Sport

Byutvikling og Hauskvartalet

En tidligere versjon av denne artikkelen er publisert i katalogen "Gentrifiseringskrefter i omløp, som ble gitt ut i forbindelse med utstillingen "Brakkebygrenda og andre steder - som forsvant." Utstillingen var ved Anita Hillestad mens Helge Hiram var redaktør for katalogen. Artikkelen er nå oppdatert for å reflektere dagens status i Hauskvartalet.

Byøkologi mot gentrifisering.

Erfaringer fra Hauskvartalet



Det gjennomgående mantraet når man snakker om byutvikling i Oslo er at byen er Europas raskest voksende hovedstad. Dette legger et enorm press på areal som et knapphetsgode. Samtidig har Oslo hatt en politisk styring som gjør at det i dag nesten utelukkende er økonomi som definerer hvem som har tilgant til å bo og virke sentralt i hovedstaden. Dette blir presentert og forstått som en naturlig utvikling. Det ser nesten ut som om vi har glemt at vi kan velge å la verdier som, mangfold, tilgjengelighet og lokal forankring, være med på å bestemme hvordan byen skal utvikles.


Denne artikkelen vil gjennom erfaringer fra Hauskvartalet ta for seg hvordan en kulturaktør som Hausmania i samspill med relevante familjøer har tatt initiativ til, og lagt grunnlaget for, en beboer og brukerstyrt lokal områdeutvikling. Og hvordan dette har potensiale til å være en reell motkraft til en markedsdrevet gentrifisering. Artikkelen vil videre synliggjøre hvordan en slik utvikling er avhengig av at myndigheter og forvaltning spiller på lag med de lokale aktørene. Noe de ikke alltid har gjort.


Kulturen presses ut

Som en del av den markedsstyrte utviklingen blir også kulturaktører presset ut. Når det kun er økonomi som definerer hvem som skal bo og virke i byen, klarer ikke de kulturaktørene som mangler finansiell kapital å veksle kulturell kapital inn i tilgang på produksjons- og visningsarealer.


Sjokoladefabrikken var et kunstnerfellesskap med rimelige atelierer og øvingslokaler på Rodeløkka. Den ble revet i 2012 til fordel for et leilighetskompleks der toroms i dag går for godt over tre millioner kroner. Borgen, et lignende kulturhus i Gamlebyen rett over Barcode, ble revet for å gi plass til utvidelsen av Follobanen. Selv om kulturhuset var et tyngdepunkt for kulturen i bydelen, ble bevaring ikke vurdert når planene for ny jernbanetrase ble lagt.


Kunstnerorganisasjonen og galleriet Unge Kunstneres Samfund lever en midlertidig tilværelse etter at de tidligere lokalene deres ble revet for å gi plass til et nytt kontorbygg. De har nå gått sammen med Fotogalleriet, Forbundet Frie Fotografer og Galleri 0047 og laget et forprosjekt for samlokalisering. Det internasjonalt anerkjente Verdensteateret er også husløse etter at lokalene deres tte vike for nok et leilighetskompleks. Og eksemplene er mange på kulturaktører som blir presset ut av lokalene sine som en direkte følge av press på byutviklingen.


Dette henger sammen med presset på boligmarkedet i Oslo. Noe som også rammer kunstnere og kulturarbeidere særlig hardt. Rapporten “Kunstens autonomi og kunstens økonomi” fra januar 2015 viste hvordan kunstnere har en faktisk negativ lønnsutvikling. Med en byutvikling der produksjons og visningslokaler for kunst blir presset ut, i kombinasjon med et aksellererende prispress på boligmarkedet, er vi i ferd med å utvikle en by med særdeles dårlige kår for et fritt og uavhengig kunst og kulturfelt.


