Professor om bygging ved verneverdig jugendvilla: – Vi har en lovgivning som ikke gir svaret

Dagsavisen Fremtiden skrev nylig om at flere naboer reagerer sterkt på at kommunen har gitt grønt lys til bygging av to boliger på tomta til den verneverdige jugendvillaen Strøtvetveien 8 på Toppenhaug.

I servitutten til villaen fra 1924 står det «Kjøperen forplikter sig og etterfølgende eiere av tomten til: 1) Å la legninger til hus og gjerde approbere av borgermester og formannskap og ikke senere uten de samme myndigheters tillatelse forandre bebyggelsen eller ha nye hus oppført på tomten».

Les også: Svært kritisk til Drammen kommunes byggesaksbehandling

Finner ikke svar i loven

Professor Geir Stenseth ved Institutt for privatrett ved Universitetet i Oslo understreker at det ikke nødvendigvis er slik at saken ikke skulle vært behandlet av formannskapet og ordfører i dag, selv om den myndigheten i mange tilfeller er delegert videre til administrasjonen.

– Jeg har tatt en kikk på historikken til reguleringslovgivningen i Norge, og på dette tidspunktet fantes det allerede en reguleringslov med et tilsvarende planutvalg og bygningsråd, så man kunne vel tenkt seg at hvis man ville legge det til de organene, og hvis det ikke var noe poeng at det skulle til borgermester og formannskap, hadde man noe tilsvarende til administrasjon og planutvalg på den tida, sier han.

Stenseth viser til en høyesterettsdom fra 2008 i den såkalte Naturbetong-saken. I dommen i denne saken påpekes det at negative servitutter kan falle bort dersom «det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer.»

Stenseth understreker at det her dreier seg om en verneverdig jugendvilla fra 1924, og at han ikke kan se at å overholde servitutten i dette tilfelle ville ført til «meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger». Han mener det er helt åpent hvordan denne saken ville endt, dersom den ble tatt til retten.

– Vi har en lovgivning som ikke gir svaret, og vi har en høyesterettspraksis som ikke gir svaret, konstaterer han.

Les også: Politikerne i Drammen strammer inn mot utbyggere

Strøksservitutt?

Helén Elisabeth Elvestad, høyskolelektor ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, presenterte før helgen sin doktorgradsavhandling om nettopp servitutter.

– En del servitutter er ganske gamle. Denne er fra 1924, som er det samme året som den første planloven kom. Frem til det måtte man regulere basert på strøksservitutter, og de blir liggende der, og de kan fortatt være gjeldende, sier hun.

Hun understreker at det vil være en skjønnsmessig vurdering hvorvidt servitutten gjelder i dag.

– Det må avgjøres retten. I avgjørelsen vil man se på både servituttens innhold, og på strøkets karakter, og man må avgjøre om servitutten kun gjelder én enkelt eiendom eller for hele strøket, sier hun.

Heller ikke hun vil prøve seg på noe fasitsvar når det gjelder hvorvidt servitutten for Strøtvetveien 8 fremdeles er gyldig i dag eller ei.

– Det er helt umulig å si noe om, fordi det er en skjønnsmessig vurdering. Man må se på både meningsinnholdet i servitutten og på strøket for øvrig, sier hun.

Les også: Strengere straffer enn aktor ba om i korrupsjonssaken i Drammen

– Lignende sak

Advokat Irene Kildebo fra Drammen har også erfaring med servitutter.

– Vi har hatt en lignende sak, hvor servitutten krevde samtykke fra formannskapet, og det ble ikke tatt hensyn til den gangen. Saken ble klaget til fylkesmannen, men det ble konkludert med at servitutten var et privatrettslig forhold. Utgangspunktet er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til slike forhold ved behandlingen av byggesaker. Unntaket er hvor det fremstår som «åpenbart» for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter. I slike tilfeller skal søknaden avvises, sier hun.

Kildebo forteller at Fylkesmannen begrunnet konklusjonen med at servitutten ikke var åpenbar.

– Vi mente det ikke skulle være så veldig vanskelig å fortolke at «tomten skal bebygges med et enkelt hus for beboelse», sier hun

Kildebo mener Fylkesmannens avgjørelse i praksis betyr at naboer må ta risikoen ved å gå rettens veg dersom de skal prøve å stanse denne typen utbygginger basert på servitutter.

– Ved å innta den holdningen skyver de prosessrisikoen over på naboene, som må gå til privatrettslige skritt hvis de vil komme noen vei med saken. Plan- og bygningsloven burde i seg selv gi tilstrekkelig vern for naboer, slik at denne og lignende servitutter var unødvendige, sier hun.

Les også: Juryens dom: Ikke skyldig