Gjennom flere år har signalene om at det må bygges tettere og høyere skapt sterke forventinger hos eiendomsutviklerne. Én effekt av det, er at mange utbyggere fremmer forslag som bryter med gjeldende planer og politiske vedtak, og gjerne plusser på noen ekstra etasjer i siste runde. I stadig flere utbyggingsforslag er krav til utearealer og bokvalitet satt til side til fordel for tettere bebyggelse og flere boenheter.
Lønnsom eiendomsutvikling trumfer god byutvikling på Majorstua
I Middelthunsgate på Majorstua står OBOS og Veidekke klare til å rive hele kvartalet som utgjorde Nordeas hovedkontor og erstatte det med 350 leiligheter i Tjuvholmen-sjiktet. Prosjektet ble lansert i 2013, med et høybygg på 65 meter, plantet midt i et offentlig friområde. Det kan kanskje kalles dristig, men like gjerne arrogant, å slenge inn et tårnbygg på Fonteneplassen. Et torg som ble regulert for lek og opphold i forbindelse med forrige boligfortetting, på slutten av 90-tallet, og som fungerer som en nødvendig utvidelse av den trange skolegården til Majorstua skole. Forslaget gikk videre uten konsekvensutredning og med et salgsprospekt som kunne gi inntrykk av at saken var avgjort lenge før den var i nærheten av politisk behandling.
Saken illustrerer på mange måter hvordan eiendomsutvikling, ikke byplanlegging har tatt grep om byen. Temperaturen i eiendomsmarkedet og kravet om raskere saksgang i kommunen har medført at ressursene i plan- og bygningsetaten har gått mer til enkeltsaker enn helhetlig planlegging. Langt de fleste planforslag som behandles i bystyret, er forslag til eiendomsutvikling fra private utbyggerne. Og som i det aktuelle prosjektet i Middelthunsgate, er offentlig rom og utearealer for barn og unge alt for ofte nedprioritert til fordel for større utnyttelse og avkastning for utbygger.
Kommuneplanen fra 2015 er ikke god nok
Det stormer ikke bare rundt Middelthuns gate 17, men også byutviklingsstrategien for Oslo, og det er bra. For selv om høringsforslaget i det store og hele stadfester strategien som ble vedtatt høsten 2015, med en byvekst innenfra og ut, har den store svakheter. Flere politikere er kommet til at vedtaket de var med på, ikke tåler en valgkamp, og mye tyder på at planen heller ikke ble godt nok forstått. Dagens byråd har tatt tak i dette ved å informere bedre og sørge for at debattene kommer i forkant av, ikke etter vedtakene. Neste skritt er å sørge for at kommuneplanen legger bedre til rette for helhetlig byutvikling fremfor eiendomsutvikling. I dag er kommunens arealplan utformet med retningslinjer for utnyttelse av store områder under ett. Bare i noen få av disse områdene stilles det krav om områderegulering. I stedet skal områdene fortettes gjennom såkalt «felles planlegging».
Grunneierne setter premissene på Lambertseter
Den pågående planleggingen på Lambertseter og Karlsrud kan gi en pekepinn om hva "felles planlegging" betyr. Her har grunneierne og plan- og bygningsetaten sittet sammen i to dager og laget et såkalt byplangrep, som fordeler utbyggingsmuligheter og skisser opp en massiv bebyggelse med storkvartaler og tårn opp i 19 etasjer, til sammen 100 000 kvadratmeter nybygg. Grepet bryter kraftig med områdeprogrammet fra 2006, som fastslår at fortettingen skal videreføre bebyggelsesmønsteret på Lambertseter, med høyder på 4-5 etasjer. Dette byplangrepet er en uformell plantype, som ikke krever lokal medvirkning eller offentlig ettersyn. Det er ikke juridisk bindene, men har sin styrke (og utfordring!) i at grunneierne står samlet bak forslaget, med Plan- og bygningsetaten på laget. Et slikt dokument legger selvsagt sterke føringer på utbyggernes prosjektutvikling og blir vanskelig å utfordre i den videre planprosessen. Lokalbefolkning er med god grunn bekymret for hvordan de vil bli hørt underveis.
Uformelle plantyper setter politikerne og lokaldemokratiet på sidelinjen
Bruken av byplangrep og andre uformelle planformer har vært kommuneplanleggernes svar på kravet om raskere saksbehandling. De gir et plangrunnlag for å kunne behandle prosjektforslag som bryter med tidligere planer og vedtak, uten å gå veien om nye. Det medfører at store utbygginger kan slippe gjennom saksbehandlingen uten konsekvensutredninger og at områdeutvikling og ny infrastruktur blir planlagt parallelt med utbygging. Da blir det som på Skøyen, at bystyret vedtar prosjektene først og deretter områdeplanen. Ved bruk av en rekke uformelle plantyper, har det høyrestyrte Oslo skapt et byutviklingsregime der eiendomsutviklerne sitter i førersetet.
I småhusområder skal områdeplaner komme først
Dagens byråd har til nå tatt tre viktige grep om byutviklingen. Først ved å gi plan- og bygningsetaten mer ressurser til områdeplanlegging, så med å informere bedre om kommuneplanen, og sist men ikke minst ved å foreslå å innføre et krav om helhetlig planlegging ved fortetting i småhusområder. I utviklingsområder der det finnes småhus fra før, skal det nå utredes ulike scenarier for videre utvikling, etterfulgt av en områderegulering. Utfallet av planprosessen vil være åpent og angivelsen av områdeutnyttelse i kommuneplanen er fjernet. Det betyr også at de eiendomsutviklerne som tilbyr oppkjøp av eiendommer løper stor risiko for ikke å få oppfylt sine forventninger.
Debatten om boligfortetting i Oslo vil fortsette, og den trenger flere vinklinger. Målet er ikke å øke antall blokkleiligheter, men å få plass til flere folk og mer varierte boligtyper over hele byen. Det kan skje på ulike måter, også ved å utnytte eksisterende bygninger bedre. Det viktigste er at fortettingen i de utpekte områdene skaper en god stedsutvikling, med utgangspunkt i de verdiene som allerede finnes der. Det betyr at vi må ha mer byplanlegging og demokrati inn i styringen av Oslo.