Boligmarkedet er krisespådd flere ganger, men i år ligger det an til rekorder

Av Martin Huseby Jensen / ABC Nyheter

Det er mandag. Ute er det mørkt og det regner. En av de novemberdagene vi alle bare har lyst til å flykte fra. I en liten treromsleilighet i Gamlebyen i Oslo står eiendomsmegler Kamilla Jæger fra Aktiv eiendom på Grønland. Hun skal ha andre visning på leiligheten. Været gjør at hun ikke har de største forhåpningene med tanke på hvor mange som kommer.

Det var greit oppmøte på visningen dagen før, sier hun.

– Det står fem på liste nå.

Leiligheten ligger i en gammel bygård, og fra den ombygde stuen kan du se over til naboene. Huseierne har vært flinke. Nytt strøk med maling på veggene, og boligen ser fresh ut.

– Det skal ikke lenger være hvitt, forklarer Jæger til ABC Nyheters utsendte.

– Nå skal det helst ha farger.

Kamilla Jæger i Aktiv Eiendom på Grønland venter på at folk skal trosse novemberregnet og ettermiddagsmørket for å komme på visning. Foto: Martin Huseby Jensen

Boligmarkedet opptar oss alle. Enten vi skal inn i det, eller allerede er blitt huseiere. Enten vi skal kjøpe eller vi skal selge. Det handler om mer enn bare tak over hodet. Det handler om livene våre. Det handler om der vi tilbringer tiden når vi ikke er på jobb.

For dem som følger med i mediene, er det vanskelig å komme utenom overskriftene om priser som har skutt i været.

Stemmene som har spådd prisfall, er mange. I lang tid tok de feil, men i det siste har de hatt rett. Renteøkningene fra Norges Bank har så vidt bidratt til å dempe veksten. Den har til og med bidratt til prisnedgang.

Medienes påvirkning

Mediene har nok også påvirket dem som går på visning.

– Ja, det synes jeg. Det er alltid en «ekspert» på visningene som har lest en artikkel og sier at «nå skal prisene ned». Folk er opptatt av slikt, sier megleren.

Hun forteller at etter at et av de større mediene skrev om at store økninger i budrunden ikke fungerer, begynte alle å øke sine bud med 5.000 kroner av gangen.

– Det handler om situasjonen til den aktuelle boligen, sier hun.

– Vi ser at det er mest aktivitet på toroms, men folk vil ha balkong. Og det skal gjerne være sol på den. Den skal ikke ligge i et trafikkert område. Den skal ikke ligge i første etasje, men den skal heller ikke ligge i femte etasje uten heis. Folk vil huke av på ønskene sine. De vil ikke kompromissere med dem.

Klokken er passert 17, og mens folk haster mot bussen utenfor for å rekke hjem til familie, middag og varme, venter vi på at ringeklokken skal varsle at nå er de potensielle boligkjøperne her.

Jæger har kanskje ikke de store forventningene til at folk skal komme på visningen denne mandagen, men slår samtidig fast at leiligheten er én av de rimeligste treromsleiligheten i nærheten av Oslo sentrum. Like under 4 millioner kroner, like under 50 kvadrat og like under 5 minutters gange til Jernbanetorget.

– Noen av dem som selger nå, kjøpte i 2016 eller 2017 da markedet var på topp, og forventer fremdeles å tjene masse penger på boligen sin. Jeg opplever at boligmarkedet er sunt, men det er ikke lenger slik at man tjener en million i året, sier Jæger.

Derfor handler det om å prise riktig, slik at det blir godt oppmøte på visningen. Denne dagen håper hun folk kommer, men kø ved døra blir det neppe.

Fall etter sommeren

Boligprisene har ikke stupt fra ti-meteren i 2019 heller. Snarere har de holdt seg til én-meteren. Både i oktober og i september har prisene falt nominelt. Men når prisendringen er korrigert for sesongvariasjoner, går det andre veien.

Fra slutten av oktober i fjor har prisene steget med 2,4 prosent, ifølge tall fra Eiendom Norge, som er bransjeforeningen til eiendomsmeglingsforetakene.

Likevel har det tatt litt tid å få solgt boligene gjennom disse 12 månedene. Gjennomsnittstiden er på 47 dager, viser tallene. På det meste har det tatt i overkant av to måneder å få solgt boligene i år. Det var i januar.

Det er ingen rekord. Under finanskrisen for ti år siden var snittet på hele 76 dager i januar. I motsatt ende finner vi forsommeren 2007. Den gang tok det 24 dager fra boligen ble avertert til den ble solgt. Tilsvarende i år var 41 dager.

Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge forventer et boligmarked neste år på nivå med året og fjoråret. Foto: Carina Johansen / NTB scanpix

Det er ingenting som tyder på noen krise målt i volum. Ved utgangen av oktober var det solgt i overkant av 82.000 boliger i Norge. Tallene til Eiendom Norge går tilbake til 2003, men ingen av de foregående årene er det solgt så mange boliger. I fjor ved denne tiden var det solgt 79.900 boliger. Ved utgangen av fjoråret var det solgt 90.181 boliger.

– Vi er inne i den lengste sammenhengende perioden med moderat prisvekst i nyere tid, slår avtroppende administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge fast.

Han viser til halvannet år med forsiktig prisoppgang. I fjor var den nominelle prisveksten på tre prosent, Dreyer forventer tilsvarende prisøkning i år.

Årsaken til det han karakteriserer som en stabil situasjon i boligmarkedet, er høy tilbudsside og stor etterspørsel. Altså er det kjøpernes marked akkurat nå. De har mange prospekt å velge mellom.

– I fjor var omsetningsvolumet på rekordnivå. Vi kommer til å nå høyere i år.

Dreyer har også fått med seg økonomer som har varslet kraftig prisfall på slutten av året, men han har liten tro på det.

– Det ville vært merkelig om markedet skulle få så kraftige svingninger, sier han.

– Vi forventer at 2020 vil ha samme trend som de to foregående årene, med stabilt marked med kjøpere som ønsker å handle, men med moderate priser. Vi ser stabile utsikter inn i neste år, legger han til.

Det ringer på døren

Tilbake til visningen i Gamlebyen. Vi er straks halvveis inn i timen som er satt av til å vise fram leiligheten denne mørke, våte mandagsettermiddagen. Ringeklokken har så langt vært taus. Men eiendomsmegler Kamilla Jæger har lave skuldre. Noen ganger kommer folk i siste minutt.

I siste minutt er heller ikke uvanlig for salg. Jæger har opplevd huseiere som kommer på meglerkontoret for å selge boligen med en ukes varsel.

– Slik situasjonen er nå, er det mulig å gjøre en del gode kjøp, derfor kan det være smart å alliere seg med en megler. Kanskje kontakte og etablere forholdet i god tid før salg. Da er mulig å få hjelp fra megler til å vurdere boligene du har lyst til å kjøpe, sier hun.

Å gjøre litt med boligen, i hvert fall de små og ikke altfor kostnadskrevende tingene, synes å sitte løsere hos selgerne nå. Som å male. Et strøk maling kan gi de fem ekstra på visningen.

– Du trenger ikke å ta badet, men pynt litt på bruden, det kan lønne seg, sier Jæger.

Hun forteller at det er viktig å velge en megler som kan gi gode råd om grep som kan tas for å heve interessen for boligen. Og som er lokalkjent.

Så ringer det på.

En ung kvinne kommer inn i leiligheten med foreldre. Ifølge Jæger er det veldig vanlig med unge mennesker som kommer sammen med foreldrene på visning i leiligheter på denne størrelsen.

– Taket er senket på soverommet. Hvorfor det? spør far.

Han ser på glippen mot mellom benken og kjøleskapet og undres sikkert på løsningen.

Første av to kommer på visning mandag. Foto: Martin Huseby Jensen

Den unge kvinnen heter Thea. Hun er på jakt etter en bolig som gir den gode følelsen. Den trenger ikke å være så stor, og den må ikke være for dyr. Og så vil hun leie ut. I denne aktuelle leiligheten trolig det største soverommet. Da blir leieinntektene større.

– Og så må det helst ikke være så mye å gjøre med boligen, sier hun til ABC Nyheter, som ikke får lov til å ta bilde.

Å ha med foreldre er ofte til stor hjelp, ifølge Thea som forklarer at moren er flink til å finne leilighetene og faren er flink til å finne løsningene. Så langt har hun leid bolig, og bodd litt til og fra hos foreldrene.

– Det er først nå vi har begynt å se ordentlig.

Underveis i samtalen ringer det igjen på. Når Thea går, dukker en mann opp. Han har med seg tommestokk. Eiendomsmegler Jæger observerer at mange kjøper leilighet etter størrelsen på sofaen sin. Men det er ikke sofaen han måler opp.

– To soverom er ikke lønnsomt

– Hvor gammelt er badet, spør mannen som heller ikke vil avbildes.

Jæger svarer som sant er, hun vet ikke. Selger vet heller ikke, men det er målt etter og ikke funnet fukt.

– Det er membran der, så det kan brukes, men det er i ferd med å gå ut på dato, svarer megleren.

