Axel Schwerdt
Viser innlegg | Se kommentarer (2)
Hva er en boligboble?
Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi.
Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst. Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009
Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg.
.
Hva bør gjøres ?
For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt .
Hva er en
teknisk markedsverdi ?
Med teknisk markedsverdi beregner vi
nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm)
Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler.
Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ?
I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man
«utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg .
Eiendomsverdi.no
Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal)
Ved gjensalg av samme eiendomm blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert.
Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet.
Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort.
Dette viser usikkerheten i disse
«estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no
Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region.
Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en
«markedsverdi».
Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av
«markedsprisen».
Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt.
For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker. Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg .
Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme.
Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån.
Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt.
I dag selger megler som
«fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn.
Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av
spekulasjon .
Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien.
Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør
«meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til
kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.-
Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?.
Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-.
Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser.
Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver .
Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.)
Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens markedsverdi for belåning.
Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand.
Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen.
Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak !
Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding.
- Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig
bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på.
Mange rettsaker kunne unngås.
- Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker
rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler
og/eller mellommann kontaktes.
- Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal
foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse
Med omsetning av bruktbolig.
Konklusjon
Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at trær ikke vokser inn i himmelen.
Stavanger 06.10.2011
Axel Schwerdt
Kåre Mæland henviser til at hovedårsaken til klager i forbindelse med eiendomssalg er er relatert til byggetekniske feil og mangler.
Jeg er av den oppfatning at megler ikke gjør så mye feil i sitt arbeid. Takstmannen er den som er mer utsatt for klager ifbm mangelfulle opplysninger i boligsalgsrapporten. En selger som ikke
opplyser om alle forhold på eiendommen legger grunnlaget for reklamasjon.
Takstmannen som bevisst skriver en ”salgsvennlig” rapport burde ikke ha lov til a drive som takstmann.
Jeg har sagt det til mine tidligere kollegaer ”bruk mer tid og gjør en mergrundig jobb”. Alle er for så vidt enige, men med så lave priser kan takstmannen ikke bruke mer tid ifbm arbeidet knyttet til rapporten, er argument.
Slike rapporter er verdiløse og man trenger ikke disse.
Rapporten gir feil forståelse av ”teknisk verdi”, i form av beskrivelse. Tilstandsgrad benevnelse fra 0 – 3 er egnet som informasjon fra teknisk kyndige til teknisk
kyndige.
De burde stå for TG 0=meget bra, TG 1= bra, TG 2= dårlig og for
TG 3 = meget dårlig .
Beskrivelse om symptomer forstår ikke vanlige ukyndige mennesker. Beskriv de faktiske forhold og ikke kall ”normal levetid ” fra 20 til 60år for enkle
bygningskonstruksjoner. Teknisk levetid er nøyaktig spesifisert i NBI levetidatabeller for vedlikehold.
Tilstandsgrad og konsekvensgrad skal beskrives med bakgrunn i sikkerhet, helse, estetikk og ikke minst økonomi.
I dag leser man ofte at boligen er vurdert til ”Bolig oppført i ca 1920 i datidens konstruksjonsmessig bra stand”.
Hva skal en ukyndig forstår om dette. Sikkert at alt er bra.
Det er helt klar at ved en verdivurdering av en bolig oppført i 1920 vil man få en 80 % verdiforringelse fra nyverdi idag (verdireduksjon) som man burde opplyse og informere om.
Kjøper vil ikke vite hva som var bra i 1920 men vil vite hvilken status eiedommen har i forhold til dagens forskrifter og konstruksjoner.
En verditakst gir økonomiske forklaring av eldre boliger i forhold til dagens boligverdi. Disse informasjoner er like viktige som en tilstandsrapport.
Bransjen i Rogaland med Kåre Mæland i spissen og medlem i nasjonal takstlovutvalg er opptatt at man ikke skal opplyser om dette.
Hvordan skal en oppfatte dette ?
Reklamasjoner kommer ofte av at man har betalt en høy pris og at en ikke er opplyst om svakheter eller elde i en bolig, samt feil eller mangler.
