- For å bo. Ikke som investering, sier han.

Halvorsen regner med at boligprisene holder seg stabile eller faller litt ut året. Neste år vil de stige med én til to prosent.

Han mener at vi etter sommeren har sett at de nye kravene til egenkapital og strengere krav til bankene har begynt å virke dempende på prisveksten.

Prisstigningen som likevel kommer, vil vise seg i de store byene Bergen, Trondheim og Stor-Oslo.

- Det blir større forskjeller på de store byene og resten av landet når det gjelder boligpriser fordi presset blir større i byene, sier Halvorsen.

Unntaket er Stavanger det der bygges nok til å dekke behovet.

For få boliger

Den viktigste årsaken til prisstigningen er ifølge Halvorsen at vi bygger for få boliger. Han legger fram en graf som viser at boligbyggingen har holdt tritt med befolkningsveksten i 150 år, fram til 2006. Det ble en glipp under andre verdenskrig, men det tok Gerhardsen-regjeringen igjen i etterkrigsårene. I 2006 er vi godt inne i en kraftig befolkningsvekst, som startet året før. Samtidig faller igangsettelsen av nye boliger kraftig. Befolkningsveksten fortsetter, men boligbyggingen holder ikke følge.

Oslo trenger 7.000 nye boliger hvert år, mener DNB Eiendom. I 2012 ble det igangsatt 3.777 boliger, ifølge Halvorsen.

Over prisantydning

Det er mer enn boligmangel som taler for fortsatt prisvekst, mener Halvorsen. Han sier at de fleste driverne bak boligprisene (se egen ramme) peker mot oppgang. Blant annet tynger ikke renteutgiftene økonomien til folk. Ifølge Halvorsen går bare 7 prosent av etablerte pars lønnsinntekt til å betale renter. For enslige er andelen over 20 prosent.

- Prognosene for renten viser en økning på maksimum 0,75 prosentpoeng. Det kommer ikke til å påvirke prisene, sier Halvorsen.

De faktorene som trekker i motsatt retning veier ikke tungt nok, etter hans vurdering.

I tillegg viser DNB Eiendoms undersøkelse om folks boligplaner, Eiendomspuls, ingen tegn på at etterspørselen etter bolig går ned. Like mange som før planlegger å kjøpe bolig. I Oslo sier 30 prosent at de går med slike planer. Det er mer enn før. 27 prosent av hovedstadens innbyggere har salgsplaner. Markedet er med andre ord i balanse, poengterer Halvorsen.

Undersøkelsen viser dessuten at drøye halvparten forventer å betale over takst for boligen.

Fremdeles går mange leiligheter over prisantydning, selv om det ikke skjer i samme massive omfang som før. I Oslo gikk sju av ti leiligheter over prisantydning i august. I august for ett år siden var tallet oppe i ni av ti.

samfunn@dagsavisen.no

Usedvanlig dyrt

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securites er en av de økonomene finansmarkedet lytter til. Han sier at boligmarkedet er usedvanlig dyrt i forhold til langsiktige prisingsmodeller. I denne modellen ligger blant annet tidligere priser, langsiktige byggekostnader, priser i forhold til utlandet, knapphet på tomter (eller det motsatte) og leiepriser.

Andreassen ville ikke kjøpt bolig som en investering i dag.

– Boliger er noe av det dummeste du kan investere i nå i forhold til andre alternativer, som blant annet aksjer, obligasjoner og næringseiendom, sier han.

Å kjøpe bolig for å ha noe å bo i, er derimot en annen sak. Da ville han kjøpt hvis han ikke hadde måttet låne for mye og godt kan tåle en normal rente, som er et par prosentpoeng høyere enn i dag.

Andreassens råd til boligkjøpere er å vurdere om de kan leve med den kostnaden de måtte få ved et boligkjøp og ikke tenke på kjøpet som en investering. Han poengterer at du saklig sett vil ha like stor glede av boligen selv om
prisene faller.

– Jeg vet ikke om prisene vil falle, men det er en ikke ubetydelig risiko for det, og de kan falle mye, sier Andreassen.

Han minner om at du kan binde renten hvis du vil være sikker på hva du skal betale.

Det spekuleres for tida mye i om renten skal opp eller ikke. Andreassen fastslår at verken rentenivå eller arbeidsledighet betyr mye for boligprisene i lengre perspektiv. Da er byggekostnader og folks betalingsvilje viktigere.

For og mot prisstigning

Nedenfor ser du de faktorene Terje Halvorsen i DNB Bolig mener taler for fortsatt prisvekst. Tror du at disse faktorene skal fortsette den positive trenden, er det naturlig at du også svarer ja på spørsmålet om du tror på fortsatt boligvekst, men se også på de faktorene som taler imot. Hvis du tror de veier mer enn de som teller for, er konklusjonen at prisstigningen opphører og at det kanskje blir fall. Men det tror altså ikke Terje Halvorsen noe på – for 2014. Han peker på at DNBs samfunnsøkonomer tror det kan komme en liten nedgang i 2017 og 2018.

Dette taler for prisvekst

Lønnsveksten er god

Forholdet mellom eksport og import er i norsk favør

Fortsatt befolkningsvekst

Det bygges for få boliger

Bolig er skattegunstig

Økt press på byene

Stadig flere bor alene, ergo økt behov for bolig

Levealder øker kraftig

Fortsatt lav rente

Dette virker mot prisstigning

Strenge utlånsregler

Allerede høy gjeldsbyrde hos folk

Prisfall på olje

Negativ haussing i media gir negativ psykologi i markedet