Nyheter

Toppenhaug-naboer raser mot utbygging

Byggesaksavdelingen i Drammen kommune ga tillatelsen, men ifølge en servitutt på tomta er det ikke lov å gjøre endringer uten formannskapets tillatelse.

Bilde 1 av 3

28. april 2017 ble den 94 år gamle jugendvillaen Strøtvetveien 8 på Toppenhaug overdratt til eiendomsutvikler Stein Erik Brække. Brække kjøpte villaen av Eivinn Helgeland for 9,7 millioner, en nabo til Strøtvetveien 8, året etter at Helgeland kjøpte villaen av Kreftforeningen for 7,5 millioner.

Den tidligere eieren Engel Cecilia Reichborn-Kjennerud døde 98 år gammel i oktober 2016. Hun hadde testamentert bort både eiendommen og hele formuen sin til Kreftforeningen.

Les også: Svært kritisk til Drammen kommunes byggesaksbehandling

Høy verneverdi

Strøtvetveien 8 er vernet på grunn av sitt karakteristiske særpreg. Murvillaen sto klar i 1924, og ble tegnet av arkitekt Lilla Hansen fra Oslo. Villaen er klassifisert med verneverdi i Klasse B.

Også hagen på tomta har vært noe for seg selv. Reichborn-Kjennerud var en svært ivrig hagearbeider.

– Engel lå på knærne ute i hagen hele sesongen og sørget for at den ikke grodde igjen. Hun elsket blomster og gjorde en enestående jobb, fortalte tidligere nabo og venn Arild D. Lauritzen til Drammens Tidende i 2017.

Reichborn-Kjennerud mottok i 2006 en pris fra ordfører Tore Opdal Hansen og Drammen kommune for den flotte hagen.

Les også: Professor om bygging ved verneverdig jugendvilla: – Vi har en lovgivning som ikke gir svaret

Har gravd opp hele tomta

I servitutten til Strøtvetveien 8 fra 1924 heter det: «Kjøperen forplikter sig og etterfølgende eiere av tomten til: 1) Å la legninger til hus og gjerde approbere av borgermester og formannskap og ikke senere uten de samme myndigheters tillatelse forandre bebyggelsen eller ha nye hus oppført på tomten».

I midten av oktober 2018 er det bare et gapende hull igjen der hagen sto. En gravemaskin er i full gang med å grave ut de siste restene av jord, leire og stein som må graves ut før byggingen av to store rektangulære boliger som hver for seg er nesten like store som jugendvillaen kan starte. Murer skal etter planen starte arbeidet i neste uke, og de to nye boligene skal etter planen stå klare i oktober 2019.

Les også: Politikerne i Drammen strammer inn mot utbyggere

Ikke i formannskapet

Selv om servitutten fra 1924 eksplisitt sier at senere eiere må få tillatelse av formannskapet til å bygge nye hus på tomta, godkjente byggesaksavdelingen i Drammen kommune 29. august 2018 Stein Erik Brækkes søknad om å få bygge de to store boligene på den verneverdige tomta. Byggesaksavdelingen tok seg ikke bryet med å sende saken til vurdering i formannskapet, og godkjente utbyggingen mindre enn tre måneder etter at Brække hadde fått avslag på utbygging fra samme byggesaksavdeling. Årsaken til det var at Brække hadde gjort noen mindre justeringer som gjorde at utnyttelsesgraden på tomta ble på nøyaktig 30 prosent, noe som er maksimal utnyttelsesgrad med mindre man får dispensasjon. Med til historien hører at kommunen solgte Brække 58,7 m² med land rundt eiendommen til 87.000 kroner. Med disse ekstra kvadratmeterne har kommunen bidratt til at utnyttelsesgraden nå er nøyaktig 30 prosent. I byggesøknaden som ble godkjent, hadde for øvrig Strøtvetveien 8 blitt til Hanna Winsnes gate 2A, som nå er eiendommens nye adresse.

Misfornøyde naboer

18. september, snaut tre uker etter at Brække har fått kommunens godkjenning til utbyggingen kommer første klage til kommunen. John Eckhoff, som bor i Strøtvetveien 4, står bak.

