Hvorfor trenger Oslo Hauskvartalet?

Victoria Evensen (AP), leder av byutviklingskomiteen i Oslo kommune, skrev for en stund tilbake siden en kronikk der hun sier at Oslo trenger Hauskvartalet. Det framstår som utydelig hvilket Hauskvartal hun mener Oslo trenger. Dette tilsvaret er et forsøk på å klargjøre hvorfor vi i Hauskvartalet mener Oslo trenger det. I tillegg så begrunner hun innstillingen til salget med at Oslo ikke kan løfte kostnaden alene, og at prosjektet vårt ikke har noen finansieringsplan. Jeg viser også hvorfor dette er feil. Kronikken til Evensen finnes her: http://www.dagbladet.no/2016/02/15/kultur/debatt/meninger/kronikk/hausmania/43129813/

Hvorfor trenger Oslo Hauskvartalet?

De rødgrønne partiene som nå utgjør byrådet i Oslo, uttrykte før valget tydelig støtte til Hauskvartalet som pilotprosjekt for byøkologisk byutvikling. Likevel ber de bystyret om å slakte prosjektet for ikke-kommersielle utleieboliger, straks de er i posisjon. De vil heller selge eiendommene til en kommersiell utvikler, med store rabatter og lovnader om ekstraordinær fortjeneste.

Oslo har de siste årene hatt en tydelig og ambisiøs høyrestyrt visjon for byutvikling. Tydeligst uttrykt i Bjørvika og Fjordbyen. En byutvikling der utviklerne får legge premisssene, samtidig som lokale initativ og bydelene blir overkjørt.

For Fjordbyen er det nå Fillipstad som står på spill. Mens Fillipstad handler om politisk vurdering av en demokratisk utarbeidet reguleringsplan, handler Hauskvartalet om å realisere en reguleringsplan basert på en tilsvarende prosess.

Begge sakene har potensiale til å utgjøre et vannskille for byutvikling i Oslo. Der også innbyggerne blir tatt med i utviklingen av den gode byen.

Victoria Evensen sier i Dagbladet at Oslo trenger Hauskvartalet. Likevel vil de selge eiendommene på billigsalg til en kommersiell utvikler. Dette begrunner de med at Oslo kommune ikke har råd til å løfte dette alene, og at forprosjektet ikke har en finansieringsplan.

Med et slikt utgangspunkt bør det være mulig å reetablere entusiasmen for det lokalt utviklede byøkologiske konseptet, og avvise det foreslåtte salget.

Finansieringsplanen, som er et bærende element i det presenterte forprosjektet, kan enkelt forklares slik. Det etableres en ideell og ikke-kommersiell boligstiftelse. Oslo kommune, sammen med långivere, er invitert til delta i utformelsens av stiftelsens vedtekter, og til å delta i styret.

Stiftelsen trenger en egenkapital på 10 millioner kroner, så kan resten av byggekostnadene finansieres med grunnlån i Husbanken. Finansieringsplanen viser at lånet kan betjenes med en husleie som er sammenlignbar med studentboliger.

Forprosjektet har altså en finansieringsplan, og Oslo kommune trenger ikke å løfte investeringen alene.

Der byrådet insisterer på å se kostnadene ved boligprosjektet kun i sammenheng med vedlikeholdsetterslepet på Hausmania, kan man også se det i sammenheng med de 2.3 milliardene som er satt av på økonomiplan 2016 – 2019 for sosiale boliger i Oslo. Da bør man kunne finne rom til en investering på ti millioner for innovative, byøkologiske og ikke-kommersielle utleieboliger for 70 personer.

Når Arbeiderpartiet sier vi trenger Hauskvartalet, samtidig som de insisterer på å selge til en kommersiell utvikler, er påtrengende spørsmål: Hvorfor trenger Oslo Hauskvartalet? Og hvilket Hauskvartal er det vi trenger?

