Smedvig Eiendom i millionkrangel med kommunen

– Vi mener kommunen har stilt et urimelig og usedvanlig omfattende krav. Vi klarer på beste måte ikke å forstå hvordan kommunen tenker, sier Jostein Kalsheim, eiendomsdirektør i Smedvig Eiendom til RA.

Utbyggerne går med storstilte planer for Åsen i Hillevåg bydel i Stavanger. Rundt en halv milliard kroner har eiendomsselskapet investert i 14 næringsbygg i området de siste årene. Tanken er å gjøre plassen til et regionalt-, kunnskaps- og utviklingssentrum for bygg og anlegg - det hele under arbeidstittelen «Site4016».

Men krav fra Stavanger kommune gjør at selskapet nå risikerer en regning i 100-millionersklassen. Deler av Åsen ligger nemlig oppå en kommunal søppelplass fra 60-tallet. Der er det trolig kastet både husholdningsavfall- og industriavfall. Kommunen har dessuten mistanke om at deponiet inneholder farlig avfall. Fordi det er vanskelig å vite hva avfallsmassene egentlig består av, og fordi det kan utvikle seg deponigass og eventuelt avgassing fra andre stoffer, er kommunen generelt skeptiske til bygging på gamle avfallsdeponier.

Auglendsmyrå 11 er adressen hvor Smedvig Eiendom har fått gravetillatelse. ALLE ILLUSTRASJONER: SMEDVIG EIENDOM

Slik ønsker eiendomsselskapet å utvikle området på Åsen. 

LES OGSÅ: Smedvig satser stort på Åsen

– Usedvanlig omfattende

Da Smedvig i fjor søkte kommunen om gravetillatelse for første del av prosjektet i Auglendsmyrå 11, ga kommunen likevel klarsignal for gravingen, men med en klar betingelse: Avfallsmassen under og i nærhet til bygg må fjernes før bygging.

– Vi vil selvfølgelig forholde oss til regelverk om at forurensning fjernes i henhold til normale krav, men fullstendig masseutskifting er et usedvanlig omfattende krav. Vi mener en logisk løsning er at vi tar ansvar for å fjerne masser kun der vi skal bygge, samsvarende med allment aksepterte løsninger når det gjelder forurensningsproblematikk sier Kalsheim.

De har fått firmaet Multiconsult til å ta prøver som angivelig dokumenterer at det er trygt å la massen ligge på tomten hvor det ikke skal bygges. I november 2017 klagde selskapet derfor vilkårene for gravetillatelsen til Fylkesmannen i Rogaland, men klagen ble avvist. Kommunens krav ligger innenfor forurensningsyndighetens handlingsrom, og kan ikke sies å være urimelig eller uforholdsmessig tyngende, konkluderte fylkesmannen.

«Ambisjonene for området er å skape en smartklynge med alle fasiliteter og verktøy som kreves av moderne bedrifter og arbeidstakere», heter det om prosjektet på Åsen. 

LES OGSÅ: Stavanger kommune i tomtestrid på Tasta (RA+)

– Over 100 millioner kroner

Men for Smedvig Eiendom innebærer en fullstendig masseutskifting en betydelig merkostnad. Bare for det omsøkte området i Auglendsmyrå 11 vil opparbeidelsen innebære en kostnad på opp mot 35 millioner kroner, ifølge kalkyler som eiendomsselskapet har gjort. Masseutskiftingen vil også påvirke leietakerne i naboeiendommene, som vil bli nødt til å flytte ut i byggeperioden. Dermed mister selskapet også leieinntekter.
 
– Dersom de samme betingelsene stilles for de øvrige tomtene på området, snakker vi kostnader på langt over 100 millioner kroner. Da ser man den åpenbare urimeligheten i det hele, særlig når både Fylkesmann og Miljødirektorat påpeker at den eksisterende fyllmassen ikke representer noen forurensningsfare før det eventuelt graves i den sier Kalsheim.

Kan ikke påklages

Påpekningen fra fylkesmannen går fram av et brev datert september i år. Fordi fylkesmannens vedtak om vilkårene i gravetillatelsen er endelig og ikke kan påklages, valgte Smedvig Eiendom en ny tilnærming til saken i sommer. I et brev til fylkesmannen i august påpeker selskapet at kommunen har hovedansvar for forurensningen på Åsen. Fordi «forurenser betaler»-prinsippet står så sterkt i norsk miljøforvaltning, må Stavanger kommune pålegges helt eller delvis å bekoste opprydningsarbeidet på eiendommene, mener de. Da er det underordnet at selskapet ved oppkjøp visste at området ligger  på en gammel søppelfylling, argumenterer selskapet.
 
