Byrådets forslag juni 2018 til kommuneplan åpner i likhet med vedtatt kommuneplan av 2015 for høyere utnyttelse i utviklingsområder og i prioriterte stasjonsnære områder der det er småhusbebyggelse. En vesentlig mangel ved disse planene er at de ikke har noen drøfting eller analyse av konsekvensene av vedtak om høyere utnyttelse i slike områder. Det foreligger heller ingen kalkyle over den samfunnsøkonomiske lønnsomhet ved utbygging, og heller ingen analyse av hvem og hvilke interesser som vil ha fordel av en høyere utnyttelse.
Riving i småhusområder
Økt utnyttelse betyr stort sett riving av eksisterende bebyggelse. Det foreligger ingen tilgjengelig analyse av konsekvensene av at det åpnes adgang for riving av hus i småhusområder. Hva betyr det at hjem rives og at kanskje hele nabolag forsvinner for å gi plass til høyere og tettere bebyggelse? Hvilke konsekvenser får denne utviklingen, som kan gå over mange år, for dem som føler seg tvunget til å selge når naboer selger? Hvilke konsekvenser får denne utviklingen for dem som må leve i usikkerhet om hva som kommer til å skje i nærmeste nabolag i framtiden? Eldre mennesker som har bodd et langt liv i et slikt område, er kanskje den gruppen som rammes hardest av en slik usikkerhet. De opplever ikke Oslo som en «aldersvennlig by».
Kommuneplanene bygger på en forestilling om at en eiendom i disse områdene er en gjenstand som eieren kan selge når han/hun får et tilbud som er akseptabelt. Eieren antas å være en «homo economicus» som bare er opptatt av den økonomiske gevinst som kan oppnås i et marked ved salg av egen bolig.
Men virkeligheten er langt mer kompleks. En eiendom med et hus er et hjem. Det er et hjem for en familie som kan ha bodd der i mange år, kanskje i generasjoner. Familien bor i et nabolag med venner og kjente. Konsekvensene for et lokalmiljø av å rive hele nabolag er ikke drøftet i kommuneplanene.
Samfunnsøkonomisk lønnsomhet ved økt tomteutnyttelse
Det foreligger ingen tilgjengelig kalkyle av den samfunnsøkonomiske lønnsomhet ved økt tomteutnyttelse i småhusområder. I planen vises det til at det oppnås en samfunnsøkonomisk god utnyttelse av eksisterende banenett, men kapasiteten i T-banenettet er allerede nær bristepunktet i rushtiden, og det planlegges derfor en ny tunnel mellom Tøyen og Majorstua til godt over 10 milliarder. Kommuneplanen dokumenterer ikke i hvilken grad planlagt utvidelse av T-banenettet vil gi en tilfredsstillende dekning av behovet for økt kapasitet som følger av utbygging i foreslåtte områder. Det er allerede i dag mangel på barnehager og kapasitet i skoler i nærområdene. Ekstrakostnadene som økt utbygging i disse områdene vil føre til for kommunen er ikke omtalt.
Mangel på tomter
Påstanden i kommuneplanene om at det er slik mangel på tomter i Oslo at det rettferdiggjør riving av hjem i småhusområder, har ikke et faktisk grunnlag. Det er et stort antall regulerte tomter som ikke er bebygget. Det er også et meget stort uregulert område sør i Oslo, Gjersrud-Stensrud, med plass til mange tusen boliger.
I et regionalt samarbeid er det mulig med utbygging av områder med attraktive boliger og arbeidsplasser utenfor hovedstaden. Det investeres allerede titalls milliarder av kroner i et moderne vei- og jernbanenett i Østlandsområdet. Hvorfor bygge høyt og tett i Oslo, kanskje med dårlig standard og bokvalitet, hvorfor rasere småhusområder i Oslo, når samferdselsløsninger gjør det mulig å bygge boliger med høy kvalitet utenfor Oslos grenser?
Boligene som blir reist på tomter der hus er revet i småhusområder blir kostbare. Det er ingen mangel på kostbare boliger i Osloområdet. Boligbehovet til velstående boligsøkere er ikke et argument for å rive gode hjem og velfungerende nabolag i småhusområdene.
Hvem har fordel av økt tomteutnyttelse i småhusområdene? Det er i hvert fall utbyggere.. Det er bare å se hvem som i dag har kjøpt opp eiendommer i småhusområder, og hvilken pris de har vært villige til å betale.
Når det er åpnet muligheter for høyere utnyttelse i et småhusområde, vil de første som selger en eiendom til en utbygger kanskje få en høyere pris enn de ville ha fått tidligere. Men når utbyggerne kan få godkjent blokker på sine nyervervede eiendommer, kan markedsprisen til naboeiendommer godt bli lavere enn det den var da den gamle utnyttelsesgraden gjaldt.
Hva bør gjøres?
En forutsetning for en variert boligstruktur i Oslo i framtiden og en grønnere og varmere by er at vi bevarer småhusområdene mot unødige inngrep.
Alle forslag i kommuneplan 2018 som innebærer endring av reguleringsbestemmelsene i dagens småhusområder, enten de er i utviklingsområder eller hører til prioriterte stasjonsnære områder, bør fjernes fra planen. Dvs. at gjeldende utnyttelsesgrad på 24 % fastholdes. Småhusområder som er besluttet transformert til bymessig bebyggelse, må reguleres tilbake til den reguleringsstatusen områdene hadde før transformasjonsbeslutning.
Endringer i reguleringsbestemmelsene bør bare godtas dersom viktige samfunnsmessige hensyn gjør det nødvendig, f.eks. ekspropriasjon i forbindelse med utbygging av veier eller trafikkløsninger.
Hvorfor skal Arbeiderpartiet støtte gammel Høyrepolitikk?
Det var Høyres gruppe i bystyret med byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen i spissen som i nært samarbeid med eiendomsutviklere sto bak kommuneplanen av 2015. En plan som innebar rasering av småhusområdene på Nedre Grefsen og mange andre steder. Rasende velgere i disse områdene har fått Høyre, Frp og Venstre til å snu tvert om. Nå skal det ikke lenger rives i småhusområdene.
Det er ingen grunn til at Arbeiderpartiet skal gjennomføre en Høyre-politikk som avvises av et flertall av byens innbyggere. Resultatet kan da godt bli at de rødgrønne partiene taper neste års valg til bystyret.