Debatt

Sjøsideavtalenes fallit og elefanten i rommet - Moss havn

Budskapet fra befolkningen.

Politisk ledelse må ta ansvar for å hindre en ulykke, skriver artikkelforfatterne.
Dette er et debattinnlegg som gir uttrykk for skribentens holdninger og meninger. Du kan sende inn debattinnlegg til debatt@dagsavisen.no.

Forrige uke ga daglig leder for Sjøsiden AS Jon Christian Simenstad en god presentasjon av befolkningens ønsker for Sjøsiden til formannskapet. Funnene er som klipt fra facebooksiden til BBM og er oppsummert her.

Det blå området på kartet nedenfor skal utvikles nå. Oppstart av planen er utsatt fram til 2022 i påvente av ferdig prosjektering av stabiliseringstiltak for Moss havn. Jon Christian fortalte at det er en stor utfordring å innfri befolkningens ambisjoner for Sjøsiden, så lenge det grønne området (Moss havn) stenger planområdet ute fra strandsonen. Planlegging er også vanskelig så lenge Rv19s trase over området er ukjent. Jon Christian er fra Bane NOR og vi må anta at han vet hvorfor Rv19 fortsatt er uløst. Ser han andre muligheter? Som at den beste måten å redde Sjøsiden på er å flytte dobbeltsporet, ferjetrafikk og konteinerhavn vekk fra området?

Kart over området i sentrum hvor jernbaneutbyggingen foregår.

Hovedgrunnen til at det kun ble utredet en stasjon og dobbeltspor gjennom kvikkleira til Moss havn var forutsetning om å betjene havna med godspor og tjene penger på knutepunktutvikling i Sjøsideavtalen 2015. I 2014 trodde man at havnebassenget kunne fylles med gratis stein fra Follobanen og selges til Rom eiendom for 200 millioner kroner!

Etter avtalen var undertegnet, kom rapporten om kvikkleire i havnebassenget og forslaget «forsvant» fra bordet! Kvikkleira «forsvant» like etterpå ifølge Rambøll og NGI, som er enige om at det er dobbeltsporet og ikke havnebassenget som vil ligge i bunnen av kvikkleireskråningen. Dessverre kom kvikkleirebeskjeden for sent – kommunen hadde allerede underskrevet Sjøsideavtalen. Optimismen rådde og det var kanskje ikke så nøye med den lille skriften?

Noen ulemper var det jo

I 2015 håpet man fortsatt på et gunstig spleiselag mellom Rom eiendom og Moss kommune. Stein fra jernbanetunnelene skulle fylle ut Værlebukta slik at havna kunne flyttes sørover og sjøsiden bli en gullgruve for Moss. Noen ulemper var det jo, men hva har blitt av fordelene – anno 2021?

Havneutfyllingen ble stoppet av Fylkesmannen i 2015 og BaneNORs innløsning av kommunens eiendommer i Nyquistbyen tok hele det røde området ut av Sjøsideavtalen i 2018. Der fikk BaneNOR monopol på utbygging av 7 etasjers høyhus rundt den nye stasjonen. Kommunen fikk kun tilbakebetaling av pengene de kjøpte eiendommene for i 2003 og halvparten av prisøkningen etter det. Samtidig fikk de økte kostnader for mange av familiene som ble flyttet fra Nyquistbyen. I tillegg måtte kommunen påkoste omlegging av kommunale ledninger mm. Resten av kommunens “fortjeneste” etter innløsningen måtte overføres direkte til Sjøsiden AS. Det var nesten 21 millioner kroner i 2018.

Sjøsiden AS eies 50/50 av Moss kommune og BaneNOR eiendom, men sjøsideavtalene har medført at Moss kommune måtte bidra med nesten 90 % av selskapets inntekter etter stiftelse i 2015. Av selskapets inntekter på 27 millioner kroner gjensto kun ca. 17 millioner kroner i slutten av 2020. Med underskudd på 2 millioner kroner per år videre vil man stå igjen med kun 7 millioner i 2026 uten at noe særlig har skjedd.