Men også dette er blitt avvist av fylkesmannen, som tolker jussen slik:

«Det er tiltakshaver selv som må innhente den nødvendige tillatelsen etter forurensningsloven, uavhengig av om andre er opphav til den opprinnelige forurensningen», heter det i svaret fra fylkesmannen fra september i år.

Det er i dette brevet de vurderer saken dit hen at avfallsfyllingen, slik den ligger i dag, ikke utgjør en forurensningsfare, men konklusjonen er likevel i kommunens favør: «Faren for forurensning oppstår først ved nye tiltak i den forurensede grunnen. Fylkesmannen kan dermed ikke se hvordan vi med rimelighet kan pålegge Stavanger kommune å bekoste opprydding av Smedvigs eiendommer.»

Like fullt skriver Fylkesmannen i sin konklusjon at: «Fylkesmannen vil avslutningsvis påpeke viktigheten av fremtidig enighet om en privatrettslig avtale som muliggjør utviklingen av området. Dette er neppe mulig å oppnå uten samarbeid om en områdeplan som ivaretar hensynet til både helse, miljø og økonomi.»

«Site 4016 ligger på Åsen, midt i hovedtraseene Stavanger-Forus-Sandnes og Auglendsveien, og ikke lenger fra Stavanger sentrum enn en god gravemaskin kan kaste», omtales prosjektet «Site 4016». 

LES OGSÅ: Boligprosjektet Holmegenes fikk Stavanger kommunes byggeskikkpris for 2018

Uaktuelt å dele regning

For kommunen er det uaktuelt å ta hele eller deler av regningen for opprydding, ifølge Leidulf Skjørestad, kommunaldirektør i Stavanger kommune.

– Det har vi vært tydelige på hele tiden. Da kommunen solgte eiendommen på begynnelsen av 70-tallet ble det eksplisitt skrevet i kjøpekontrakten at «kommunen har intet ansvar for grunnens beskaffenhet». Eiendommen er siden videresolgt under den klare forutsetning at det er kjøper som må ta ansvar for opprydningstiltak og vi konstaterer at både Fylkesmannen i Rogaland og Miljødirektoratet fullt ut støtter vår vurdering i dette spørsmålet, sier han.

– Hvorfor er det nødvendig å pålegge dem fullstendig masseutskifting når det ikke skal bygges på hele tomten?

– Som forurensningsmyndighet er vi tillagt myndighet til å ta stilling til hva som er nødvendig. Også dette vedtaket har Smedvig påklaget med utgangspunkt i Multiconsult sine anbefalinger, men Stavanger kommune  har fått medhold i vår begrunnelse for å skifte ut disse massene, sier Skjørestad. 

LES OGSÅ: – Kan bety full stopp for Forus-utviklingen (RA+)

Ønsker gjennomføring av prosjektet

Han understreker at det fra kommunens side er av stor interesse at området på Auglend gjennomføres. De er også åpne for å diskutere det aktuelle området og har i møter med tiltakshaver invitert  til dialog med  Smedvig Eiendom for å se hele planområdet samlet dersom dette kan bidra til en bedre gjennomføring.

– Samtidig har vi uttrykt en åpenhet for se på andre løsninger dersom det kan påvises like god effekt som full masse utskiftning. Men så langt har det ikke vært noen ønske om en slik dialog og vi har ikke fått tilsendt noe  som helst fra tiltakshaver som endrer på kravet om masseutskifting. Smedvig Eiendom  har istedenfor valgt å påklage saken til Fylkesmannen i Rogaland og Miljødirektoratet, men vi konstaterer at Stavanger kommune så langt har fått medhold ved alle behandlinger av saken. Vår invitasjon til dialog for å se hele området samlet gjelder imidlertid fortsatt, sier han.

Nylig avviste også Miljødirektoratet klagen fra Smedvig Eiendom. Selskapet har anledning til å påklage dette.

LES OGSÅ: Liten nedgang i boligprisene, men antall salg økte kraftig