Dette er ikke megleren sin feil men den instruks han jobber etter.
Megler blir i sitt studium ikke utdannet til å vurdere verdien av en bolig i henhold til BI.
Megleren vil ikke ha disse opplysninger ved salg av en eiendom. Han vil selge bolig/eiendommen til høyest mulig pris uten å forklare og informere om verdiforringelser.
Han mener at verdiforringelser har ingen innvirkning på pris.
Dette kjenner Kåre Mæland til. Jeg forstår ikke at fagsjefen i Norges beste eiendomsmeglerselskap med så mange dyktige megler ikke vil ta dette aktuelle temaet opp.
La takstmann kalkulere frem den reale markedspris som ta hensyn til elde , eventuell verdi av byggeskader og ikke minst finner frem verdi for tomten i forbindelse samligning av tidligere solgte eiendommer.
Megler finne frem til hvilken pris han kan/vil selge realverdier. Høy verdi kan ha en lav pris og omvendt.
Det passer ikke i vår tid, å selge ”katten i sekken”.
Vi ville redusere reklamasjoner og påfølgende rettssaker på grunn av slike forhold, endringer av informasjon til begge parter, samt en skikkelig utfyllende tilstandsrapport som beskriver alle
forhold ved eiendommen.
Gi takstmannen en mulighet til å skrive en bedre boligsalgsrapport med en tilhørende verditakst.
Gjør taksmann mer ansvarlig og vi vil snart ha vesentlig mindre reklamasjoner til glede for selger og ikke minst kjøper.
Auksjonsprinsippet som brukes idag i omsetning av eiendommer er prisdrivende og burde endres til å beregne markedsverdi av boligen og tomt med kjente og objektive verdier og så innvitere til
auksjon for kjøperen!
Faste priser gir også mulighet for riktige beslutninger i forbindelse med deling av eiendommen ved arv eller skilsmissesaker.
Utropspriser har ingenting med markedspriser å gjøre.
Stavanger, den 03.02.2011
Takstingeniør Axel Schwerdt
50 boligtvister daglig skaper boligbobler
- Boligsalg fører til nesten 20 000 tvister hvert år. Publisert i DN 24.07.2010
Hvorfor har vi så mange reklamasjoner og tvister i boligsalg?
Hva er galt og hvordan kan man løse dette?
En bekjent av meg kjøper en enebolig, byggeår 1938 i Stavanger fra et anerkjent eiendomsmeglerfirma i Stavanger i en budrunde. Siste bud ble på kr 4.550.000.-+ omk. til staten.
Prisantydning på eiendommen var på kr 3.950.000.-
Ved ukritisk gjennomgåelse av prospekt, egenerklæring og tilstandsrapport så det ut som at eiendommen var i en meget bra tilstand.
Etter kjøperen hadde bodd noen uker fremkom svakhetene og det viste seg at prospekt og tilstandsrapport ga han et feil utgangspunkt for budgivningen. Han registrerte at tilstandsrapporten ikke var riktig, beskrev bare overfladisk etc.
Han søkte kontakt hos fagkyndige og fikk bekreftet at den virkelige tekniske verdi uten mangler, samt beregnet vanlig elde på 72 år ga en teknisk verdi på bolig på kr 1.350.000.- og tomten på kr 1.600.000.- så til sammen på kr 2.950.000.-.
Trekker vi fra konstaterte feil og mangler som danner grunnlag for reklamasjon på ca kr 800.000.- ville eiendommen har en teknisk verdi på kr 2.150.000,-.(tekn.verdi bolig og verdi tomt – utbedringer)
Prisantydning på kr 3.950.000.- lå allerede kr 1.000.000.- over realverdien. Med andre ord kjøpte han eiendommen for kr. 4,55 mill + utbedringer på kr. (min) 800 000,- til sammen kr. 5,350 mill. differansen på det totale kjøp inkl nødvendige utbedringer minus det som burde vært den real verdien er da kr. 2,95 mill = 2,4 mill i overpris.
Her begynner problemet!