«Jeg er gjort kjent med at det starter sprengningsarbeider i Strøtvetveien 8 denne uka,» skriver han, og spør om det er noen mulighet til å få stanset byggearbeidene.

«Det nye bygget ser ut som to forvokste transformatorstasjoner,» skriver han videre.

To dager senere kommer en ny klage fra en annen nabo, Michael Weidner, som skriver:

«Vi er riktig mange i området som mildt sagt undrer oss over hvordan dette bygget kunne godkjennes».

Eckhoff har liten sans for kommunens saksbehandling.

– Vi er i stuss over prosessen. Vi har sendt inn spørsmål til kommunen om lovligheten av dette. Hvorfor er det slik at noen utbyggere nærmest får kastet kommunal eiendom etter seg for å gjøre det lettere for utbygger? Er dette virkelig i tråd med hva kommunen egentlig ønsker seg basert på dagens planverk? sier Eckhoff til Dagsavisen Fremtiden.

Han forteller at han fremdeles ikke har fått noe svar fra kommunen en måned etter at han sendte inn sin forespørsel.

– Helt skandaløst

Tom Jørgensen, som har en tomt mellom sitt hus og den verneverdige villaen, reagerer også sterkt på utbyggingen.

– For det første er jeg meget overrasket over at kommunen godtar dette uten en politisk behandling. Det mener jeg er helt skandaløst. Det har vært så mye støy rundt de såkalte eplehageutbyggingene, og det har vært klare signaler fra politikerne om at de ønsker disse sakene på sitt bord. Likevel velger man å behandle og godkjenne søknaden midt i ferietiden. Når det i tillegg har vært spørsmål om hva man kan gjøre med det fordi det er i høy verneklasse, er dette noe som forsterker inntrykket av at dette burde behandles veldig seriøst, sier han.

Heller ikke han liker de nye boligenes utseende.

– Det er forferdelig trist at et homogent villastrøk, et av de få som er igjen, skal få en moderne glass- og betongkloss som fyller ut det som har vært en av Drammens flotteste hager, som har vært prisbelønt, sier han.

Og det er enda en faktor han ønsker å legge vekt på:

– Kreftforeningen solgte dette for en gunstig pris, hvorpå det kort tid senere ble solgt videre for over to millioner mer. Jeg synes også det er trist at Kreftforeningen ikke fikk den reelle markedsprisen for huset som var en gave fra Engel. Det er trist at ikke den reelle markedsprisen havnet hos Kreftforeningen, ettersom det ville vært hennes vilje, sier han.

– Vanskelig å selge

Eiendomsmegler Kjetil Borgersrud i Eie Eiendomsmegling solgte huset for Kreftforeningen i 2017, og forteller at det var vanskelig å selge.

– Vi slet lenge med å få solgt den eiendommen på grunn av begrensningene man hadde der. Vi endte på prisantydningen på 7,5 millioner, som var det minste vi kunne akseptere, forteller han.

Nåværende huseier og eiendomsutvikler Stein Erik Brække hadde på det tidspunktet begynt å vise interesse for huset.

– Jeg var ikke med i den budrunden, men jeg ble oppdatert på den underveis. Jeg hadde uansett ikke mulighet til å kjøpe huset på det tidspunktet, sier han.

– Var det bittert å måtte betale 9,7 millioner for huset med tanke på at det kostet 7,5 millioner året før?

– Ikke noe er bittert. Noen slag vinner du og noen taper du. Jobber du jevnt og trutt, blir det bra. For oss som driver med næring, er det mye jobb. Det er ikke lett å tjene penger, sier Brække, som har drevet med eiendomsutvikling i 35 år og etablerte selskapet Brække Eiendom i 1991.

Avviser kritikken

Brække mener han har fulgt lover og regelverk til punkt og prikke i forbindelse med anskaffelsen og utbyggingen av eiendommen.

– Vi gjør alt etter boka, alt er ryddig. Vi gjør så godt vi kan, sier han.

Han har liten sans for kritikken fra naboene.

