– Uansett hvor mye vi regulerer, er det utbygger som bestemmer

Oslo er en by hvor det bare blir vanskeligere og vanskeligere å etablere seg med egen bolig. Samtidig er byggingen av nye boliger omtrent på null.

– Det viktigste for et byråd er at vi skaper en by som er attraktiv og god å bo i. Vi bygger byen for de neste 100 årene, og det bekymrer oss at det er så vanskelig å komme inn på boligmarkedet i Oslo, sier Arild Hermstad.

– At det bygges så lite er bekymringsfullt, mener Hermstad.

Boligreserve

– I Oslo er det i dag en boligreserve på om lag 10.000 boliger. Det vil si ferdigregulerte boliger, hvor man kan gå rett til byggesak, og så sette i gang byggingen, sier Hermstad til Dagsavisen.

Utfordringen er at de som bygger, og som stort sett er private, utelukkende lar kravene til lønnsomhet når de setter spaden i jorden.

—  Arild Hermstad (MDG), byutviklingsbyråd

Problemet er at det er utbyggerne selv som bestemmer om boligene skal bygges.

– Utfordringen er at de som bygger, og som stort sett er private, utelukkende lar kravene til lønnsomhet avgjøre når de setter spaden i jorden, sier Hermstad.

– Kan ikke dere som kommune pålegge at det bygges et visst antall boliger der dere regulerer?

– I en ordinær reguleringssak bestemmer de selv. Vi har noen tomter vi kan selge med vilkår, men kommunen eier relativt lite grunn, så dette har begrenset effekt, sier byråden.

– For en utbygger handler det om å få mest mulig igjen for pengene. Så om det er regulert for 1.000 boliger et sted, er det dermed ikke sagt at dette antallet bygges. Bygges det færre leiligheter, blir det mer press på de leilighetene som er, og utbygger kan få en høyere pris. Så uansett hvor mye vi regulerer, så er det utbygger som bestemmer hvor mye som bygges, sier Hermstad.

Ferske tall fra OBOS viser at de har en sterk nedgang i antall nye boliger under bygging.

OBOS solgte 875 nye boliger i første halvår. Det er en nedgang på 58 prosent sammenlignet med første halvår i fjor.

– Vi står i et krevende marked der nyboligsalget har gått kraftig tilbake. Pris- og renteøkninger har gjort folk mer avventende, og det slår inn i nyboligmarkedet, sier konsernsjef i OBOS Daniel Kjørberg Siraj i en pressemelding.

[ Grete Wold (SV): – Vi er vitne til en varslet boligkrise i Oslo ]

Vekst

Hermstad mener at boligbyggingen de siste åtte årene har greid å holde tritt med befolkningsveksten i hovedstaden. Men at vi nå ser en bråstopp i boligbyggingen.

– Det skyldes flere ting, kanskje først og fremst både usikkerhet om fremtidige boligpriser og høyere priser på materialer, sier Hermstad.

– Det er en selvfølge at folk skal ha tak over hodet og at de skal bo godt og trygt. I dag har vi et skattesystem som favoriserer boligeiere, selv om det er gjort noen tiltak de siste årene for å dempe dette. Det skal ikke være slik at boligmarkedet skal være et alternativ til aksjer, sier han.

Sekundærboligen har heller ikke de samme gunstige regler for beregning av formuesskatt, slik primærboliger har.

I kommunedelplanen for Oslo er det satt av plass til 120.000 nye boliger på lang sikt.

– Kommunedelplanen som det nå er lagt fram et utkast til er vårt viktigste verktøy. Det er en plan som skaper forutsigbarhet, sier han.

Hermstad er også imot at det bygges mange små, billige leiligheter, for å få flere inni boligmarkedet som eiere av sin egen bolig.

– Det viktigste er variasjon og god bokvalitet. Å bygge en masse små leiligheter gir en dårligere by på sikt, mindre liv i byen, dårlige boforhold og det kan gi økte sosiale forskjeller i bydelen, sier byråd Hermstad.

Det han ønsker er flere boligmodeller som Osloboligen og Etablererbolig-modellen, som byrådet har innført.

– Dette er modeller som vi har innført, men som vi ønsker å oppskalere, sier Hermstad.

– Vi vil at det settes av et visst antall boliger i nye prosjekter, sier legger han til.

[ – Blir opprørt av å lese om «Kjell» og «Ivar» ]

---

Boligmodeller

Oslobolig: Opprettelsen av Selskapet Oslobolig er én av pilotene byrådet jobber med innenfor tredje boligsektor. Oslobolig skal tilby bolig med kjøp av boligkjøpsmodeller til personer som kan betjene månedlige leve- og boutgifter i Oslo, men som ikke har anledning til å kjøpe bolig på ordinære vilkår.

Leie til eie: En vanlig måte å gjennomføre «leie til eie» på er at du inngår en leieavtale for boligen for en gitt periode, for eksempel tre- eller seks år. Underveis i leieperioden eller mot slutten av perioden får du anledning til å kjøpe boligen.