Hadde ektepar NN vist om riktig teknisk tilstand i forbindelse med en teknisk verdiberegning ville man ikke kjøpt eiendommen til prisantydningen. Hvem vil betale mer for en ikke helt god vare.
Ektepar NN er helt klar over å forstå at en verditakst med en tilstandsrapport er absolutt nødvendighet.
Familie NN har vært med på budrunden på grunn av man ikke visste bedre dvs man var underlagt eiendomsmeglerens seriøse anbefaling og den intetsigende tilstandsrapport.
Tilstandsrapporten ga helt klare feil forståelse om boligens tilstand.
Familie føler seg lurt for ca 2,400.000.- og lokket med på en budrunde på feil premisser. Disse premissene er oftest årsak for reklamasjon mot eierskifteforsikring.
Hva må gjøres ?
Jeg er ingen jurist men vil tro at dagens lover i eiendomshandel er bra nok.
I avhendingsloven §3.7, §3.8 og ikke minst §3.9. regulere stort sett feil og mangler.
Det som er feil og som viser i vårt eksempel er at vi ikke har gode reguleringer for megler og takstmann.
Megler tar tydelig ikke hensyn til elde og eventuelle skader i en prisantydning som er en viktig del for beregning av teknisk verdi av boligen. Reguleringsplan, servitutter blir heller ikke vektlagt eller vurdert. Tomtens størrelse tar han ingen hensyn til.
I dag er de viktigere med en stylist enn med en ordentlig økonomisk og teknisk vurdering av eiendommen, samt en skikkelig utfyllende tilstandsrapport.
Megler vil men denne form for tilstandsrapport oppnå høyest pris i en budrunde.
Takstmann som har avtale med megleren i de store eiendomsmeglerforetak sier offentlig i en bedriftsavis fra meglerforetak at hans tilstandsrapport ikke har noen innvirkning i verdisetting av eiendommen.
Hva for et utsagn er det? Det viser hvilke tilstandsrapporter takstmannen skriver for meglerne!
Dagens tilstandsrapport i denne form som er vist frem er ikke bra nok!
Dagens selger er for ”grådige”, blir villedet på grunn av for store forhåpninger om fortjeneste som megler selger til ham.
For å få slutt på reklamasjon av feil og mangler etter handelen må vi bestemmer at vi må har en utførlig økonomisk beskrivelse av teknisk verdi samt tomteverdier og en utførlig beskrivelse av teknisk
tilstand.
Uten verdisetting av beskrivende teknisk verdier har vi ikke god nok forutsetting for kjøper og banken til å vurdere pantesikkerhet og for kjøperen hvor mye man vil investere i en budrunde.
Megleren har ingen forutsetning for å sette en reell prisantydning.
Sosialøkonomisk er det en tragedie!
For meg uforståelig at myndighetene ikke ser dette og foretar nødvendige tiltak til å sikre staten.(Staten er vi)
I dag kan man belåne 90% av markedsverdien. Tolke man salgsprisen som den reelle markedsverdi? Dette er også en stor frase å snakke om markedsverdi!
Den reelle markedsverdi ville være hvis folk kjente til fundamentale økonomiske verdier og ga et bud etter denne.
Men vi bruker mange begreper og skal ivaretar så mange interesser spesielt fra banken med belåning og manglende pantesikkerhet.
For megleren kan det være de samme å selge eiendommen slik eller slik. Her skyter man ofte på pianisten når man mener megleren er alleene skyld i den oppståtte situasjon.
Når grådigheten styrer slike viktige prosesser uten menneskelighet, solidaritet og ærlighet er denne type eiendomsomsetning etter auksjonsprinsipp med "utropspriser" uten moral ogikke har noen
fremtid.
Selgerens og kjøperens interesse burde stå høyest når det gjelder å sikre et kjøp med gitte forutsetninger.
Gjør takstmann og megler mer ansvarlig.
Eierskifteforsikring kan sikkert bekrefte dette!
Vi mangler verditakst og en skikkelig utført tilstandsrapport! Det er her essensen til alle tvister ligger.
