2023 hadde de svakeste tallene som noen gang er målt for både salg av nye boliger og igangsetting av bygging, ifølge Boligprodusentene.
I desember 2023 lå salget av nye boliger 10 prosent under nivået i desember 2022. For fjerde kvartal er det en nedgang på 18 prosent, mens nedgangen for hele året er 32 prosent.
Falt
Igangsettingen av bygging av nye boliger falt med 40 prosent fra 2022 til 2023. For leiligheter er fallet hele 51 prosent.
– Vi må tilbake til bankkrisen på tidlig 90-tall for å finne tilsvarende svake tall for nyboligmarkedet i Norge. Den store befolkningsveksten nå forsterker boligkrisen, sier Administrerende direktør i Boligprodusentene Lars Jacob Hiim til NTB.
Han mener imidlertid at utviklingen er i ferd med å ta seg opp, men tror utviklingen med kraftige nedbemanninger og flere konkurser vil fortsette inn i 2024.
– Nå bygges det altfor få boliger, vi håper derfor at nyboligmarkedet vil snu i løpet av 2024, sier Hiim.
Ifølge tallene som ble lagt fram tirsdag, gjelder den negative utviklingen hele landet. Særlig har leilighetsmarkedet i og rundt storbyene sviktet i 2023.
Boligbyggingen har variert mye i Oslo fra år til år de siste 15 årene. Færrest nye boliger ble fullført i 2011 da det ble bygget 1.362 boliger, og flest i 2019 da det ble bygget 4.849 nye boliger. Gjennomsnittet for de 10 siste årene har vært i overkant av 3.200 fullførte boliger, skriver Oslo kommune på sine nettsider.
Nå tar byrådet grep for å få fart på boligbyggingen i hovedstaden.
– Da vi overtok i oktober, lå det flere reguleringsplaner for bolig nesten klare. Vi prioriterer å få disse sakene igjennom i bystyret, slik at tallet for regulerte boliger holdes oppe, sier byråd for byutvikling James Stove Lorentzen (H).
– Byrådets mål er at kommunen skal vedta 3.000 regulerte boligenheter pr. år, slik legger vi til rette for en god boligforsyning, sier byråden til Dagsavisen.
Byrådet mener at fortgang i bygging av flere boliger er det viktigste tiltaket for å dempe prisveksten og sikre at flere kan eie egen bolig.
I 2023 godkjente Plan- og bygningsetaten rammetillatelser for 3021 boliger, det ble gitt igangsettingstillatelser for 2575 boliger og 3190 boliger ble tatt i bruk i året som gikk. Det ble gitt igangsettingstillatelser for 689 flere boliger enn året før, skriver byrådsavdelingen for byutvikling i en pressemelding.
Byrådets mål er at kommunen skal vedta 3.000 regulerte boligenheter pr år, slik legger vi til rette for en god boligforsyning.
— James Stove Lorentzen (H), byutviklingsbyråd
– Jeg er glad for at vi ser en viss aktivitet i markedet selv om det er vanskelige tider for mange. Det at så mange søkte om igangsettingstillatelse gir god grunn til optimisme, sier Stove Lorentzen.
[ – Uansett hvor mye vi regulerer, er det utbygger som bestemmer ]
Full stans
De siste par årene har det nærmest vært full stans i boligbyggingen i Oslo. Hva har gått galt?
– De siste par årene har utbyggerne sett at byggekostnadene har gått veldig opp, og de ser at etterspørselen har gått ned i takt med økte renter. Folk vil kjøpe og selge samtidig, og er redde for å kjøpe noe som er ferdig om to år. De aner ikke hva verdien på sin egen bolig vil være den dagen de skal selge, sier byutviklingsbyråden til Dagsavisen.
– Er det nok ledige tomter i Oslo til å regulere det antallet dere har satt dere som mål?
– Det er et stort potensial, så tilgangen på tomter er ikke en begrensning i seg selv. Det er store muligheter i transformasjons-områder som Hovinbyen. Her skal industri og lagerbygninger og gårdsplasser bli boliger og grøntarealer. Vi må også tenke høyere, det vil si bygge i høyden flere steder, sier James Stove Lorentzen.
– Selv om dere regulerer boliger, er det ikke dermed sagt at de bygges? Hva kan dere gjøre for å få fart på byggingen?
– Det som er viktig er at det reguleres jevnt over hele byen. I hvert enkelt område er det begrenset hvor mange boligeier en utbygger kan selge. Regulerer man 1.000 boliger et sted, får kan kanskje bare solgt 200 i året. Da vil det ta minst fem år før alle er solgt. Det er det bedre å spre reguleringen ut over i flere bydeler, fra eksempelvis Ullern, til Søndre Nordstrand og Grorud. Det er viktig at utbyggerne treffer boligkjøpere over hele byen, sier byråden.
Oslos leilighetsnorm regulerer boligbygging i bydelene St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Sagene og Grünerløkka. Den hindrer utbyggere å bygge leiligheter under 35 kvadratmeter, og de får kun bygge 35 prosent leiligheter mellom 35 og 50 kvadratmeter. 40 prosent av boligene skal være på over 80 kvadratmeter.
Den normen vil byråden skrote.
– Den normen gjelder bare i sentrum, men praktiseres over hele byen. Vi vil endre forskriften i indre by, og sørge for at den ikke praktiseres i ytre by. Vi vil at det skal kunne bygges flere små leiligheter overalt, og på den måten gjøre det lettere og billigere å komme inn på boligmarkedet, sier byutviklingsbyråden.
– Hvordan skal der kunne bygge boliger folk har råd til?
– Vi må se på normer, veiledere, regler og handlingsrom. I dag er det mange krav og regler som gjør at byggekostnadene høye. Flere leiligheter og mindre leiligheter vil hjelpe.