– Det var en av dem som synes det var stygt og at det så ut som to transformatorer. Det er helt feil. Man må vite hva man driver med. Man kan ikke bare hevde ting, sier Brække.

Han understreker at han har varslet de naboene som etter loven skal varsles.

– Vi fikk en protest fra en nabo, og vi jenket oss. Vi får ikke gjort noe bedre enn det. Huset er moderne, verden går framover, det kommer nye trender og folk har forskjellig smak, sier han.

Når det gjelder servitutten fra 1924 som sier at utbygging på tomta må godkjennes i formannskapet, har han dette å si:

– Vi har gått gjennom alle servituttene. Det er to advokater som har sett på dette i mange dager. Vi har kjøpt masse gamle bygg rundtom i hele byen. Vi tok blant annet hele fasaden på Kings. Det er ingen som ser det. Vi tilfører enormt med arbeidskraft, men det er det ingen som tenker på eller bryr seg om. Vi har holdt på i 30 år og har gjort alt etter boka. Vi er godt forberedt med arkitekter, og sjekker lovverk og servitutter. Jeg tror vi har fulgt boka. Advokater som er spesialister på servitutter har gått gjennom dette.

Kommunen kjente ikke til servitutten

Byplansjef Heming Herdlevær og byggesaksavdelingen hadde aldri hørt om servitutten som sier at bygninger på tomta til Strøtvetveien 8 må godkjennes av formanskapet.

– Hvorfor ga dere tillatelse til å bygge nybygg ved siden av den verneverdige villaen i Strøtvetveien 8 på Toppenhaug?

– Kommunens vurderinger er gitt i vedtaket. Byggetiltaket var i tråd med gjeldende regelverk og plangrunnlag for eiendommen. Plan og bygningsloven er en Ja-lov, og kommunen skal gi tillatelse så lenge tiltaket er innenfor gjeldende rammer, svarer Herdlevær.

– Det har vært mye støy rundt eplehageutbygginger. Hvorfor valgte dere ikke å sende denne saken til formannskapet?

– Byggesaken er behandlet etter gjeldende delegasjonsreglement. Da den ikke utfordret gjeldende rammer, var den ikke å anse som prinsipiell, og ble derfor behandlet administrativt.

– Kunne dere sendt denne saken til formannskapet, dersom dere ønsket det, eller er det lovgivning som står i veien for det?

– Det er kommunens delegasjonsreglement som styrer hvilke saker som skal behandles politisk, og hvilke behandles administrativt. En hvilken som helst sak kan behandles politisk, men vi forholder oss normalt til delegasjonsreglementet.

Solgte kommunal eiendom

– Hvorfor solgte dere ekstra kommunal eiendom til utbygger, slik at han med dette akkurat klarte å tilfredsstille regelverket for maksimal utnyttelsesgrad på tomta?

– Drammen kommune er positive til å legge til rette for at privatpersoner som har ønske om å kjøpe mindre tilleggsarealer inntil sin eiendom får dette, såframt dette ikke er park, vei, friområder eller arealer som kommunen selv skal nyttiggjøre seg. Hele tomter, det vil si arealer over 600 m² selges ikke som tilleggsarealer, kun mindre arealer, normalt inntil cirka 100–150 m²

– Hvor mange kvadratmeter solgte dere og til hvilken pris?

– Grensejustering er ikke gjennomført men det er gitt et tilbud, som er akseptert, på 58,7 m² til en pris på 87 000,- i tillegg kommer gebyrer og kostnader for overføringen. Pris er fremkommet via takst.

– Hvor vanlig er det at kommunen sier ja til å selge ekstra kvadratmeter med kommunal tomt i slike saker, og hvor vanlig er det at dere gir avslag på dette?

– Kommunene godkjenner kun salg dersom dette er et mindre tilleggsareal til en eiendom. Hittil i år er det gitt tilsagn på salg av sju tilleggsarealer, og det er gitt avslag på flere saker enn det er gitt tilsagn på.

Rask saksbehandling

– Hvorfor kunne dere ikke vente med å svare i denne byggesaken til temaet hadde vært oppe i formannskapet 18. september? Er det slik at byggesaksavdelingen måtte gi tillatelse før 18. september eller ikke?

