må takstmannen nå kontrollere at det finnes dokumentasjon fra kvalifiserte håndverkere på elektrisk anlegg og andre bygningsdeler.

– Dersom det ikke foreligger, men for eksempel badet er pusset opp, så kan det settes laveste tilstandsgrad på dette, som i praksis er definert som at det må totalrenoveres eller at det er verdiløst, sier Vigeland.

– Får du den dårligere tilstandsgrad, for eksempel TG2 eller TG3 så vil takstmannen også estimere hva det vil koste å eventuelt utbedre. Til sammen blir det da en smørbrødliste som viser hva det vil koste å få en bolig opp til dagens standard.

Lov å gjøre noe selv

Nordmenn elsker å pusse opp. Og med stadig strengere krav til dokumentasjon er det mange som lurer på om det ikke lenger er lov til å slå i så mye som en spiker selv uten at det er en kvalifisert håndverker til stede.

– Det får vi mange spørsmål om, og det er fortsatt fullt mulig å gjøre mange ting selv, sier Eirik Vigeland.

Det er fortsatt fullt mulig å gjøre mange ting selv.

—  Eirik Vigeland

– Selve lovteksten omhandler primært kvalifiserte håndverksarbeid, vel så mye for å avdekke svart arbeid eller forhindre at det blir gjort av en person som ikke har lov til å tukle med elanlegg eller vannrørene bak flisene.

Han anbefaler likevel at du tar bilder og tar vare på kvitteringer underveis i oppussingen, om du maler en vegg, legger et gulv eller gjør andre oppussingsgrep. Bilder og kvitteringer kan du lett legge inn i en digital plattform, som for eksempel Boligmappa, så du det ikke kommer på avveie.

– Om skal selge en bolig der det ikke forelå dokumentasjon da kjøpte den, og det heller ikke var påkrevet den gangen – hva da?

– Det gjelder jo veldig mange. I forskriften står det at dokumentasjonskravet omhandler først og fremst arbeid som er gjort de siste fem år. Og mest dersom man pusser opp for å selge, slik mange gjør. Men det er klart, har du dokumentasjon også på eldre arbeid så er det bra.

[ Kan dette bli hjemmet til ukrainske flyktninger? ]

Viktige dokumenter

I et boligsalg er det tre hoveddokumenter skal være på plass: prospektet, tilstandsrapporten og en egenerklæring. Prospektet er det megler som ordner, og det handler om det utvendige. Den nye, grundigere tilstandsrapporten legger grunnlaget for prisen. Og egenerklæringsskjemaet, som du laster ned og fyller ut selv.

– Om du svarer på spørsmål om for eksempel at badet er pusset opp av fagfolk blir du bedt om å legge ved dokumentasjon. Om du bruker Boligmappa er skjemaet er direkte koblet opp det som er lagt inn der av håndverkerne, forklarer Vigeland.

Bak Boligmappa står Ambita AS som er heleid av Nærings- og fiskeridepartementet, Nelfo, Rørentreprenørene Norge og Elektroforeningen. Plattformen støttes som system og virkemiddel av Direktoratet for byggkvalitet og Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Det er knyttet opp mot eiendomsregisteret og helt gratis å bruke både for boligeiere og håndverkere.

Det er elektrikere som er den største gruppen som bruker Boligmappa, rørleggerne kommer som en god nummer to. Byggmesterne er nummer tre og malerne nummer fire. Målet er å digitalisere vekk svart arbeid, og skape tryggere kjøp og salg av bolig – som tross alt er den største investeringen vanlige folk gjør.

Hold deg oppdatert. Få daglig nyhetsbrev fra Dagsavisen