Bading, bringebær, båt, biesurr. Og bolig. Selv i sommerens mange opplevelser, stilner ikke diskusjonen om utviklingen i boligmarkedet. For noen innebærer boligdiskusjoner bare konstatering av en uoppnåelig drøm om å eie noe eget. For oss alle bør den medføre et annet ord på b – bekymring.
Rett før sommerferien kom Finanstilsynet med sin vurdering av norsk økonomi. Selv om vi opplever god vekst, peker de på ubalanser som kan øke fallhøyden: Boligprisene har vokst sterkt gjennom mange år, langt mer enn land vi sammenligner oss med. Enda skumlere er imidlertid gjelden. Siden slutten av 1990-tallet har nordmenns gjeld vokst mer enn inntekten – og er i dag på svimlende 225 prosent av disponibel inntekt: svært høy både sammenlignet med tidligere og sammenlignet med andre OECD-land. De har i motsetning til oss nemlig redusert gjelda de siste årene.
Ifølge klassisk økonomisk teori settes prisen der tilbudet og etterspørselen møtes. Når prisene blir for høye, synker etterspørselen – og dermed også prisene. I boligmarkedet har vi de senere årene imidlertid sett det motsatte: etterspørselen stiger når prisene stiger. Hvordan kan det skje? Erling Røed Larsen i Eiendomsverdi har gitt en mulig forklaring: Når prisene øker, øker også vår egenkapital. De høye boligprisene gir bankene økt sikkerhet, og mulighet til å låne ut mer penger. Det kan gi mer etterspørsel etter boliger, og dermed enda høyere priser.
En slik oppadgående spiral fungerer lenge fint for dem som er med på festen. For resten innebærer det imidlertid at drømmen blir stadig mer uoppnåelig. Dersom spiralen snur, går det dessuten ut over alle. Det vet alle som opplevde slutten av 1980-tallet. Etter en periode med sterk utlånsvekst fikk både husholdninger og foretak problemer med å innfri sine lån. Bankene gikk konkurs. Mange mistet jobben.
Vi er ikke der vi var på midten av 1980-tallet. Men dessverre forsvinner ikke bekymringen likevel. Det skal nemlig ikke noe så dramatisk som en sprukket boble til for å skape store ringvirkninger i norsk økonomi.
I hele sju år har renta hatt nedadgående kurve. Husholdningenes svar har vært å låne mer. Mange vil derfor merke det når renta øker. Det skal mye til før nordmenn misligholder lånene sine. Men det skal langt mindre til før vi kutter i forbruket vårt. Studier av boligprisutviklingen på begynnelsen av 2000-tallet i USA og påvirkningen på forbruket, viser at forbruket falt mest i områdene prisene falt mest.
Norges Bank vurderer risikoen for forbrukskutt her hjemme som størst hos dem med samlet gjeld større enn verdien av det de eier, der gjelden overstiger fem ganger inntekten, eller der man sitter igjen med mindre enn en månedslønn til overs når årlige utgifter er betalt. I 2015 oppfylte om lag en tredjedel av norske husholdninger ett eller flere av disse kriteriene.
Denne tredjedelen står for om lag halvparten av det samlede forbruket i Norge. De fleste klarer seg uten den nye sofaen som var planlagt, eller med en sommer på hytta istedenfor på Mallorca.
Men summen av hver husholdnings reduserte forbruk bremser fort farten i norsk økonomi – noe som går utover norsk næringsliv og dermed også arbeidsplasser. Dette gjør igjen at norske bedrifter får trøbbel med å overholde sine lån, noe som igjen går utover bankene.
Norges Bank har varslet at renta skal vesentlig opp på sikt, første gang i september. Det er bra. Vedvarende lav rente over tid kan i motsatt fall føre til at boligprisene fortsetter å stige. Går det for fort, kan et påfølgende redusert forbruk imidlertid svekke økonomien. Og selv om høyere rente forhåpentligvis vil bidra til å redusere boligprisene på sikt, blir det utfordrende og prisfallet skjer for raskt.
Så, hva kan vi gjøre? Som vi har sett er det svært tette sammenhenger mellom privatøkonomi, boligmarked og finansiell stabilitet. Å styre utviklingen av boligmarkedet handler derfor ofte om å ta helt andre grep enn de vi tenker på som boligpolitikk. Finanspolitikken er veldig viktig. Nylig ble boliglånsforskriften, som strammer inn bankenes adgang til å låne ut penger, bestemt videreført. Det er bra. Det var også et viktig grep at man samtidig strammet inn kravene til bankene som tilbyr forbrukslån, etter man så økning i forbruksgjelden da lån i de vanlige bankene ble mer utilgjengelige.
Utfordringen er selvsagt at grep som bidrar til et bærekraftig boligmarked med plass til flere på sikt, umiddelbart gjør det vanskeligere for dem som allerede sliter med å komme seg inn på markedet og som ikke får hjelp av ressurssterke foreldre. Derfor bør regjeringen parallelt arbeide for flere ordninger som gir flere innpass, som av typen «leie til eie» eller låneordninger for unge der fastrente er et av kriteriene.
Men det er også behov for noen større, strukturelle grep. Beskatning av eiendom er den store elefanten i rommet. Sjenerøse rentefradrag er dyrt, og har sannsynligvis også bidratt til økt prisvekst og dermed gjort det vanskeligere for dem utenfor å komme seg inn på markedet.Utformes endringene på en progressiv måte vil de kunne være sosialt utjevnende i seg selv, i tillegg til at den vil bidra til et sunnere boligmarked med plass til flere.
For å sørge for en stabil økonomi og et tilgjengelig og trygt boligmarked også for framtidige generasjoner, er det viktig å ta grep som sikrer dette – i dag.