Hauskvartalet

Dette er en problemstilling vi har jobbet kontinuerlig med i Hauskvartalet. Boligaksjonen 2000 gikk inn i Hausmannsgate 40 i 1999. Da var hele kvartalet tomt og forlatt. Dette banet veien for at en gruppe kunstnere gikk sammen og stiftet kunstnersamvirket Hausmania og fikk en leiekontrakt med Statsbygg for Kulturhuset Hausmania. Boligaktivistene i Hausmannsgate 40 stiftet bo og arbeidssamvirket Vestbredden Vel Vel som en boligpolitisk pressgruppe. De har siden satt boligpolitikk på dagsorden med ujevne mellomrom, samtidig som de har organisert et levende sosialt botilbud.


Hele området rundt Hauskvartalet var på den tiden en mørk og glemt del av byen. Litt lenger nede i bakken lå det som i dag er kjent som Vulkan som et mørklagt og brakk fabrikkområde. Utviklingen i området har vært massiv siden dengang. Det siste er oppgraderingen av Torggata som har gjort at billige frisører, asiatiske matbutikker og kebabsjapper har måttet vike plass for kjeder som Starbucks og Deli De Luca mellom nyhippe butikker.


Mot denne bakgrunnen har Hausmania og Hauskvartalet stått som en hulltann i en ellers nybleket tannrekke fra Torggata til Vulkan.


Reguleringsplanen S-4387

I 2003 var Kulturhuset Hausmania og Vestbredden Vel Vel truet da Statsbygg ønsket å selge kvartalet. Etter en massiv kulturell og politisk kampanje fra kunstnere og boligaktivister kjøpte Oslo Kommune kvartalet. I utgangspunktet var kommunen kun interessert i Kulturhuset, men Statsbygg insisterte på å selge kvartalet samlet. I januar 2004 kjøpte kommunen kvartalet fra Statsbygg for kun 12 millioner.


Etter dette var miljøet preget av optimisme og selvtillit. Hausmania tok initiativ til en omregulering av kvartalet og hadde et godt samarbeide med daværende Kulturbygg som forvaltet eiendommen. Kulturbygg hyrte Frederica Miller fra Gaiaarkitektene som prosjektleder for reguleringsarbeidet.


Under ledelse av Frederica Miller ble det avholdt en charrette i 2005. En charrette er et verktøy for medvirkning i planprosesser. Det var en intens uke med møter, verksteder og diskusjoner. Daværende byråd for byutvikling, Grethe Horntvedt, åpnet charretten. Videre deltok plan- og bygnings- direktør Ellen de Vibe, representanter for kommunale etater, ulike fagmiljøer og bygningsbransjen, sammen med kulturarbeidere ved Kulturhuset Hausmania og beboere i Hausmannsgate 40.


Asplan Viak sier om denne prosessen i sin rapport “Evaluering av planmedvirkning i Storbyene” (2007) at: “Det er ingen annen medvirkningsprosess som kan vise til så gode resultater". Charretten resulterte i en reguleringsplan med et høy ambisjonsnivå for byøkologi i kombinasjon med kultur.


Reguleringsplanens formålspragraf sier:

Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål:


- Å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA 21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid

med “Hauskvartalet” og eierne.


- Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig.


Reguleringsplanen ble vedtatt av et enstemmig bystyre 18. juni 2008. Om selvtilliten og optimismen rådet etter at kommunen kjøpte kvartalet, ble den ikke mindre nå. Kunstnere, musikere, kulturarbeidere og beboere var klare for å utvikle et helhetlig kulturkvartal i samarbeid med Oslo Kommune.


Fra medvirkning til utkastelse og forfall

Det man ikke visste i et optimistisk kvartal var at byrådet hadde helt andre planer for kvartalet. Mars 2009, under et år etter at reguleringsplanen ble vedtatt av et enstemmig bystyre, sendte daværende byråd for byutvikling instruks til Eiendom og byfornyelsesetaten (Eby) om å forberede salg av boligdelen i Hauskvartalet. Instruksen var unntatt offentligheten. Kunstnere og beboere i Hauskvartalet ble ikke informert før desember 2009. Deretter snudde stemningen i kvartalet seg fort.