– Vi bestreber oss for å behandle saker så raskt kapasiteten tillater oss, det er også gjort i denne saken. Dette er en sak med 12 ukers frist.

– Ville dere ha stanset denne utbyggingen dersom søknaden kom noen uker senere?

– Det blir et hypotetisk spørsmål. Denne utbyggingen ligger innenfor gjeldende planrammer, og det har byggesaksbehandlingen tatt utgangspunkt i. Det har kommet et politisk signal om innstramming av fortettingsmulighetene i villaområder. Vi legger derfor fram en politisk sak som foreslår en prosess for å definere en ny fortettingspolitikk. Men det er for tidlig å si hvor lista legges i forhold om dette prosjektet ville ha havnet utenfor eller innenfor de nye retningslinjene.

– Rådmannen skriver at «etter tydelige signaler fra formannskapet i en lignende sak og i møte 18. september 2018, vurderer rådmannen å nedlegge midlertidige forbud i denne typen saker framover». Administrasjon og byggesaksavdeling visste vel på forhånd at større utbygginger på verneverdige tomter i gamle eplehager er kontroversielt. Var det ingen mulighet for dere til å utsette saksbehandlingen, slik at også denne utbyggingen kunne blitt stanset?

– Som nevnt tidligere, så ble saken behandlet etter gjeldende regelverk og rutiner. Det finnes en rekke eksempler på fortetting i villaområder som er godkjent tidligere. Det vi imidlertid ser er flere innsendte planer med betydelig høyere fortetting enn i denne saken, og vi har oppfattet at mengden av saker i tillegg til en stadig høyere utnyttelse har lagt grunnlaget for det politiske signalet.

– Når vil det bli klart om det nedlegges et slikt midlertidig forbud? Når skal prinsippavklaringen legges fram?

– Det er fremlagt sak for kommende formannskapsmøte, med forslag til prosess. I forslaget til vedtak foreslår Rådmannen å fremme sak med forslag til retningslinjer før årsskiftet 2018/2019.

Null kjennskap til servitutt

– I en servitutt til tomta fra 1924 står det følgende: Kjøperen forplikter sig og etterfølgende eiere av tomten til: 1) Å la legninger til hus og gjerde approbere av borgermester og formannskap og ikke senere uten de samme myndigheters tillatelse forandre bebyggelsen eller ha nye hus oppført på tomten. I denne saken er det ikke gitt noen tillatelse fra formannskapet, og formannskapet har heller ikke blitt rådspurt i saken. Hvorfor har ikke byggesaksavdelingen i Drammen forholdt seg til servitutten på eiendommen?

– Jf. plan- og bygningsloven § 21–6 «skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader». Videre står det at «dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises». Bygningsmyndigheten har ikke hatt kjennskap til denne servitutten, og det har dermed ikke på noe tidspunkt vært åpenbart at tiltakshaver ikke har de privatrettslig rettigheter søknaden forutsetter. Dersom tiltakshaver er kjent med denne servitutten uten å opplyse kommunen om denne, vil ansvaret ligge hos tiltakshaver. Det følger av § 21–6 at tillatelse etter plan- og bygningsloven innebærer ingen avgjørelse av privatrettslig forhold.

Lot ingen trær stå

– Buskerud fylkeskommune har anbefalt at man lar eldre vegetasjon og trær bli stående på tomta. Hva slags krav har kommunen stilt til utbygger når det gjelder å ta vare på trær og vegetasjon på tomta?

– Fylkeskommunen har gitt en generell anbefaling. Kommunen vurderte ikke spørsmålet som så vesentlig at det skulle hindre prosjektet.

– Slik det ser ut nå er hvert eneste tre og hver busk gravd opp på tomta. Hva tenker dere om det?

– Håndtering av vegetasjon og hagen på eiendommen har vært del av en helhetlig vurdering av det omsøkte prosjektet. Etter kommunens vurdering viser utomhusplan for prosjektet en tilfredsstillende utforming og funksjon tilpasset eiendommens formål.

Mer fra Dagsavisen