Hauskvartalet i dag er Kulturhuset Hausmania og Hausmannsgate 40. Hausmannsgate 40 har vært anerkjent som et sosialt botilbud i over 16 år, uten at det har resultert i kontrakt med Oslo kommune. Victoria Evensen berømmer bokollektivet i klassekampen 19 august 2015, og sier at Arbeiderpartiet ønsker å få på plass leiekontrakt.

I tillegg til Kulturhuset Hausmania og Hausmannsgate 40 består Hauskvartalet av en gjenmurt boliggård satt til forfall, en byggetomt for bolig, og sirkustomta. Det foreslåtte salget gjelder alle eiendommene unntatt Kulturhuset Hausmania.

For å forstå hvilke visjoner det byøkologiske konseptet tilfører byutviklingen, må vi se på reguleringen for kulturkvartalet.

Reguleringsbestemmelsene har to deler. Det ene er en formålsparagraf som beskriver formål som; å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn, med en utvikling basert på en stor grad av brukermedvirkning, og enkel standard for å legge til rette for nyetablering.

Den andre delen består av byggtekniske krav til byggearealer, overvannshåndtering og lignende.

I tillegg til dette er det en planbeskrivelse som angir ambisjon og intensjon for hvordan utviklingen skal skje på et detaljert nivå. Denne er ikke forpliktende.

Det forprosjektet vi har levert er presist og overoppfyller formål, ambisjon og intensjon i reguleringen. Det ivaretar de byggtekniske kravene, samtidig som det er innovativt med tanke på boformer, teknologi, byggetradisjoner og materialer.

Salgskontrakten spesifiserer i liten grad hva som kreves av kjøperen for å ivareta disse kvalitetene. Derfor har byråden hatt dialog med Urbanium, som de ønsker å selge til. Dialogen inngir tilsynelatende tillit til at Urbanium vil ivareta reguleringen på en god måte.

Likevel har ikke byrådet tilkjennegitt noen kritiske merknader til at Urbanium prosjekterer med å rive Hausmannsgate 40, Noe som nødvendigvis betyr å kaste ut beboerne. I sterk kontrast til Arbeiderpartiet sitt ønske om å gi dem kontrakt.

Dette er et brutalt brudd med det enstemmige bystyrevedtaket og planbeskrivelsens vektlegging av lokalt brukerdemokrati, og uttalte intensjon om at miljøprogrammet skal forankres i leiekontrakter.

Det er forstemmende hvordan byrådet feier forprosjektet til side og forbereder å kaste ut halve kvartalet, samtidig som de sier de ønsker konstruktive bidrag og brukermedvirkning fra alle parter. Like forstemmende er det når de uttrykker at forprosjektet har verdifulle kvaliteter som Oslo trenger, bare ikke i Hauskvartalet.

Dette viser en grunnleggende mangel på forståelse av lokal forankring og brukermedvirkning i byutvikling. Og nettopp derfor trenger Oslo Hauskvartalet.

Mens tendensen i Oslo har vært storslagne prosjekter som overkjører lokale initiativ, er det internasjonalt og i fagmiljøene, et voksende fokus på at den gode byen trenger medvirkning nedenfra og opp.

Dersom bystyret vedtar byrådets foreslåtte salg vil Hauskvartalet stå igjen som et symbol på hvordan kommersielle utviklere får definere byutviklingen, med fritt leide til å overkjøre politisk vedtatte ambisjoner og intensjoner.

Alternativt kan bystyret velge å gå i dialog med de etablerte aktørene i Hauskvartalet sammen med tilknyttet fagmiljø og Husbanken. Slik kan utviklingen komme i gang, uten at kommunen må investere alene.

Da vil Oslo få, ikke bare et symbolprosjekt. Men et byøkologisk pilotprosjekt for ikke-kommersielle boliger basert på en stor grad av medvirkning, og med stor overføringsverdi.

Et prosjekt som realiserer en visjon for byutvikling med meningsfull medvirkning, ikke bare fra utviklere, men også fra fagmiljø og innbyggere.