Fra nyttår blir det enklere å låne til bolig. Da senkes kravene på hva du må tåle av renteoppgang fra fem til tre prosentpoeng.
Noe av det blir endret i ny utlånsforskrift fra 1. januar, er at bankene kan legge til grunn at lånekunden tåler en renteøkning på minst tre prosentpoeng, i stedet for de fem prosentpoengene kundene måtte tåle før.
Tre prosentpoeng
I praksis vil det gjøre det enklere å få lån, og man kan også låne mer. Om bankene tillater deg mer i lån.
Fra 1. januar 2023 sier oppdatert utlånsforskrift at økonomien din må tåle en renteoppgang på tre prosentpoeng.
- Du kan låne fem ganger inntekten.
- Du må ha 15 prosent egenkapital når du skal låne til bolig.
- Den såkalte «stresstesten» (hvor stor renteoppgang du kan tåle) blir mildere: Økonomien din må tåle en renteoppgang på tre prosentpoeng (men minimum sju prosent) – her var kravet tidligere fem prosentpoengs oppgang.
– Den store forskjellen mellom 2022- og 2023-modellen er at den såkalte stresstesten er endret. I 2022 skulle man tåle fem prosentpoeng renteøkning for å få lån, hvilket betyr at en låntaker med fire prosent rente på boliglånet sitt skulle tåle at renten ble økt til 9 prosent. I 2023 skal man tåle fire prosentpoeng renteøkning, dog ikke mindre enn en rente på sju prosent. Det betyr at dersom renten på boliglånet er 3,5 prosent, skal man tåle minimumsrenten på sju prosent. Hvis lånerenten er fem prosent, skal man tåle åtte prosent rente, skriver administrerende direktør i Eiendom Norge, Hennings Lauridsen i en e-post til Dagsavisen.
Endringen av utlånsforskriften er fornuftig siden utlånsrentene har steget kraftig.
— Hennings Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge
– I tillegg er det særskilte egenkapitalkravet til kjøp av sekundærbolig på 40 prosent i Oslo opphevet, slik at det generelle kravet til 15 prosent egenkapital gjelder i hele landet, skriver han videre.
– Er dette en god modell?
– Endringen av utlånsforskriften er fornuftig siden utlånsrentene har steget kraftig. Kombinasjonen av høyere rente og høy inflasjon gjør at husholdningene får mindre i lån. I praksis fører dette til at risikoen for at husholdningene tar opp for mye i lån sikres uten streng utlånsforskrift. Fra 1.1.2023 får bankene i tilbud forbud mot å gi lån til låntakere uten tilstrekkelig betjeningsevne.
[ Fra nyttår kan du få høyere boliglån ]
Stor betydning
– Vil dette ha noe å si for boligprisene?
– Boligprisene har falt en god del de siste månedene og vil etter all sannsynlighet fortsette nedover i flere måneder fremover. Årsaken er primært renteøkningene, men også svekket husholdningsøkonomi på grunn av økte renter, reallønnsnedgang og inflasjon inklusive høye energipriser. Uten endringene i utlånsforskriften ville boligprisene sunket enda mer.
Han frykter ikke at folk nå vil låne over evne, men han ser ikke bare positive sider ved endringen.
– Forskning fra blant andre forskningsavdelingen i Norges Bank har vist at utlånsforskriften gjør sårbare husholdninger litt mer sårbare. I tillegg viser foreløpige resultater forskere i tilknytning til det samme miljøet at forskriften har økt ulikheten fordi den fører til at foreldrenes sosioøkonomiske status får større betydning.
– Da renten var svært lav var det utvilsomt en fare for at folk lånte over evne. Dette var også en av årsakene til at forskriften ble innført som et midlertidig tiltak. Når renten har kommet tilbake til et nivå den ikke har vært på siden finanskrisen er risikoen for dette i stor grad ryddet av veien. Den kredittvurderingen bankene er pålagt å følge uavhengig av om man har en forskrift eller ikke fører til at man får mindre i lån i dag enn det man fikk med lav rente.
[ Obos: – 300 millioner kroner er 300 millioner mer enn null ]
Justeringer
Stortingsrepresentant for Arbeiderpartiet, Siri Gåsemyr Staalesen mener at justeringene vil gjøre det lettere for unge og førstegangskjøpere å komme inn på boligmarkedet.
– Med høyere renter ville kravet om at man må tåle en renteoppgang på fem prosent blitt en begrensende faktor for mange, sier hun til Dagsavisen.
Formålet med utlånsforskriften er å sikre en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld. Det er viktig å ha i bakholdet når utlånsmarkedet diskuteres.
