Byregjeringen og Hauskvartalet

Rasmus Reinvang, byrådssekretær for byutvikling for Miljøpartiet De Grønne, har på sosiale medier informert om at saken om Hauskvartalet ikke går fra byrådet til bystyret før torsdag 10 desember.

Det betyr at det fortsatt ikke er for sent å snu, Jeg vil i det følgende komme med noen argumenter for hvorfor det er det eneste riktige å gjøre i denne saken.

Innlegget er først og fremst rettet til byrådet med Mijøpartiet de Grønne og byråd for byutvikling Hanna E. Marcussen som har frontet denne saken. Men den går også til resten av partiet, og til de to andre byrådspartiene Oslo Arbeiderparti og Oslo SV. De har alle et like stort ansvar for utfallet av dette.

Disse tre partier som i opposisjon og gjennom valgkampen nærmest overbød hverandre i sin støtte for Hauskvartalet, snur plutselig 180 grader i posisjon. Det oppleves som skuffende og absurd.

Det verste av alt er at vi riskerer en situasjon der representanter for alle de tre byregjeringspartiene står og sier at de støtter Hauskvartalet, samtidig som de selger det til Urbanium mot hele kvartalets vilje.

Bakgrunnen er at byregjeringen har levert en erklæring som er svært ambisiøs på byøkologi, grønn byutvikling og arkitektur. Her sier de at de vil: "Etablere nye og nåværende økologiske boligprosjekter, med tanke på nye byggemetoder, teknologier og boligformer.", de vil videre "Utrede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger." og "Stimulere til ny bærekraftig arkitektur som eksperimenterer med boformer, høyder, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer."

I Hauskvartalet har vi klargjort et prosjekt i samarbeid med arkitekt og rådgivere som vil utforske nye byggemetoder, teknologier og boligformer. Et pilotprosjekt som tar sikte på å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger med ny bærekraftig arkitektur som eksperimenterer med boformer, ny teknologi,byggetradisjoner og materialer. Leser man erklæringen og ser på prosjektet i Hauskvartalet er det nesten så man kunne tro at det er et bestillingsverk.

Prosjektet er blitt mottatt med entusiasme i fagmiljøene. Så godt at en av Esben Titlandsine illustrasjoner for prosjektet ble brukt som forside til Norske Arkitekters Landsforbund sin årsrapport for 2014.

Dersom byregjeringen ønsker å etablere troverdighet når de åpner kapittelet om arkitektur i erklæringen sin med at: "Byrådet vil føre en kommunal arkitekturpolitikk som gir rom for utprøvende og utfordrende prosjekter innen arkitektur og byrom, og som har tydelige mål for klima, estetikk og livskvalitet.", så kan dette signalet fra Norges Arkitekters Landsforbund være et godt sted å starte.

Det følgende er argumenter for hvorfor byregjeringen bør snu. Jeg håper de tar seg tid til å lese dette og sette seg bedre inn i denne saken, enn hva som har kommet til uttrykk presse og sosiale medier fram til nå.

1. Ødeleggende for medvirkning

For å utvikle kvartalet i henhold til reguleringen og dens krav om en stor grad av brukermedvirkning, er det naturlig og hensiktsmessig å ta seg tid til nødvendig dialog med beboere og brukere i kvartalet i alle ledd av prosessen. Også i forberedende tiltak som skal legge til rette for kommende utvikling.

Det er lagt ned et omfattende arbeide med medvirkning i Hauskvartalet gjennom flere års prosess i flere faser.

En prosess som Asplan Viak i sin rapport: "Virker medvirkning virkelig - evaluering av planmedvirkning i storbyene" omtaler med: " Det er ingen annen medvirkningsprosess som kan vise til så gode resultater."

Den måten det forrige byrådet har forberedt salget, kombinert med hvordan Etat for Eiendom og byutvikling har håndtert det, har gjort at det er vanskelig om ikke umulig, å få til nødvendig dialog innenfor rammene av salgsprossessen.

Dette har resultert i et mulig utfall som et samlet kvartal er tydelig på er uønsket.