Deleie: Du kjøper boligen i sameie med utbygger, som for eksempel OBOS: Du blir eier av 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent av boligen, og utbygger eier resten. Den delen utbygger eier, betaler du markedsleie for. I tillegg betaler du selvsagt felleskostnader for din andel av boligen. (Halvparten av felleskostnadene hvis du eier halvparten av boligen.)

Bostart: Du kjøper boligen og blir fullt og helt eier av boligen. Men du får kjøpt boligen til rabattert pris – i det siste er 10 prosent brukt som rabatt. Dermed blir også egenkapitalkravet lavere.

Etablererbolig: Etablererboligordningen i Oslo går ut på at Oslo kommune skal bygge boliger og selge disse for 80 prosent av markedsprisen til kjøpere som kvalifiserer for ordningen. Når eieren av en etablererbolig senere ønsker å selge boligen, vil kommunen ha en klausulert tilbakekjøpsrett og -plikt. Prisen ved kommunens tilbakekjøp vil beregnes ut fra opprinnelig salgspris (altså 80 prosent av markedsprisen på daværende tidspunkt), justert for senere prisutvikling.

Kilde: Oslo kommune, Regjeringen, OBOS, og Huseierne

---

I dag kan 20 prosent av leiligheten i nye prosjekter selges til disse modellene. Men prosentandelen kan økes til 30, noe kommunalminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) fortalte Dagsavisen tidligere i sommer.

– Et av tiltakene er å øke andelen leiligheter i nye prosjekter som kan selges som leie til eie fra 20 til 30 prosent. Og del-eie til 50 prosent, sier kommunalminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) til Dagsavisen i slutten av juni.

[ «Ivar» og «Kjell» blir tvunget til å flytte: – Vi føler oss sviktet av myndighetene  ]

Hagegata 30

I dag er grensen for hva et boligbyggelag kan eie av del-eie 20 prosent, akkurat det samme som for leie til eie. Det er disse som nå foreslås hevet til 30 prosent for leie til eie og 50 prosent for del-eie.

Hagegata 30 på Tøyen er et smertens kapittel for byrådet. Blokka med 48 leiligheter har stått tom i en årrekke, i påvente av hva som skal skje.

Men nå er pengene bevilget til rehabilitering, og leilighetene skal stå klare til innflytting i 2026.

– Første sted vi ønsker å teste ut etablererboligordningen blir i Hagegata 30. Vi håper at dette nye boligpolitiske verktøyet vil kunne nå en bred gruppe etter hvert. Målet er at vi skal få en bedre boligpolitikk i Oslo for å motvirke den evig galopperende prisveksten i hovedstaden, sa Hermstad til Dagsavisen i juni.

Nå kan han fortelle at det er satt av 243 millioner kroner til Hagegata 30, og arbeidet kan snart starte.

– Noen leiligheter vil være for utleie, resten bli lagt ut for salg. Men både salg og utleie vil Oslo kommune stå for, sier han.

Han tror at vi fortsatt må leve med store svingninger i boligmarkedet.

– Prisene vil svinge, men vi må bort ifra kortsiktige løsninger som å bygge mange små leiligheter. Og det er vi som myndigheter som skal legge premissene for hvordan boligene skal være, sier han.

– Vi må også bidra til at det bygges flere studentboliger, og vi må sørge for at de som vil og må leie får bedre rettigheter, avslutter byråd for byutvikling, Arild Hermstad.

Administrerende direktør i Norges Boligbyggerlag (NBBL), Bård Folke Fredriksen deler Hermstads bekymring over at det bygges så lite nytt i Oslo.

Få boliger til salgs vil presse prisene - også i bruktboligmarkedet - unødvendig opp selv om renten og markedet roer seg.

—  Bård Folke Fredriksen, NBBL

– Kommer ikke boligbyggingen vesentlig opp i Oslo igjen, vil flere bli ekskludert fra å eie egen bolig på grunn av unødvendig høy boligprisvekst, sier han til Dagsavisen.

– Få boliger til salgs vil presse prisene – også i bruktboligmarkedet – unødvendig opp selv om renten og markedet roer seg, sier han.

– Hva skal til for å få fart på byggingen igjen?

– Åpenbart raskere saksbehandling. Bare reguleringsplanene tar nå 5–6 år i Oslo, i tillegg kommer områdeplan- og byggesaksbehandling. Dette innebærer en kraftig økning i tiden det tar å bygge boliger bare på få år. Det går igjen utover boligforsyningen. I tillegg har Oslo altfor få byggeklare tomter i forhold til befolkningsveksten og det som er vanlig for andre store kommuner. Det er bare kommunen som kan gjøre tomter byggeklare. Stortinget har nettopp skjerpet kravet til at kommuner må bidra til tilstrekkelig boligbygging. Denne lovendringen må nå Oslo ta innover seg og endre dagens praksis, sier NBBL-direktøren.

[ Regjeringen: Vil gjøre det enklere å kjøpe sin egen bolig ]

[ – Mange ønsker å bo hjemme lengst mulig ]