Nabobydeler med stor forskjell: Her har prisene steget mest og minst i Oslo

I siste kvartal i 2022, steg boligprisene med fem prosent i Bydel Grorud i forhold til fjerde kvartal i fjor. Litt lenger Nord i Groruddalen, i Bydel Stovner var veksten på bare 0, 4 prosent.

Statistisk sentralbyrå (SSB) og Eiendom Norge presenterte torsdag sine rapporter for fjerde kvartal 2002.

For første gang på lang tid viser sesongjusterte tall fra prisindeksen for brukte boliger en nedgang. Prisene faller med 0,9 prosent fra 3. kvartal til 4. kvartal 2022, skriver SSB i sin rapport.

Sterkest vekst i Bydel Grorud

Eiendom Norge har i sin regionsrapport, som er et samarbeid med Eiendomsverdi og Finn, også gått inn på de enkelte bydelene i Oslo,

Sterkest prisutvikling har det vært i Bydel Grorud, mens nabobydelen, Bydel Stovner, hadde en prisvekst på bare 0,4 prosent, sammenlignet med fjerde kvartal året før.

– Her kan det være mange årsaker, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, til Dagsavisen, og viser til Sykepleierindeksen som ble sluppet onsdag. Sykepleierindeksen kommer to ganger i året, og tar utgangspunkt i snittlønn for en sykepleier, 639.257 kroner i 2022, fordi det representerer en typisk god norsk inntekt.

En normalt lønnet sykepleier har kun råd til 1,5 prosent av boligene i Oslo, var funnet som ble presentert onsdag. I Asker og Bærum er kun 1,8 prosent av boligene aktuelle. Utvalget er dermed lite hvis en sykepleier ønsker å komme seg inn på markedet i Oslo og omegn.

Med ett unntak.

– Grorud er den eneste bydelen i Oslo, hvor det er en viss andel boliger å kjøpe for en sykepleier ut ifra indeksen. Her er åtte prosent av boligene tilgjengelig, mens i Stovner er 4,4 prosent tilgjengelig, sier Lauridsen.

– Forskjellene mellom bydelene, enten det er reisetid eller typer boliger er ikke så store, så det burde ikke være så stor forskjell, sier han.

Grorud er den eneste bydelen i Oslo, hvor det er en viss andel boliger å kjøpe for en sykepleier ut ifra indeksen. Her er åtte prosent av boligene tilgjengelig, mens i Stovner er 4,4 prosent tilgjengelig.

—  Henning Lauridsen, Eiendom Norge

Grorud står sterkt, ikke bare i de ytre bydelene i Oslo øst, men i hele Oslo.

[ Lån til over pipa? Eller beste medisin for boligprisfallet? Dette betyr de nye reglene for boliglån ]

Nærmere sentrum

Eiendomsmegler Rezgar Aliassi hos DNB Eiendom avdeling Stovner, selger boliger i begge bydelene og kjenner markedet godt.

– Det har nok noe med kjøpegruppen å gjøre, sier eiendomsmegler Rezgar Aliass til Dagsavisen.

– Det er mange som ønsker å flytte ut av sentrum, og da gjerne barnefamilier og førstegangskjøpere, eller folk som ønsker å flytte tilbake til dit de vokste opp, sier han.

– En årsak kan være at Bydel Grorud ligger nærmere sentrum, mens Stovner er helt i ytterkant av hovedstaden. Da kan det hende at de velger Lørenskog i stedet, sier han.

Renomme har også noe å si, og Stovner har fått en urettvis dårlig rykte gjennom flere år, mener megleren.

I begge bydelene er boligmassen relativ lik, med lavblokker, høyblokker, terrasseblokker, småhus, rekkehus og eneboliger. Begge bydelen har nærhet til marka, og hode kommunikasjonsmuligheter med T-bane og buss.

Vi får tilbakemeldinger på at nye kjøpere i området er positivt overrasket over hvor godt utviklet østkanten er.

—  Rezgar Aliassi, DNB Eiendom

– Det er godt å bo på Stovner, sier eiendomsmegleren.

– Vi får tilbakemeldinger på at nye kjøpere i området er positivt overrasket over hvor godt utviklet østkanten er, med alt av fasiliteter som nærhet til marka, kjøpesenter, idrettsanlegg og bra kollektivtilbud som tar deg raskt til sentrum, sier han.

Omsetningshastigheten, det vil si den tiden det tar å selge en bolig, er kortere i Bydel Stovner enn i Bydel Grorud.