Dersom man gjennomfører salget risikerer man derfor å ødelegge det grunnlaget som er lagt ned i kvartalet for å realisere reguleringen gjennom mange år med medvirkningsprosesser.

2. Kostnadene.

De kostnadene som byrådet bruker til å begrunne salget med er ikke i samsvar med reelle planer og kostnader.

Kulturhuset Hausmania har et stort vedlikeholdsetterslep. Dette gjelder særlig de to store hallene ned mot Akerselva. 50 millioner er likevel en ukjent størrelse for oss som har jobbet med dette. Eby fikk for noe over et år siden et tilbud som tilsier at rehabilitering av hallene vil komme på godt under halvparten. Eby hadde ikke nødvendige midler den gang, så tilbudet ble avvist. Dersom byrådet ønsker å ta dette på alvor er det selvsagt gledelig. Men tallet på 50 millioner virker ikke å være forankret i virkeligheten.

Også tallet på 60 millioner for rehabilitering av Hausmannsgate 40 og 42 er høyst spekulativt. Dette tallet er hentet fra notat 255/2009 der daværende byråd for byutvikling Bård Folke Fredrikssen informerte bystyret om salgsplanene for kvartalet.

Han sier selv i notatet at han legger til grunn en rehabiliteringskostnad på 30.000 kroner x 2.000 m2. Brukere og beboere i Hauskvartalet viste allerede den gangen hvorfor dette tallgrunnlaget er feil. Ett er at antall m2 er overdrevet. Bare ved å legge 1500 m2 til grunn, som er nærmere det reelle arealet kutter man kostnaden med 15 millioner.

Langt viktigere er at Hausmannsgate 40 er i utleibar stand i dag. Denne bygården har Vestbredden bo- og arbeidskollektiv pusset opp ved selvbyggeri og med egne midler. Man kan derfor i all hovedsak trekke Hausmannsgate 40 ut av dette regnestykket.

Hausmannsgate 42 er prosjektert pusset opp til enkel standard med stor grad av medvirkning, selvbygging og egeninnsats. Heller ikke her er det naturlig å regne med 30.000 kroner per m2.

Det er derfor god grunn til å stille spørsmål ved hvor godt byråden har kvalitetssikret de kostnadsoverslagene hun bruker til å begrunne salget. For å sikre at vedtaket fattes på et kvalifisert grunnlag vil det derfor være hensiktsmessig å se på disse kostnadsoverslagene en gang til.

3. Husbanken.

Forprosjektet for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 er lagt fram for Husbanken. Husbanken har deretter gitt en detaljert tilbakemelding på hvordan de kan bidra med finansiering og under hvilke forutsetninger.

De sier: "Prosjektet vurderes som et godt og konkret tiltakt for å revitalisere ambisjoner i byøkologisk program og Husbanken ønsker i utgangspunktet å bidra til en realisering av dette pilotprosjektet." Man finner hele uttalelsen på side 70 i prosjektbeskrivelsen som Husbanken selv har lagt ut på sine hjemmesider.

Det er derfor ikke slik at Oslo kommune er nødt til å selge Hauskvartalet for å unngå å sitte igjen med kostnadene helt alene.

4. Formelle krav.

Hanna E. Marcussen sier i sin kronikk i Klassekampen lørdag 5 desember at: "Det er meget uheldig at det tilbudet som lokale aktører i kvartalet utarbeidet sammen med komersielle aktører, ble avvist på grunn av formelle krav."

Dessverre går hun ikke inn på hvilke formelle krav det var snakk om. Budet som Hausmania leverte sammen med Anthon B Nilsen tilfredsstilte alle formelle krav med tanke på økonomiske garantier, utbyggingsfrister, tekniske standarder, og så videre.

Ordrett sier Eby at budet ble avvist fordi: "Forutsetningen gitt i opprinnelig bud om at kommunen kommer til enighet med de som oppholder seg i H40 er opprettholdt i revidert bud. På denne bakgrunn inneholdt budet fortsatt forbehold som ikke kunne godtas, og budet ble avvist."