Beboerne i Hausmannsgate 42 ble kastet ut i en brutal politiaksjon 11 februar 2010. Etter det har hjørnegården, som er regulert til bevaring, stått som et gjenmurt monument over mislykket boligpolitikk og byutvikling. Oslo kommune ved Eby brukte brannsikring som begrunnelse for utkastelsen. I ettertid har det kommet fram at hele aksjonen fikk en prislapp på fem millioner kroner. Et beløp man kunne gjort en betydelig brannsikring for.


Etter dette var det tydelig for alle involverte at Oslo kommune ikke var interessert i å utvikle Hauskvartalet sammen med brukere og beboere.


Nytt initiativ

I forbindelse med Oslo arkitekturtriennale 2010 ga Arkitektkontoret Eriksen Skajaa AS ut magasinet Pollen. Magasinet tok for seg husokkupanter som aktører i i byutviklingen. Uten at noen i kvartalet var klar over det, var Hauskvartalet viet stor plass i magasinet.


Vi tok derfor kontakt med arkitektene bak magasinet. Vi fant fort ut at vi hadde felles ideer om byøkologi og byutvikling. Vi ba de derfor om hjelp til å gjenopplive arbeidet med å utvikle Hauskvartalet i tråd med reguleringsplanen.


Vi inviterte deretter til et seminar på Hausmania 10 februar 2012 med tittelen Hauskvartalets framtid. Der la aktører i kvartalet fram sine prosjekter, arbeidet bak reguleringen ble presentert. I tillegg ga både direktøren for Eby og Byråd for byutvikling sine tanker om kvartalets framtid.


I desember 2012 gjennomførte vi to miniverksteder sammen med Eriksen Skajaa. Dette resulterte i et rammeverk for et forprosjekt som Eriksen Skajaa arkitekter brukte som grunnlag for en forprosjektsøknad til Husbanken.


Søknaden ble innvilget og gjennom hele 2014 jobbet vi med forprosjektet med verksteder hos Eriksen Skajaa. I avsluttende fase av forprosjektet fikk vi beskjed om at Eby var klare til å realisere salgsinstruksen de hadde hatt liggende i skuffen siden 2009.


Timingen opplevdes svært nedslående. Vi var så godt som klare til å presentere et ambisiøst og gjennomarbeidet prosjekt for Hauskvartalet, som tok intensjon bak og formål i reguleringen på alvor. Det var et faglig godt prosjekt som ville tilføre nærområdet og byen kvaliteter som mangler i den øvrige byutviklingen. Så ble eiendommene lagt ut for salg på det åpne markedet rett før vi var klare til å presentere det.


Et bud og et besynderlig partnerskap

Hausmania hadde dialog med eiendomsselskapet Anthon B Nilsen Eiendom AS (ABNE) gjennom foreningen Kulturmarked Brenneriveien. Etter å ha gått noen runder på Hausmanias allmøter og i styret, valgte Hausmania å forhandle med ABNE om å legge inn et bud sammen. Dette resulterte i en avtale med følgende hovedpunkter.



Det førte også til betydelig splid i Hauskvartalet. Vestbredden Vel Vel var ikke interessert i å inngå en avtale med en komersiell eiendomsutvikler, og ga tydelig uttrykk for at de var skuffet over at Hausmania var villig til å gjøre det. Samarbeidet var også kontroversielt internt på Hausmania. Likvel valgte både allmøtet og styret å stille seg bak avtalen. 2 mars 2015 leverte Hausmania sammen med ABNE et bud på eiendommene i Hauskvartalet.


Budet fikk stor oppmerksomhet i media. Forprosjektet som budet var basert på møtt med stor entusiasme i fagmiljøene. Vestbredden Vel Vel leverte et innbyggerinitiativ der de ba om at Hausmannsgate 40 skulle trekkes ut av salget. Hausmania og ABNE presset på sin side på for at Oslo Kommune skulle gå i dialog med Vestbredden Vel Vel.