Mannen er som nevnt ikke opptatt av sofaen. Han ser på muligheten til å dele opp leiligheten i enda flere soverom.

– To soverom er ikke lønnsomt, slår han fast.

Da han har forlatt leiligheten slår vi fast at boligen kan deles opp i ytterligere to soverom. Altså en femroms på 49 kvadrat.

Mannen kan være en joker i budkampen neste dag, tror Jæger.

Selv om det er færre som kjøper sekundærbolig, som følge av strengere krav til egenkapital, opplever megleren ofte utleiere som kommer på visning.

For dem utenfor

I Norge er normen å eie bolig. Hver mann sitt slott. Mer enn tre av fire (76,8 prosent) husholdninger eier boligen de bor i. Hvilket innebærer at hver fjerde nordmann leier boligen sin.

Halvparten av oss bor i enebolig, mens hver fjerde bor i boligblokk, viser tall fra Statistisk sentralbyrå. Majoriteten av landets innbyggere bor romslig. Hele 9 av 10 gjør det, viser tallene fra SSB.

Byrådsleder Raymond Johansen (Ap) i Oslo ønsker å gjøre noe med at så mange leier boligen i hovedstaden. I en kronikk hos lokalavisen Vårt Oslo skisserer han tre nye boligmodeller som skal testes ut:

* Innsats for leie: Leiekostnadene blir redusert mot at leietaker utfører enkle drifts- og vedlikeholdsoppgaver.

* Etablererbolig: Kommunen bygger og selger boliger, for så å beholde eierskap i deler av boligen.

* Leie til eie-bolig: Husleien blir nedbetaling på boligen. Målet er at leietaker kan bli eier etter hvert.

Om kommunen skulle gå inn i markedet, vil det påvirke økonomien til andre boligeiere. Først gjennom å presse prisene opp, gjennom kjøpe av et stort antall boliger. Dernest presse prisene nedover gjennom å selge disse lavt. Det siste er essensielt, hvis ikke vil forslaget til Johansen ha lite å si.

Altså vil politikken i rådhuset påvirke økonomien til dem som eier rekkehus på Bjørndalen, leilighet på Løkka eller enebolig i Groruddalen.

Byrådsleder Raymond Johansen (Ap) i Oslo ønsker å gjøre noe med at så mange leier boligen i hovedstaden. Foto: Heiko Junge / NTB scanpix

– Boligpolitikk har i stor grad handlet om dem som er innenfor boligmarkedet. Nå må boligpolitikken i større grad handle om dem som står utenfor. Jeg tror ikke dette vil påvirke prisnivået på andre boliger. Vi kommer til å fortsette å utvide det ordinære boligmarkedet med flere boliger i takt med befolkningsveksten, sier byrådslederen til ABC Nyheter.

Han viser til at reguleringsreserven er økt fra 16.000 til 24.000. Det Johansen viser til er oversikt over boliger som er regulert, men hvor bygging ikke er påbegynt.

At det er kommunens ansvar å sørge for at flest mulig får eie egen bolig, mener han faller seg naturlig siden det er et politisk mål å sørge for at flest eier egen bolig i Norge.

– Statistisk sentralbyrås tall at vi beveger oss bort fra den norske boligmodellen og tanken om at det er en verdi at folk eier sin egen bolig.

Johansen sier at markedet kan være en god tjener, men ikke en god herre. Derfor skal ikke politikerne være tilskuere i boligmarkedet, men ta større kontroll.

– I dag er boligmarkedet delt i et privat marked og et marked for kommunale boliger. Det vi vil er å legge til rette for en tredje boligsektor som skal sørge for et tilbud av rimelige eie- eller leieboliger.

Innen utgangen av 2023 skal det legges til rette for minst 1.000 nye boliger i Oslo.

Venter på bud

Stearinlysene er slukket i leiligheten i Gamlebyen. Visningen er lukket. Huseierne er oppringt og på vei tilbake. Kjøperne sitter i grunn tryggere på gjerdet nå enn før. Det handler om objekter som har mangler. Hvor kjøperne ikke finner den «gode følelsen». Eiendomsmegler Kamilla Jæger håper på at to, kanskje tre av de sju som nå står på lista er med på budrunde på tirsdag.

– Da er jeg veldig fornøyd.

Tirsdag ettermiddag, nesten ett døgn etter visningen, er det ikke kommet inn noen bud. Flere er interessert, men sitter på gjerdet. Jæger er likevel ved godt mot.

– Jeg har avtalt privatvisning med en ny interessent i morgen.

Denne saken ble først publisert hos ABC Nyheter.