Villaen i Olav Nilssons gate 52 ble solgt for 8,8 millioner i sommer. Boligen ble lagt ut for salg første gang i januar 2015, da med en prisantydning på 13 millioner. Foto: Roy Storvik

Solgt 4,2 millioner under prisantydning

Nedgangen i boligmarkedet i Stavanger merkes – også i de mest attraktive villastrøkene. På Eiganes er flere boliger solgt flere millioner under opprinnelig prisantydning de siste årene.

Eneboligen i Olav Nilssons gate 52 på Eiganes ble først lagt ut på markedet med en prisantydning på 13 millioner kroner tidlig i 2015. I juli i år ble boligen solgt for 8,8 millioner – 4,2 millioner under den opprinnelige prisen.

I samme gate ble nummer 62 solgt for 11,875 millioner i februar 2015. Denne boligen ble først lagt ut for salg med en prisantydning på 15 millioner. Det finnes flere eksempler på boligsalg i dette området der avviket mellom opprinnelig prisantydning og salgssum overskrider millionen (se faktaboks).

At markedet har endret seg, også i det som er regnet for å være Stavangers dyreste strøk, kan eksemplifiseres slik:

For fem år siden ble en enebolig i Olav Nilssons gate 72 solgt for 11 millioner. Den gang var prisantydningen 10 millioner. Boligen ble solgt kort tid etter visning og altså én million over prisantydning.

LES OGSÅ: Størst prisfall på leiligheter

Flere årsaker

Megler Sjur André Svihus i Eiendomsmegler 1 har Eiganes som spesialområde, og har vært involvert i flere av salgene.

Han mener det er flere grunner til at det blir slik i noen tilfeller.

– En av de største utfordringene i markedet nå, og i dette området spesielt, er at det i mange tilfeller er stort sprik mellom selgers forventninger til pris og det markedet faktisk er villig til å betale. I flere tilfeller ønsker selger en viss pris, gjerne fra toppnivået vi opplevde før nedgangen startet, og er villig til å forsøke seg med det i markedet. Da kan eiendommer legges ut med en prisantydning som er høyere enn megler i utgangspunktet anbefaler. I slike tilfeller har imidlertid som regel selger tid til å vente, sier Svihus til RA, og legger til:

– Det generelle prisnivået er lavere i byen nå, også i de mest attraktive områdene, og det tar tid å kommunisere dette til selgere, sier Svihus.

Nedgangen i markedet, kombinert med selgers forventninger, kan gi slike utslag.

– Det høres voldsomt ut med slike avvik, men det er ofte mer nyansert. Og hver eiendom og hvert salg er forskjellig, selv i samme gate, sier Svihus til RA.

LES OGSÅ: – Alvorlig bolignedgang

Nyanser

Michael R. Myhre, daglig leder i Eie Eiendomsmegling Stavanger, bor og megler, i likhet med kollega Svihus, i 4009 Eiganes. Han følger området tett og opplever også at selgers forventning til pris i mange tilfeller er ulik utviklingen i markedet, spesielt i pressområder som Eiganes.

– I et fallende marked er det pressområdene som blir påvirket sist. Derfor tar det også i noen tilfeller lengre tid for selgere i disse å tilpasse forventningene de har til salget av sin eiendom. Eiganes er i tillegg et spesielt område fordi det ligger flere eiendommer her som er unntak i forhold til markedet ellers. At en del eiendommer er blitt solgt såpass langt unna opprinnelig prisantydning, kan nok ha bakgrunn i det, sier Myhre til RA.

Flere av Stavangers dyreste boliger ligger i dette området med Bjelland-villaen og Bjørnøygata 14 som begge gikk for 30 millioner, som de største salgene.

– Disse salgene er med på å påvirke forventningene til pris ellers i området, det er klart, sier Myhre. 

LES OGSÅ: Her er det solgt boliger for 130 mill. på tre år

Sunnere enn Oslo

I det nasjonale boligmarkedet, og da spesielt i Oslo, skyter prisene i været. Stavanger og Sandnes er det store unntaket.

Eiendomsmeglerne i Stavanger er likevel ikke misunnelig på sine meglerkolleger i Oslo, skal en tro Sjur Svihus.

– Nei, den store prisveksten i Oslo gir større grunn til bekymring enn den nedkjølingen vi opplever i markedet her. En må også huske at boligmarkedet i Stavanger har vært unntaket fra det nasjonale markedet lenge. Tidligere var det veksten i denne regionen som var unntaket, nå er det nedgangen, sier Svihus.

LES OGSÅ: Godt salg i det øverste prissjiktet

– Spesielt utfordrende å sette pris

Lederen i Rogaland Eiendomsmeglerforbund, Bård Birkeland, mener verdivurdering i pressområder er utfordrende, spesielt i nedgangstider.

– Boligprisene har gått ned. Generelt sett har vi et helt annet marked nå enn for to år siden, og disse eksemplene viser at det også gjelder i attraktive områder som Eiganes, sier Birkeland til RA.

Birkeland mener videre at avvikene viser en annen problemstilling også, nemlig at det er spesielt utfordrende å vurdere verdi og pris på «vanlige» boliger i pressområder som har en del spesielle eiendommer.

– Områder som Eiganes, der en har en del gamle, attraktive eiendommer, blir sånn sett ekstra utfordrende. For de spesielle objektene vil tiltrekke seg en viss kjøpergruppe som slår til når de kommer for salg, uavhengig av svingninger i marked og samfunn, sier han og fortsetter: 

– De resterende eiendommene i slike områder, de «vanlige», men altså fremdeles attraktive, blir da spesielt vanskelige å vurdere i et nedgangsmarked. 

Det kan gi slike utslag som en ser her, mener han.

– Forventninger til pris er ofte knyttet opp mot toppsalgene, sier Birkeland til RA.

LES OGSÅ: Kjøpte Stavangers dyreste bolig:Sjekk Siri Kalvigs drømmevilla

LES OGSÅ: Tangerte prisrekord:Betalte 30 millioner for villa