Det som er påbegynt er detaljreguleringen av BaneNORs eiendommer rundt den gamle stasjonen. Etter reguleringsvedtaket i 2026 vil selskapet sitte igjen med en opsjon om å kjøpe eiendommen fra BaneNOR for 5060 kroner per m² boligregulerte gulvflate. I tillegg kommer 2700 kr/m² per m² regulert næringsareal. Beløpene reguleres etter konsumprisindeksen. Ifølge Tilleggsavtalen 2018 er det slik at BNE/MK:

“Kan ikke uten skriftlig samtykke fra Sjøsiden foreta faktiske eller rettslige disposisjoner som kan redusere markedsverdien for arealer omfattet av Opsjonen, herunder disposisjoner som kan begrense Sjøsidens mulighet til å utnytte arealer omfattet av Opsjonene.” (pkt. 6.2 siste avsnitt)

Hva gjør vi nå?

Til sammen betyr dette at Sjøsiden AS må betale BaneNOR astronomiske summer for å overta eiendommene. Spørsmålet er hvor skal disse pengene tas fra, hvem tjener på opsjonen og hva kan kommunen få ut av den? BaneNOR sitter allerede med eiendommene og kan kreve flere 100 millioner kroner fra kommunen for å overføre resten. Dette har kommunen ikke råd til. Det gjenstår følgende to muligheter:

• Moss kommune kan forsøke å selge sine aksjer. Spørsmålet er hvem som vil betale for en så ugunstig opsjon og hva er den verdt? Jeg tipper at kommunen kan håpe på å få en liten brøkdel av de 24 millionene som de har bidratt med fra den eneste aktuelle kjøper – Bane NOR. I så fall blir BaneNOR en enda sterkere konkurrent for kommunens egen satsing på havna.

• De kan også la Bane NOR beholde monopolet på utvikling av sine sporarealer rundt den nye og den gamle stasjon i tråd med de nye detaljreguleringene. Så kan de og Sjøsiden AS vente litt i håp om å kunne satse på utvikling av havneområdet i Sjøsiden as sammen med Bane NOR. Spørsmålet er om og når det kan skje?

I tillegg til utfordringene med kvikkleire, Rv19 og flytting av dagens havn, ferjetrafikken og Asko vil en slik satsing kreve samtykke fra BaneNOR. Men hvorfor skal BaneNOR oppmuntre Sjøsiden AS til å konkurrere med egne prosjekter før de er fullført? Som 50 % eier i Sjøsiden AS har BaneNOR vetorett i alle slike prinsippspørsmål. Hvis ikke havnearealene er detaljregulert til knutepunktutviklingsformål før 2033 opphører kravet på innløsning av opsjon og innbringende salg av havneområdene til Sjøsiden AS ifølge Tilleggsavtalen 2018 pkt. 5–6. ledd.

Locked in?

Fakta er at Sjøsideavtalen utelukker alle andre valgmuligheter. Kommunen er “locked in” som beskrevet i mastergradsoppgaven fra Benjamin Borch fra mai 2019. Tages vinn-vinn-vinn situasjon har blitt til i en tap- tap- tap- situasjon og det er på tide at kommunestyret tenker nytt. Heldigvis skal spørsmålet om BaneNORs fremtid på Moss havn endelig opp til politisk behandling snart.

Kommunens langvarige, risikofylte og store økonomiske satsing i Sjøsidenavtalen var ikke tema under behandling av noen av avtalene og er ikke behandlet i noe handlingsplan eller budsjettfremlegg. Avtalen har i tillegg bidratt til å binde kommunen til masten når det gjelder stasjonsplassering. Inntil videre må derfor Sjøsidenavtalen kunne betegnes som samfunnsøkonomisk katastrofal og i strid med demokratiske regler.

Var det meningen?

Hold deg oppdatert. Få daglig nyhetsbrev fra Dagsavisen