Ukultur i eiendomsmarkedet

Det er mange historier om ukultur i eiendomsbransjen for tida. Vi har vår.

For litt siden satte NRKs "Brennpunkt" søkelys på ukultur i meglerbransjen. Meglere som formidlere mellom selgere og kjøpere av eiendom som tar ublu biter av kaka sjøl. Som åpenbart balanserer eller går over juridiske streker. I utkanten av programmet var det tydelig at kjøpere, ofte eiendomsinvestorer, står bak og pusher. Driver egenfortjenester, priser og omsetningshastighet til uante høyder. På bekostning av unge som ikke kommer inn i eiendomsmarkedet. På bekostning av etablerte miljøer og stabilitet. Få har råd til å arve generasjonenes boliger. Bolig får ikke lenger være livsprosjekt men skal være investeringsobjekt.

Det kom også fram i programmet at offentlig forvaltning toer sin hender. Trolig fanget mellom politisk og økonomisk/juridisk press i forsøk på å forvalte et juridisk regelverk. Samtidig som forvaltningen virker å la seg presse av økonomisk makt. Taperne synes å være menige borgere som selv må gå opp tekniske, juridiske og økonomiske stier som framstår som floker.       

Parallelt med "Brennpunkt" har Dagens Næringsliv nylig fulgt nettopp eiendomsinvestorer - i tett kontakt med kommunalpolitikk. Kommunal forvaltning som mulig korrupt mellomledd i et spill der eiere og forvaltere veksler i høyt tempo - og legger igjen store individuelle fortjenester underveis. Knapt til glede for folk flest. Slikt er ikke knapt noe nytt med nåværende byråd. (Jfr. Listhaugs gambling på Spansk eiendomsmarked).

Det er mange og kompliserte historier å fortelle. De kan ettergås journalistisk- og nok også juridisk, for de som har råd til slikt. Vi har vår historie, fra en pågående utbyggingssak:

I en utkant av Groruddalen ble det i 1912 uparsellert romslige tomter fra Ammerud gård til hytte- og husbygging. Oppsett av hus på tomtene forutsatte at kjøper avsatte tomt og sørget for vei slik at Ammerudgården fortsatt kunne drive kyr på utmarksbeite. I kroken vår ble syv tomter lagt ut, seks ble bebygd med hytter. Tilførselsvei på snaut 300 meter ble bekostet av de seks kjøperne. Den sjuende tomta ble aldri solgt eller bebygd. Den ble liggende og seinere overført som testamentarisk gave til den lokale Vel-foreninga.

Etter mange år ville Velforeninga selge tomta. En restriksjon som fulgte salget, vedtatt på generalforsamling - var at det maksimalt kunne oppføres fem eneboliger på tomta. Man ønsket sikre nennsom utbygging i strøket. Restriksjonene som fulgte salget skulle iflg vedtaket tinglyses.

Tomta ble solgt for en billig penge til et styremedlem i Vellet. Solgt rimelig bl.a. fordi den ikke hadde veirett, og fordi styremedlemmets planer på sikt var å bygge svært nennsomt.

Tomta bestod av tett skog med flere store trær. Brått, for halvannet år siden, forsvant skogen uten forvarsel av noe slag - til noen. Hogsten ble påklaget som ulovlig, egen sak opprettet. Den ble seinere funnet ulovlig av myndighetene.

Vi oppdaget snart at tomta var overdratt til "eiendomsutviklere" med et villniss av selskaper involvert i hverandre, at det var tatt opp store lån på tomta.

Vi fikk raskt nabovarsel om oppføring av ni store boliger - som dels krevde dispensasjon fra forskrifter. "Eiendomsutviklere" var nå "Tiltakshavere".

Samtidig oppdaget naboene og Vel-et at styremedlemmet (som i sin tid satt både på selger- og kjøperside med megler imellom ) hadde "glemt" å tinglyse heftelsen på maks. fem boliger som var forutsatt ved kjøpet.

Vel-et undersøkte med advokat muligheter for å gå til rettssak knyttet til mislighold av kjøpsavtale. Om enn et åpenbart tillitsbrudd, likevel med usikkert utfall i rettssak fikk man vite. Gjennom ulike advokatkontakter lærte man at gode advokatråd først og fremst er dyre, svært dyre - og også usikre. Usikre fordi, fikk vi vite fra ulikt hold, at investorene med stor økonomi og advokatportefølge stort sett vinner fram til slutt. Uansett. Verken Vel-et eller naboene hadde råd til slikt. Vi må greie oss på amatør-vis i flere runder.