Budet ble altså avvist fordi Hausmania sammen med Anthon B Nilsen sa at det ikke vil være mulig å få til en god medvirkningsprosess dersom salget gjennomføres mot beboerne i Hausmannsgate 40 sin vilje.

Dersom salget sluttføres slik det ligger nå, vil den nødvendige tilliten som en medvirkningsprosess forutsetter være ødelagt.

Dette forsto Anthon B Nilsen og var derfor, sammen med Hausmania, tydelige på at et salg mot beboerne i Hausmannsgate 40 sin vilje, ville gjøre det umulig å rfealisere reguleringen av et helhetlig kulturkvartal basert på LA21 prinsipper og en stor grad av brukermedvirkning.

Dette er noe ganske annet enn formaliteter. Dette er selve grunnlaget for å kunne realisere reguleringen.

5. Erstatningskrav

Byrådet sier til Arkiteknytt 4 desember at hun er redd for erstatningskrav dersom bystyret stopper salget og de utlyser det på nytt for å selge det til noen andre.

Men dette er en spekulativ og hypotetisk problemstilling. Det er ingen som foreslår en slik prossess.

Kvartalet kan helt fint utvikles uten at det selges på nytt. Det er derfor ingen grunn til å frykte noen erstatningskrav.

6. Hvordan løse det.

6.1. Oslo kommune går i dialog med Bo og Arbeidssamvirket Vestbredden Vel Vel om en langsiktig og kollektiv leiekontrakt for Hausmannsgate 40, som er økonomisk bærekraftig både for beboerne og kommunen.

6.2. Samarbeid med Hausmania, Eriksen Skajaa Arkitekter og Husbanken om å etablere en sosial boligstiftelse som skal utvikle og drifte Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1.

Det er flere måter dette kan løses på uten at kommunen trenger å selge eiendommene. Oslo kommune kan for eksempel enten gå inn som en aktiv part i stiftelsen, eller de kan feste grunnen.

6.3 Det har vært mange ulike forslag for sirkustomta. Om det til slutt blir Vega Scene, en treningshall for nysirkus, en kulturskole eller en flerbrukshall med tilknytning til Elvebakken skole oppleves som mindre viktig. Det som er viktig er at tomten blir utviklet på en god måte, i tråd med reguleringen og som enn del av et helhetlig kulturkvartal.

Dette er prioriteringer som kommune må gjøre sammen med relevante interessenter. Akkurat hvordan man skal løse den delen har ikke vi i Hauskvartalet noen løsning for.

Men det har vi altså som dere har sett her, for resten av kvartalet.

Vi i Hauskvartalet er klare til å fullføre den utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal som vi har siktet mot og jobbet for i over ti år nå. Det var bare litt vanskelig å samarbeide med det forrige byrådet. De var mere opptatt av å kaste ut folk og mure igjen hus.

Men den nye byregjeringen har fortsatt mulighet til å vise at de forstår hva medvirkning, byøkologi, ikke kommersielle boliger, utprøvende og utfordrende prosjekter, bærekraftig arkitektur, mangfold og grønn byutvikling betyr.

De kan jo ordene, siden de har fyllt plattformen sin med de. Da gjenstår det bare at vi sammen fyller ordene med innhold.

Det er jo en klassisk vinn vinn situasjon, noe som må være langt bedre enn å gå på et tap for alle parter, bare fordi det forrige byrådet leverte fra seg et dårlig utgangspunkt

Dersom byregjeringen vil snu, så er det som vist i dette innlegget hverken gode grunner, økonomi, faglig kvalitet eller entusiasme for medvirkning i kvartalet det skal stå på.

Sammen kan vi levere en utvikling av Hauskvartalet som mere enn svarer til den ambisiøse og reguleringen som ble vedtatt av et enstemmig bystyre i 2008. Og som i tillegg leverer på flere vesentlige punkter i byregjeringens plattform på byutvikling.

Alene risikerer byregjeringen å rive bort alle muligheter for å få til dette, til fordel for en privat utvikler, hvis ambisjon på medvirkning er formulert av et advokatfirma uten relevant kompetanse eller erfaring for dette.