I Oslo-området er det selgers marked. Avisene skriver side opp og ned om de stadig høyere boligprisene. Tilbudet av nye boliger er ekstremt lavt, årlig ca. 3.000 boliger de siste 10 årene (mot 5.000–6.500 årlig på 70-tallet). Prisveksten siste året har vært på 22 %, og det ventes høy prisvekst også i 2017.
Hva er årsaken - og hva gjøres for å bøte på dette?
Utbyggerne hevder årsaken er en dramatisk mangel på byggeklare tomter, enda det er slått fast at byen har ferdig regulerte og byggeklare tomter for mellom 16.000 og 18.000 nye leiligheter. Mange av disse ligger imidlertid i såkalte «markedssvake områder».
Boligvekstutvalget hevder at det i Oslo må bygges mellom seks og syv tusen nye boliger i året for å mette etterspørselen. Utvalget anbefaler Byrådet i Oslo bl.a. å øke og effektivisere saksbehandlingen av boligsaker og ikke minst senke kravene til sol og lysforhold, leilighetsstørrelse, uteareal og parkering!
Det er fastslått at lav rente og galopperende boligpriser gjør det svært attraktivt for folk med god økonomi å investere i utleieboliger. Det gir leieinntekter, forventet prisstigning og i tillegg store skattefradrag ved låneopptak. Dersom skatten på sekundærbolig, bolig nr. 3, nr. 4 eller nr. 7 ikke skjerpes vesentlig, vil prisgaloppen fortsette.
Meglerne melder at andelen kjøpere av sekundærboliger har økt betydelig siste årene. For enkelte områder med «god beliggenhet» utgjør dette rundt 40 %, og for leiligheter under 60 m2 ble hele 44 % kjøpt som investeringsobjekt, viser en rapport fra Cicero Consulting.
En svært viktig drivkraft for boligbyggingen i Oslo-området er altså spekulantenes behov for å investere i utleieboliger. I tillegg har profesjonelle utleiebedrifter drevet et kraftig oppkjøp av boliger for utleie.
Nå ved årsskiftet regner ekspertene/meglerne med at prisveksten vil fortsette, muligens synke noe mot slutten av 2017. For profesjonelle boliginvestorer vil innstrammingen i boliglånsforskriften for sekundærbolig antakelig ha en begrenset effekt.
Hva koster det å bygge en bolig – og hva selges den for?
Det er viktig å skille mellom endelig boligpris og byggekostnad. Boligprisene har skutt i været, mens byggekostnadene har hatt en mye lavere vekstkurve.
Å få tak i byggekostnader pr. m2 er ikke helt lett, det er nærmest forretningshemmeligheter. men ved å innhente opplysninger fra arkiteker, samt å lete litt på nettet finnes en god del opplysninger (bl.a. Bygganalyse, OBOS, Holte Consult, Hegnar).
Det ser ut som at ca. 30.000 kr/m2 er et rimelig anslag, inkl. finanskostnader. Da har alle involverte fått sitt: konsulentene, arkitektene, ingeniørene, entrepenøren, elektikerne, rørleggerne og kommunen gjennom sine gebyrer.
Det viser likevel en variasjon mellom 25.000 og 35.000 kr/m2. Her er flere forhold som virker inn, tomte- og grunnforhold, riggmuligheter, trapperoms-løsning eller altangangsløsning, prefabrikerte våtromsløsninger, salgskostnader, osv.
Tomtekostnader inkl. utgifter til infrastruktur varierer også mye, i snitt 10.000 kr/m2. For såkalte «markedssvake områder» ca. 5.000 kr/m2 og ca. 15.000 kr/m2 på Sørenga og Fornebu.
En ettrommer på 30 m2 på Fornebu koster antakelig (30.000 + 15.000) 45.000 kr/m2 å bygge inkl.tomt. Men den selges av OBOS for kr. 3.300.000, mao. 110.000 kr/m2. Neppe kjøpt av en ung førstgangskjøper, høyst sannsynlig av en investor.
En torommer på 46,5 m2 på Lillo Gård, Sandaker, koster antakelig (30.000 + 10.000) 40.000 kr/m2 å bygge inkl. tomt. Den ble solgt i september i år for kr. 3.750.000, mao 80.600 kr/m2, «Laila-soverom», altangangshus, utsikt til lite trekantet gårdsrom.
Hvorfor bygges det ikke mer med slike eventyrlige fortjenester?
Tidligere i høst advarte Handelsbanken mot en økning i utbyggingstempoet. Det ville kunne føre til synkende fortjeneste, og på Dagsrevyen 2.01.17 sa en representant fra Forbrukerrådet rett ut at boligutbyggerne ikke ønsker en økning av byggetakten da det vil kunne føre til fallende priser og redusert fortjeneste.
I Oslo har tre boligaktører ca. 80 % av markedet. Det betyr at utbyggerne har stor markedsmakt til å regulere byggetempo og dermed påvirke prisutviklingen. Dette smaker av kartellvirksomhet.
Forbrukerrådet vil i tillegg undersøke utbyggeres påstand om at de ferdigregulerte tomtene i «markedssvake områder» mangler nødvendig infrastruktur og derfor er vanskelig å bygge ut.
Hva kan gjøres?
Erling Dokk Holm påpeker (DN 24.12.16) at en økt innsats fra kommunen og staten vil koste utrolig mye penger til tomtekjøp, infrastruktur, osv., men gi stor effekt. Byrådet i Oslo har ikke ubegrenset med penger og er derfor temmelig maktesløse.
På nasjonalt plan vil en Høyre/Frp-regjering gjerne at boligprisene skal normaliseres, men vil av ideologiske grunner ikke bruke de virkemidlene som duger. Svaret her er mer marked.
Ingvild Reymert, SV, har foreslått et offentlig boligbyggingsselskap (evt.kommunalt) som kan bygge til såkalt «selvkost». Kfr. OBOS og USBL til langt utpå 1980-tallet.
Sandnes kommune har opprettet et tomteselskap som kjøper grunn, regulerer og inviterer utbyggere til å bygge boliger til avtalt pris. Kjøper binder seg til å bo i boligen i tre år.
Det kan også opprettes ideelle boligstiftelser som leier ut rimelige boliger til unge for under markedspris. Både nasjonalt og internasjonalt finnes en rekke velfungerende eksempler.
Nå trengs det både organisasjoner og politikere som tør å tenke kreativt og alternativt for å få løst opp boligpolitikkens «gordiske knute», og da er det noen «hellige kyr» som må ofres.