I første runde påpekte vi det selvsagte, i tillegg til misligholdelse ved kjøp: Manglende veirett, traffikal overbelastning av smal privat tilførselsvei, tilsynelatende lemfeldig omgang med tilrettelegging i terreng, hustype, parkeringsforhold osv.

Plan- og bygningsetaten (PBE) ga avslag på byggeplanene, på søknader om dispensasjoner, at ytterligere dispensasjoner evt ville være nødvendig. Både i forhold til omfang, tilrettelegging og terrenginngrep, veirett og trafikkforhold. Etaten påpekte at direkte utkjøring i en smal atkomstvei både var trafikkfarlig og lite brukervennlig. Etaten anmodet om at prosjektet ved ny søknad ble betydelig omprosjektert dersom veirett kunne framskaffes. Det ble anmodet om at antall boenheter burde reduseres, at tiltak burde ta mer hensyn til tomtens topografi. Man ble anmodet om å vurdere helt andre hustyper.

"Tiltakshaverne" reiste en advokatsterk klage mot avslaget i PBE, som innledning til andre runde. Klagen ble ikke tatt til følge. PBE slo fast at veiretten ikke var klar. At atkomstrett over nabotomta nederst i tilførselsveien var omstridt. En tomt de samme utviklerne bebygd noen år før. Det viste seg at "utviklerne" hadde tinglyst atkomstrett etter at eiendommer var solgt til huskjøpere. Forsøk på juridisk juks. "Eiendomsutviklerne" tapte saken. Ny adkomst måtte planlegges. Vi pustet litt ut - mens vi ventet på en mulig neste runde. Den er vi inne i nå.

"Tiltakshaver" og PBE har åpenbart snakket sammen i mellomtida. Plutselig forelå rammetillatelse for tiltaket. Med nye saksbehandlere i PBE. Ny rammetillatelse foreligger.

Boligene er omrokkert med ny adkomst, men med like mange boliger. Viktige forhold som ble påklaget fra vår side, og som i første og annen runde ga grunnlag for avslag, står ved lag: Veiretten er fortsatt ikke klar. Det er direkte utkjøring i smal atkomstvei. Men man har nå funnet fram en "servitutt" som åpner for nær sagt all slags endring i "samsvar med tida og tilhøva."

Det oppfattes nå å være i samsvar med "tid og tilhøve" å bidra til dobling av trafikk i en smal tilførselsvei. Med utkjøring nær en uoversiktlig liten bakketopp. Direkte trafikkfarlig. Byutvikling med ni store boliger i umiddelbar nærhet av Marka- og med stor avstand til offentlig transport er nå i samsvar med "politisk ønske om økt boligbygging i Oslo."

Tidligere transaksjoner og ulovlig snauhogst er nå saken uvedkommende. Selv om PBE tidligere har gitt uttrykk for at "snauhogging forut for innsendelse ikke vil kunne gi en utbygger noen fordeler." Nåja.

Våre erfaringer, koblet mot "Brennpunkt" og Dagens Næringsliv antyder at eiendomsutvikling og boligmarked iOslo er en tett og uoversiktlig samrøre mellom meglere og investorer, advokater og politikere. Og altså planverksforvaltere som brått kan snu 180 grader innenfor samme regelverk, med mindre justeringer.  Formuleringer i rammetillatelsen virker nå mer som hentet fra glansede meglerbrosjyrer enn offentlig saksbehandling. En høy bratt skråning som går rett ned i tilførselsveien omtales nå som "godt egnet til ulike typer lek og og....kan benyttes til lek både sommer og vinter."

Vi tror slike saker er mange. Vi mer enn aner at menigmann praktisk, juridisk og økonomisk nok blir sittende handlingslammet med svarteper i siste runde. Det er penga som rår. Derfor "eiendomsutviklere" i anførselstegn. "Spekulanter" kan nok være mer dekkende.

Følgene blir et usunt eiendomsmarked, og sviktende tillit både til eiendomsbransjen og forvaltningen. I siste instans kan ukulturen også undergrave alminnelig demokrati og rettssikkerhet.