Boligboble i Norge?

Er det en boligboble i det norske boligmarkedet?

av Per Halvor Vale, Murat Kuluy og Serdar Yildiz, Handelshøyskolen, Universitetet for Miljø- og Biovitenskap

Et aktuelt spørsmål er om boligprisstigningen i Norge reflekterer en boligprisboble. En boligboble kan defineres som en pris som ikke understøttes av de fundamentale forholdene i boligmarkedet. Derfor vil boblen før eller senere sprekke - og boligprisene vil falle. Det er en entydig erfaring at når en boligboble sprekker har det store negative konsekvenser. Noe av det verste er at private husholdninger går konkurs - og kanskje også blir gjeldsslaver. Det vil bli (store) banktap, det blir vanskeligere å få lån - og på toppen av det hele vil arbeidsledigheten lett øke. Det er derfor avgjørende viktig å vite om det er en boligboble - før den eventuelt sprekker. Da kan man iverksettes tiltak som eliminerer / reduserer boblen. Når den først har sprukket, er det ofte for sent å forebygge skadene. Imidlertid er det en stor utfordring å avsløre om det er til stede en boligboble - eller ikke.

Spørsmålet om det i Norge er en boligboble var våren 2013 tema for en masteroppgave ved Universitetet for miljø- og biovitenskap (UMB). I avhandlingen benyttes flere metoder for å avdekke om vi i dag er en boligboble. Et sentralt kriterium har vært å beregne ”gapet mellom faktisk boligpris i markedet og boligens fundamentalverdi”. Boligens fundamentalverdi er antatt å være bestemt av folks behov for bolig, evne til å realisere boligbehovet (realinntekt), prisen på lån (realrente), om folk har et arbeid å gå til samt av tilbudet (som reflekterer byggekostnadene). På grunnlag av statistiske beregninger av hvordan disse fundamentale faktorer påvirker boligprisene, har en i oppgaven simulert hva boligprisene ville ha vært uten annen, systematisk påvirkning. Boligprisene vi observerer i markedet vil også være påvirket av (spekulasjons)etterspørsel knyttet til forventninger om stadig stigende boligpriser. Slike forventninger kan på lengre sikt ikke opprettholdes dersom det ikke skjer endringer i de før nevnte fundamentale forholdene. Hvis de faktiske boligpriser derfor er høyere enn boligprisene som er simulert på grunnlag av de fundamentale faktorer i boligmarkedet, foreligger det en boligboble, hevder vi.

I figur 1 nedenfor er vist gapet som ble beregnet mellom faktisk boligpris og de modellberegnede fundamentalverdier på boliger. Figuren viser at tidlig på 1990-tallet var det fortsatt til stede en boligboble i Norge. I 2006 oppstår det en ny boligboble, som sprakk i 2007/2008 (finanskrisen). I 2010 oppstod det igjen en ny boligprisboble som senere har lagt på seg, men i løpet av 2012 kan se ut til at den flatet noe ut. Boligboblen i 2012/2013 er ca 15 prosent.

Figur 1: Forholdet mellom faktisk boligpris og boligens fundamentalverdi (regresjonslinjen)

Konklusjonen om at det er en boligboble hadde vært mer robust hvis demografiske data hadde vært inkorporert i etterspørselsfunksjonen, og at den økonometriske analysen hadde dekket en noe lengre tidsperiode (enn 1990-2012). Likevel, våre myndigheter bør ta høyde for at det er klare indikasjoner på at vi står overfor en boligboble i Norge. For å unngå at den sprekker, men varsomt mister luft, er det viktig at vi kan bevare den fulle sysselsettingen, og at folk få mer lønnsomme alternative spareformer enn boligspekulasjon. Høyere rente og flere begrensninger på å få boliglån kan også komme på tale.

Kilde:

MURAT KUTLUAY og SERDAR YILDIZ:Kan prisstigningen i det norske boligmarkedet forklares av fundamentale faktorer, eller eksisterer det en boligboble i Norge? Masteroppgave 2013, Handelshøyskolen, UMB.