I dag er saksbehandlingstiden hos Plan og Bygningsetaten (PBE) en propp i systemet. Hvordan har dere tenkt å løse dette?
– Vi er i tett dialog med PBE, og det jobbes aktivt for å løse dette. Vi er nødt til å få en kulturendring i etaten, og effektiviseringen må gjøres i samarbeid med utbyggerne. PBE må også «lære» opp utbyggere slik at de vet hva som skal til før en søknad sendes inn. PBE må være klar på hva de trenger. Da slipper man å bruke tid på ufullstendige søknader, sier James Stove Lorentzen.
[ LO og NBBL går sammen om forslag om startlån til egenkapital ]
Møter utbyggerne
Byråden har allerede hatt flere møter med noen av de store utbyggere, blant annet OBOS, Neptun og Selvaag.
– Hensikten er å klargjøre hva de forventer av oss, og vi forventer av dem. Vi appellerer til godt samarbeid og dialog, og sammen kan vi få boligbyggingen på rett kjøl igjen, sier han.
Vi snakket om hvordan situasjonen er i dag, hvordan bildet vil være over tid, og hva vi som utbygger kan bidra med.
— Daniel Kjørberg Siraj, OBOS-sjef
OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj møtte byutviklingsbyråden for halvannen uke siden for å sammen diskutere utfordringene Oslo står overfor.
– Vi snakket om hvordan situasjonen er i dag, hvordan bildet vil være over tid, og hva vi som utbygger kan bidra med, sier Daniel Kjørberg Siraj til Dagsavisen.
– Det var en del spørsmål på agendaen, blant annet tanke rom hvordan markedet vil utvikle seg, og hvordan vi kan få bygd nok boliger, sier OBOS-sjefen.
Han er også klar på at saksbehandlingstiden i PBE må ned.
– Det er et omfattende dokumentasjonskrav, men noe er pirk, og ting vi oppfatter som unødvendige. Men vi forsøker å strekke oss langt, og unngår en konfronterende linje for å lette prosessene, sier han.
I dag har OBOS 3.700 boliger under bygging over hele landet, hvorav rundt 60 prosent er i Stor-Oslo.
– Det regulerings-tallet byrådet kommer med er realistisk. Vi er klare til å bygge så fort marked og kostnadsmessige forutsetningene ligger til grunn. Vi har planprosesser på gang på både på Mortensrud, i Nydalen, på Hasle, Løren og Ensjø, Manglerud og Ulven/Økern som kan gi ca. 2800 boliger. Disse bør kunne vedtas av i løpet av 2024 og 2025. I tillegg er Rosenholm på gang litt mer langsiktig med ca. 2000 boliger, sier Daniel Kjørberg Siraj.
Tidstyver
Etatsdirektør Siri Gauthun Kielland i Plan og bygningsetaten (PBE) sier til Dagsavisen at de den siste tiden brukt mye tid på å jakte tidstyvene i saksbehandlingen av plansaker.
– Etaten er godt i gang med et stort forbedringsprosjekt med omfattende analyser om hva som er årsakene til at tiden har økt tidsbruken, med mål om få tiden ned. Ansvaret for tidsbruken er ikke vår alene. Utbyggerne står faktisk for 65 prosent av tidsbruken. Derfor har det blitt viktig å samarbeide om å finne ut hva vi kan gjøre, hva utbyggerne kan gjøre og hva vi kan gjøre i fellesskap. Her er det lagt ned stor innsats det siste året og vi begynner så smått å se resultater, sier hun.
– Er 3.000 nye boliger årlig realistisk for dere?
– Det er fremdeles mange saker til behandling hos oss, som vi forbereder for politisk behandling. Vi er selvfølgelig avhengig av at sakene kommer inn og vi ser nå at det er roligere i markedet og inngangen på nye boligsaker er redusert. Vi ser foreløpig ingen grunn til at vi ikke skal klare å sende over minst 3.000 boliger i år. Det er viktig også å minne om at det ikke holder å bare bidra til antall boliger, hvis ikke vi samtidig bidrar til god kvalitet i boligutviklingen. Men når det er sagt så er det ikke vanskelig for oss å plansaksbehandle 3.000 boliger i året så lenge sakene kommer inn til oss.
Etaten er godt i gang med et stort forbedringsprosjekt med omfattende analyser om hva som er årsakene til at tiden har økt tidsbruken, med mål om få tiden ned.
— Siri Gauthun Kielland, etatsdirektør i PBE
– Er regelverket for omfattende når det gjelder reguleringsplaner?
– Regelverket for utarbeidelse av plansaker er helt nødvendig. Det er helt vesentlig at sakene er godt nok opplyst og forsvarlig utredet av fagkyndige, så det som ligger til grunn til behandling for vedtak er korrekt. Vi skal ivareta allmennhetens interesser og har et ansvar i å få fram gode, attraktive by- og bomiljøer som samsvarer med de rammene som politikerne allerede har vedtatt.
– Er ufullstendige søknader et problem, og hvor mye setter dette behandlingstiden tilbake?
– Lovverket er komplekst og byen vi skal planlegge i er også kompleks og derfor stiller loven krav til de som utarbeider planene. Vi har sett at det er behov for veiledning rundt nettopp dette og har utarbeidet hjelpemateriell til bruk for de fagkyndige. Behandlingstiden blir ikke satt tilbake ved ufullstendige planforslag, men vi utsetter behandlingen med den tiden det tar for utbygger å supplere saken sin, sier etatsdirektør Siri Gauthun Kielland til slutt.
[ Store boligprosjekter settes på vent. Men Obos avviser prisgrep for å få kjøpere ]
