Nye verktøy i boligpolitikken

Hvis Oslo kommune skal nå sitt mål om billige boliger, trengs hjemler til å gjøre systematiske grep.

Oslo kommune vil utvikle en tredje boligsektor, hvor en del av markedet organiseres slik at boliger blir tilgjengelige under markedspris. I byrådsplattformen er det satt et langsiktig mål om at 20 % av boligene i Oslo skal være i tredje boligsektor. For å nå et så ambisiøst mål trenger kommunen flere verktøy i plan- og bygningsloven.

I debatten om boligprisveksten er det mye snakk om gunstig boligbeskatning, renter og låneforskrifter som prisdrivere, men mindre snakk om plan- og bygningslovens potensial for regulering av markedet. Plan- og bygningsloven er helt sentral for å realisere boligpolitiske mål.

Kommunene er planmyndighet, med ansvar for å regulere arealer til boliger i kommuneplaner og reguleringsplaner. Gjennom loven har kommunene mange virkemidler for å nå viktige samfunnsmål, og kan også regulere en rekke forhold ved boligutviklingen. Men kommunene har i liten grad fått myndighet til å sette boligsosiale betingelser for boligbyggingen, slik de i større grad kan gjøre i land som Danmark, Tyskland og England.

Plan- og bygningsloven gir riktignok kommunene hjemmel til å fastsette planbestemmelser om sammensetning av boligtyper og størrelser, som er viktig for å gjøre boliger tilgjengelige for flere husstandstyper og samfunnsgrupper. Men i byer som Oslo med et ekstremt høyt prisnivå, er ikke dette nok.

Hvis Oslo kommune skal nå sitt mål om en tredje boligsektor som en betydelig størrelse i boligmarkedet, trenger kommunen hjemler til å gjøre mer systematiske grep i reguleringsplanene for å tilgjengeliggjøre et større antall boliger til en overkommelig pris, og hvor også boligutviklere kan pålegges å bidra. For eksempel kan det gis hjemmel i loven til at kommunen fastsetter utbyggerbidrag i form av at en viss andel av boenhetene i boligprosjekter skal selges til lavere pris, og er forbeholdt en form for ikke-kommersiell boligorganisering eller en leie-til-eie-løsning. I flere europeiske land er det hjemmel til å fastsette slike bestemmelser.

De danske allmennboligene er en særskilt leiemodell som reguleres av en egen lov, og driftes av ikke-kommersielle boligselskaper hvor leien fastsettes etter et kostprissystem. Denne ikke-kommersielle boligformen er utbredt, om lag 1 million dansker bor i en allmennbolig. I Danmarks planlov kan danske kommuner bestemme i lokalplanen at opptil 25 % av boligmassen skal være forbeholdt denne boligtypen.

England har i sin planlov også adgang til å kreve at utbygger bidrar ved at opptil 30 % av nye boliger skal selges til under markedspris. Tyskland har tilsvarende muligheter for å pålegge utbyggere bidrag gjennom en viss andel rimelige boliger.

Begrunnelsen bak slike bestemmelser er at utbyggingsrettigheter i reguleringsplanene gir grunneiere og boligutviklere betydelige gevinster på attraktive arealer. Dette er planskapte verdier som ikke tilhører boligutviklere alene, men også samfunnet. At de som tjener på kommersiell boligutvikling i pressområdene også bidrar til at grupper med middels til lavere inntekter får tilgang på bolig, er en måte å fordele gevinsten på.

Forskerne bak en større evaluering av plan- og bygningsloven (EVAPLAN) har også pekt på at norske kommuner har færre virkemidler og trangere handlingsrom i plan- og bygningsloven for å nå boligpolitiske mål enn andre europeiske land, og anbefalt at loven endres slik at norske kommuner får flere virkemidler i boligpolitikken.

Det er også svak kobling i plan- og bygningsloven mellom vedtatte reguleringsplaner og faktisk gjennomføring. Planer vedtas uten at utbyggingen er sikret, og en reguleringsplan kan ligge ubenyttet i årevis. En reguleringsplan har ingen fastsatt utløpsdato, men gjelder så lenge det ikke er vedtatt en nyere plan for det samme området. Grunneiere og eiendomsutviklere kan se seg tjent med å avvente utbyggingen av regulerte boligområder i påvente av høyere boligpriser.

Et virkemiddel som kan vurderes for å fremskynde vedtatt boligbygging, er at kommunene gis hjemmel til å fastsette frister for gjennomføring av reguleringsplaner. Det kan enten være i form av en generell frist i loven, eller mer fleksibelt ved at kommunene ved behov gis adgang til sette frist for den enkelte reguleringsplan eller i avtale med utbygger.

Den såkalte sykepleierindeksen brukes for å måle i hvilken grad bolig på markedet er tilgjengelig for yrkesgrupper med middels inntekt: Hvor stor andel av boligomsetningen kan en singel sykepleier kjøpe? I 2013 hadde sykepleieren råd til å kjøpe 11 prosent av boligene i Oslo. I 2019 hadde boligprisveksten redusert sykepleierens tilgang til bare 3,2 % av boligene i Oslo.

Denne utviklingen er ikke bare et problem for sykepleierne og andre med vanlige inntekter, men også et problem for samfunnet: Næringslivet som trenger arbeidskraft, og de ansatte som trenger barnehage til barna sine og behandling når de blir syke. Byer som Oslo trenger mange sykepleiere, lærere, T-banesjåfører og butikkmedarbeidere for at samfunnet ikke skal stoppe opp.

At viktige yrkesgrupper med vanlige inntekter også har råd til å bo i byen, er bra for samfunnsøkonomien. Lovgiver bør derfor påse at kommunene som våre viktigste samfunnsplanleggere har handlingsrom og virkemidler i plan- og bygningsloven til å møte boligutfordringene i sin kommune, og sikre en god befolkningsstruktur for fremtiden.