– Mange førstegangskjøpere har lån fra Husbanken, og for mange av disse er størrelse på leiligheten viktigere enn beliggenheten, sier han.

I Bydel Stovner er Høybråten et populært område, særlig for barnefamilier.

– Det har nok noe med miljø og oppvekst å gjøre, samt at Høybråten skole har et godt rykte, sier han.

[ Obos frykter boligbrems: – Vil ramme spesielt unge boligkjøpere ]

Kvalitetsheving

Obos er en stor aktør i Groruddalen, og sjeføkonom i Obos, Sissel Monsvold og har sett trenden det siste halve året i 2022, hvor det har vært en mye sterkere vekst i Bydel Grorud enn i Bydel Stovner.

Hun er opptatt av at man ikke skal overtolke tallene fra fjerde kvartal i 2022 målt mot samme kvartal 2021.

– Det kan være tilfeldigheter. Ser vi på snittet for 2021 målt mot 2022 så viser tallene fra Eiendomsverdi at det vært en prisvekst på Grorud på 6,7 prosent, mens det på Stovner har vært en prisvekst på 4,6 prosent, sier hun.

Bydel Grorud oppfattes som en attraktiv bydel.

—  Sissel Monsvold, sjeføkonom OBOS

Hun synes det er vanskelig å finne kjempegode forklaringer på forskjellen, men tror at type bolig og opplevd kvalitet på bydelen kan være en del av årsaken.

– Vi vet at mange av borettslagene har fått et kvalitetsløft, ved at fasader og bad er oppgradert. Vi ser også at det har vært en del utskiftning av folk på Kalbakken, hvor leilighetene har fått en høyere standard gjennom oppussing. Bydel Grorud oppfattes som en attraktiv bydel, sier hun til Dagsavisen.

– Særlig atriumhusene på Ammerud er veldig populære. Noe som også kan spille inn er at det er nye kjøpergrupper som flytter til Bydel Grorud. Vi har sett at flere flytter fra Grünerløkka til bydelen, sier hun.

Småhus og eneboliger

• Blokkleiligheter hadde den største nedgangen i fjerde kvartal med 1,5 prosent. For småhus og eneboliger falt prisene henholdsvis 0,4 og 0,6 prosent.
• Boligprisene falt i de fleste regioner i 4. kvartal. Den sterkeste prisøkningen hadde Møre og Romsdal og Vestland uten Bergen, med 2,2 prosent. Oslo med Bærum og Trondheim hadde det sterkeste prisfallet, i begge regioner falt prisene med 1,8 prosent.
• Sammenlignet med 4. kvartal 2021 økte prisene med 2,6 prosent. Prisene økte i samtlige regioner i perioden, men sterkest i Møre og Romsdal og Vestland uten Bergen med 8,3 prosent. Den svakeste prisøkningen hadde Akershus uten Bærum med 0,2 prosent. Av storbyene steg prisene på boliger mest i Bergen, med 2,8 prosent.
• Boligprisene i Norge steg med 1,5 prosent i 2022, og det ble i 2022 solgt 91.417 boliger i Norge. Det er 10,2 prosent færre enn i 2021.
• Oslo hadde en prisvekst på 1,8 prosent i 2022.

– Vår prognose for 2023 er en svak utvikling boligprisene, spesielt i første halvår, som i sum gir en nedgang på -3,5 prosent ved utløp av året. Like fullt venter vi en oppgang i boligprisene i januar som normalt, men den såkalte januareffekten vil trolig bli svakere i år enn tidligere år, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen i en pressemelding.

[ 15 prosent unna boligdrømmen ]

[ Ariel (26) fikk oppfylt leilighetsdrømmen: – Jeg ville klare meg selv ]

Hold deg oppdatert. Få daglig nyhetsbrev fra Dagsavisen

---

Prisutvikling fra 4.kvartal 2021 til 4. kvartal 2022

Indre Vest Oslo:

Frogner 1,7 prosent

St. Hanshaugen 2,9 prosent

Indre Øst Oslo:

Gamle Oslo 3,0 prosent

Grünerløkka 2,8 prosent

Sagene 2,7 prosent

Ytre Sør Oslo:

Nordstrand 1,6 prosent

Søndre Nordstrand 2,5 prosent

Østensjø 1,3 prosent

Ytre Vest Oslo:

Nordre Aker 1,1 prosent

Ullern 2,5 prosent

Vestre Aker 2,7 prosent

Ytre Øst Oslo:

Alna 2,4 prosent

Bjerke 3,0 prosent

Grorud 5,0 prosent

Stovner 0,4 prosent

---