Byrådets nye boligpolitikk ønskes velkommen

Oslo kommune er blant de aller rikeste kommunene i landet. De burde bruke midlene sine.

Det er meget positivt at byrådet i Oslo tar grep om boligpolitikken i hovedstaden. Det største problemet for mange boligsøkere i Oslo med lave eller moderate inntekter er ikke først og fremst lav betalingsevne, men at de ikke får tilgang på boliglån fordi de ikke innfrir bankens krav til egenkapital.

Det beste virkemiddelet Oslo kommune kan ha i sin sosiale boligpolitikk er derfor: Bruk noe av Oslo kommunes likvide midler til utlån til flere husholdninger med manglende egenkapital og med sikkerhet i bolig. Oslo kommune er blant de aller rikeste kommunene i landet med blant annet store inntekter fra eierskap i energiselskapet Hafslund. Eiendomsskatt fra de mest velstående og gunstig lån til de mindre formuende er god fordelings- og boligpolitikk.

Hvilke husholdninger som skal prioriteres, vil kunne avklares gjennom objektive kriterier, og kredittvurdering kan inngå i en søkeprosess. Eventuelt kan lånet kombineres med Husbankens startlåns-ordning, men denne er i utgangspunktet ment for en mer økonomisk vanskeligstilt gruppe med liten mulighet for sparing. Vår steinrike stat burde selvsagt i enda større grad enn Oslo kommune kunne tilby boliglån til flere husholdninger med manglende egenkapital, men med tilstrekkelig betalingsevne til kjøp av bolig.

Den nye kommuneloven (§ 14-7 pkt. c) gjeldende fra 2020 åpner opp for at kommuner kan ta opp lån for å finansiere videre utlån, hvis utlånet ikke innebærer en vesentlig økonomisk risiko for kommunen. Loven gir også eksplisitt unntak for lån til boligsosiale formål.

Lav risiko for tap

Da boligmarkedet i Oslo erfaringsmessig har prisstigning, vil risikoen for tap ved slike utlån fra kommunen være lav. Risikoen for tap for kommunen reduseres også fordi den enkelte boligkjøper med direkte lån fra kommunen, har sterke økonomiske insitamenter til å overholde lånevilkårene (se regnestykket nedenfor)

Ved mislighold av lån, kan det lages avtaler om at kommunen overtar eierskapet til boligen med eventuelt innlagte klausuler om overtakelsespris justert for boligprisvekst, ved bruk av anerkjente boligprisindekser, fra kjøpstidspunkt.

Fordelen av å eie kontra leie i dagens boligmarked

Ifølge OBOS-tall koster en brukt tre-roms leilighet på ca. 64 kvm i Oslo i dag om lag 4 millioner kroner i gjennomsnitt, men med store geografiske prisvariasjoner.

Stipulerte månedlige fellesutgifter: 3.000 kroner. Gunstig boliglånsrente på 2,4 % gir månedlig kostnad på 8.000 kroner av lån på 4 millioner kroner. Det gir 1.760 kroner lavere skatt per måned. Månedlig kostnad etter skatt inklusive fellesutgifter kommer på 9.240 kroner (avdrag er som kjent sparing og ikke kostnad).

Svært mange av Oslos husholdninger har en månedlig nettoinntekt som klarer å leve med en slik bokostnad – i tillegg til å dekke en viss månedlig boligsparing, dvs. avdrag på lån. Det gjelder også relativt lavtlønte service-yrker som frisører og helsefagarbeidere som gjør en stor innsats for å levere gode velferdstjenester til byens 683.794 innbyggere.

Hva koster det å leie en tilsvarende leilighet

Et kjapt søk på finn.no viser at det vil koste fra 16.000 kroner per måned for å leie en tre-roms på 64 kvm og oppover. Da leie som kjent ikke er fradragsberettiget, vil merkostnaden (16.000 – 9.240) ved å leie framfor å eie være kr. 6.760 per måned. Denne merkostnaden kunne alternativt benyttes til årlig avdrag på egen leilighet på 81.120 kroner – eller 49 års nedbetalingstid på lån 4 millioner kroner.

Lån fra Oslo kommune og/eller Husbanken kan også ta utgangspunkt i hvor mye den enkelte husholdning klarer å betale i måneden og tilpasse lånevilkårene deretter. Bankenes lånepolicy skaper en omvendt situasjon, hvor lånetaker må tilpasse seg deres standardløsninger på boliglån. Om eksempelvis en lånetaker kan dekke månedlige lånekostnader på 16.000, vil man kunne regne ut antall år med nedbetaling for et annuitetslån med en gitt rente.

Et annuitetslån vil ha tre fordeler framfor et serielån. Det månedlige terminbeløpet blir fast i hele låneperioden samt at avdragene blir lavest de første årene. For de fleste husholdninger vil ha en økning i framtidige inntekter og dermed økt spare-evne, dvs. høyere avdrag. Og en eventuell økt framtidig markedsrente kan tilpasses ved reduserte avdrag og da noe lengre nedbetalingstid.

Mange av Fagforbundets relativt lavtlønte medlemmer, som ofte har deltidsstillinger, er i dag i det private leiemarkedet. De betaler i realiteten hver måned både renter, totale avdrag på lån og ekstra fortjeneste, ofte til velstående sekundærbolig-eiere.

Våre lavtlønnede medlemmer har ofte stor betalingsevne ved å ta ekstravakter, men får ikke lån grunnet lav egenkapital og lav fast stillingsandel. Med så høy husleie blir også muligheten til å spare til egenkapital minimal, i motsetning til om de hadde eid boligen. Det påvirker selvsagt også mulighet for framtidig arv til barna til disse arbeidstakerne. Dagens boligmarked bidrar dermed til enda større økonomiske forskjeller hva gjelder private formuer.

Bostart, en god ordning

Oslo kommune kan også se til OBOS sin finansieringsmodell, Bostart, for å løse problemet med manglende egenkapital. Bostart innebærer at man kan kjøpe en helt ny bolig til en noe lavere pris enn ordinær markedspris. Det senker også kravet til egenkapital banker setter til et boligkjøp. Den dagen du som kjøper ønsker å selge, har OBOS rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen tilbake til prisen du opprinnelige betalte for den, justert etter endring i boligprisindeksen til Eiendom Norge. Det betyr at kjøper får både lavere inngangspris på boligmarkedet, eierskap til boligen og mulig økt egenkapital ved verdistigning og nedbetaling av lån.

Oslo kommune kunne kanskje også i større grad samarbeide med boligbyggelag som OBOS med mål om å bygge rimelige, miljøvennlige boliger og med ovennevnte finansieringsmodell. Uansett er det all grunn til å ønske byrådets nye boligpolitikk velkommen.