Eby sa i prospektet at formålet for salget var å realisere reguleringen. Hausmania og ABNE påpekte at reguleringen krever en stor grad av medvirkning. Og at et salg mot beboernes vilje ville gjøre dette vanskelig, om ikke umulig å realisere denne. Som svar på at Hausmania og ABNE ønsket å ta Vestbredden Vel Vel på alvor som en framtidig partner i en medvirkningsprosess, valgte Eby å avvise budet i sin helhet. Budet ble derfor aldri realitetsbehandlet.


Status

Den vinnende budgiveren var til slutt Urbanium eiendom. Som blant annet har gjort seg kjent gjennom å selge lav kvalitet som rimelige boliger i St. Halvardsgate.


Salget må godkjennes av bystyret før Oslo kommune kan signere den. Avtroppende byråd Guri Melbye sendte saken som en av de siste sakene fra avtroppende byråd til bystyret. Byråd Hanna Marcussen trakk den deretter tilbake, før hun påførte den egen signatur og sendte anbefalingen om å selge til bystyret for vedtak.


Det virker nå som om byrådspartiene har hastverk med å få vedtatt salget. Dette til tross for at hele grasrot i byrådens eget parti Oslo MdG har stemt mot salget. Det strider mot egne uttalelser gjennom valgkampen og 16 år i opposisjon. Frederica Miller som var kommunens prosessleder for reguleringsarbeidet sier salget bryter med den enstemmig vedtatte reguleringen. Og Leieboerforeningen ber kommunen ta på alvor de rettighetene som beboerne har opparbeidet seg gjennom å ha bodd og tatt vare på eiendommen i 16 år.

Argumentene som byrådspartiene bruker for å haste gjennom salget er at prosjektet ikke har en finansieringsplan og at Oslo kommune ikke kan løfte investeringen alene. Den gode nyheten er at prosjektet har en finansieringsplan og at Oslo kommune ikke trenger å løfte alene.


Finansieringsplanen viser at vi kan realisere boliger for 70 personer i Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1, finansiert med grunnlån i Husbanken. Med et innskudd på 10 millioner kroner kan lånet betjenes med en husleie som er sammenlignbar med studentboliger.


Vi ber derfor bystyret om å se på denne muligheten og åpne dialog med oss, tilknyttet fagmiljø og Husbanken for å se om vi sammen kan sikre en finansering som sikrer at kommunen slipper å løfte alene.


Dersom bystyret velger å haste saken gjennom før de har sett på denne muligheten, har argumentet om at kommunen ikke kan løfte investeringen alene noen troverdighet. Vi må da spørre oss om det er andre årsaker til at byrådspartiene velger å overkjøre lokal medvirkning, bryte den enstemmig vedtatte reguleringen og overse rettighetene til beboerne, for å heller selge eiendommene med store rabatter til en kommersiell eiendomsutvikler.


Epilog

Denne historien viser hvordan det i Hauskvartalet er lagt grunnlag for å utvikle en liten del av byen på andre premisser enn en markedsdrevet gentrifisering.


Vår erfaring er at det kreves tre elementer for å få dette til. Det første er at beboere og brukere av et område ønsker det, og jobber sammen med faglig kompetanse for å få det til. Det andre er at man organiserer det utenom markedet slik at utviklingen ikke automatisk fører til press på prisene. Det tredje er at det offentlige må tilrettelegge for medvirkning på en positiv måte.


Siden reguleringen ble vedtatt og fram til nå har det tredje og avgjørende elementet manglet. Vi hadde håpet at det nye byrådet ville endre på dette. Dessverre ser det foreløpig ut som om de velger brutal rivningspolitikk og utkastelse framfor tilrettelegging for medvirkning.


Men bystyret har fortsatt muligheten til å snu. Da kan fortellingen om Hauskvartalet ende som en glad historie om medvirkning for et helhetlig byøkologisk kulturkvartal, framfor å ende opp som et symbol på en by der alle forsøk på positiv medvirkning ofres på eiendomsspekulantenes alter.