— Siri Gåsemyr Staalesen (Ap)
– Formålet med utlånsforskriften er å sikre en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld. Det er viktig å ha i bakholdet når utlånsmarkedet diskuteres. OECD har år etter år sett med bekymring på den økende gjeldsgraden i norske husholdninger, sier hun videre.
– Ser du noen baksider ved forskriften?
– Vi er enig i målet om at ikke unge folk, førstegangskjøpere og de som kjøper seg en bolig som de bor i selv, skal presses ut av høye priser skapt av folk som kjøper leiligheter som sekundærbolig. Samtidig mener vi det er en rekke andre krav som er bedre egnet til å nå dette målet, sier Ap-representanten.
[ Obos frykter boligbrems: – Vil ramme spesielt unge boligkjøpere ]
Høye kostnader
Siviløkonom Hallgeir Kvadsheim mener at den nye forskriften er bra blant annet for de som skal investere i sekundærbolig og boligutbyggerne.
– Det kan gi økt fart i nyboligsalget og mer boligbygging. Når det bygges mange nye boliger erdet med på å holde prisene nede. Nå som det bygges lite, presses prisene isolert sett oppover, noe som er negativt for førstegangskjøper, sier Kvadsheim til Dagsavisen.
Selv om bankene nå kan låne ut mer penger, har de også fått andre faktorer å ta hensyn til.
– Nå er det ikke bare egenkapitalkravet på 15 prosent, og at du kan låne maks fem ganger inntekten som bankene må ta hensyn til. Nå må de ta hensyn til at levekostnadene har økt så mye det siste året, at det også må legges inn når penger skal lånes ut. Bankene må se helheten, og vi ser at budsjettet for første og annengangskjøpere, blir sprengt, sier Kvadsheim.
– Et annen problem er at selv om man har egenkapitalen på 15 prosent, så er det ikke sikkert at lønnen er høy nok, når man maks kan låne fem ganger inntekten. Noe som vil ramme nyutdannede, som må ta hensyn til den lønnen de har nå, og ikke hva de vil ha i fremtiden. Det at de nå lemper på «stresstesten», det man vil kunne tåle av renteoppgang er bra, og noe langt flere vil klare, sier han.
[ 15 prosent unna boligdrømmen ]
Nødvendig onde
Administrerende direktør i NBBL, Bård Folke Fredriksen mener at de nye reglene er et «nødvendig onde», og at reglene innebærer mer forutsigbarhet.
Formålet med utlånsforskriften er å sikre en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld. Det er viktig å ha i bakholdet når utlånsmarkedet diskuteres.
— Bård Folke Fredriksen, administrerende direktør NBBL
– Ja, den er dessverre «et nødvendig onde». Kravet om 15 prosent egenkapital for å få lån gjør at det for mange ikke er nok å ha både jobb og inntekt. Alle har ikke sparepenger eller foreldre som kan hjelpe. Derfor er den såkalte fleksibilitetskvoten som bankene kan yte lån til folk de ser kan håndtere det viktig. Heldigvis har mange boligbyggelag tilbud om «Leie-til-eie» og Deleieordninger for å senke terskelen for gruppen som rammes hardt av boliglånsreglene, skriver han i en e-post til Dagsavisen.
– I hovedsak videreføres dagens regler med moderate lettelser og det er bra. Reglene innebærer forutsigbarhet for boligkjøpere, sier han.
Han tror heller ikke at den nye forskriften vil ha noe si for boligmarkedet eller boligprisene.
– Usikkerhet om finansiering er aldri bra, verken for boligkjøpere eller boligbyggere. Derfor var regjeringens klare avvisning av Finanstilsynets forslag viktig. Det er den generelle usikkerheten, renteøkningene, de høye byggekostnadene og inflasjon som påvirker boligmarkedet nå. Flere boligkjøpere tar seg en «timeout», og utbyggere gjennomgår tidligere planer. Sannsynligvis blir færre prosjekter igangsatt neste år på grunn av dette. Det er likevel viktig å minne om at i mange pressområder er det fortsatt for lav boligbygging i forhold til befolkningsutviklingen. Jeg tror heller ikke at de nye forskriftene vil påvirke boligprisene, skriver han.
[ Eiendomsmeglere: Slik påvirkes boligsalget av rentehopp og strømpriser ]
[ Slik kan du kjøpe bolig uten hjelp fra foreldre, og uten den høyeste egenandelen ]
Hold deg oppdatert. Få daglig nyhetsbrev fra Dagsavisen