Bare tilstandsrapport gir bankene all mulighet å øker prisene etter kjøperens betalingsevne. Til og med takstmenn reklamer med på Vestlandet at deres tilstandsrapport har ingen innvirkning i verdi.
Da vet man hva man kan forvente!
Dette har ingenting med reelle markedsverdier og beskrivende tilstand å gjøre!
Ønsker man å regulere eiendomshandelen må vi kommer vekk fra "utropspriser" men i stedet kalkulere realverdien for eiendommen. Reelle økonomiske tekniske vurderinger av tomt og bygning, beskrivelse
av boligens virkelige tilstand samt en utfyllende tilstandsrapport.
På en slik metode ville vi regulere feil, mangler og ikke minst prisstigninger!!
De fleste eiendommer blir solgt som en boligboble dvs. med all for høy pris i forhold til fundamentale verdier.
Prosessen i dag:
1) Eierne av en eiendom beslutter å selge sin eiendom, ofte ifbm kjøp av ny eiendom
2) Eierne kontakter sin egen bankforbindelse, ønsker å få et nytt lån til ny bolig, informerer også om at de må selge den eiendom de i dag har.
3) Banken sender ut sin egen megler, verdisetter eiendom, får oppdragsskjemaet signert
4) Megler bestiller deretter takstmann/tilstandsrapport (basert på avtale mellom megler og taksmann)
5) Megler starter salgsprosessen.
6) Visningene brukes til å skaffe interessenter inn på en interessent liste.
7) Budrunde
Hva skjer egentlig i denne prosessen? Eierne av eiendommen føler at deres interesser blir godt og trygt ivaretatt av banken og av bankens meglere. Men gjør de det? NEI!
Noen punket til ettertanke:
1) Megler velges av banken, selvsagt bankens egen megler. Valget av megler er da påtvunget idet eierne er avhengige av bankens nye lån til ny bolig.
2) Megler forespeiler salgspris før det foreligger en skikkelig tilstandsrapport, noe som i prinsipper ikke kan gjøres da elde, utbedringer, feil, mangler etc påvirker eiendommens pris.
3) Taksmanns tilstandsrapport er skrevet med tanke på at taksmann vil sikre seg videre bestillinger fra megler, han skriver da ”gode” rapporter som gjør det enklere for meler å oppnå høyere pris, med andre ord på feil og falske premisser.
4) Banken innvilger lån til eierne basert på meglers takst av eiendommen.
5) Visningene skaper interessentlister. Disse interessentlistene en får ifbm visning, leveres til lånekonsulenter i banken, utelukkende for å skaffe nye lånekunder.
6) Her sitter eierne virkelig i bankens ”klør”. Eierne er ansvarlig og avhengig av banken. Takstmann er ”kjøpt og betalt” av megler. Megleren eies av banken.
For meg er det klart at det er bankens interesser en slik prosess ivaretar, ikke kjøper eller selger!
Hvordan prosessen burde være:
1) Selgeren ta kontakt med takstmann som utfører en verditakst samt tilstandsrapport for tomt og bolig.
2) Takstmannen burde være statlig overvåket som f eks. av Finanstilsyn.
3) Betaling av takst og boligsalgsrapport burde skje fra Finanstilsyn og tas fra statlig dokumentavgift.
4) Selgeren ta kontakt med megler med verditakst og tilstandsrapport som velger den han mener kan gjør den beste jobben i forbindelse med salg (markedsføring), budrunde og oppgjør.
5) Megleren finner frem til salgsprisen av eiendommen med bakgrunn i takstmann sine verdier og tilstand av eiendommen.
Prosessene må sikre kjøper og selger, meglers rolle må gjøres mer ansvarlig.
Korte budfrister burde ikke være lovlig.
Banken burde bare ha pant i eiendom, ikke at kjøperne har noe personlig ansvar,
Da ville alle direkte involverte være mer bevisst på hva som selges, i hvilken tilstand til hvilken pris.
Eierne burde gjøres mye mer personlig ansvarlig, dette for å oppnå at selger forstår viktigheten av å ta salget av sin eiendom mer på alvor og for at eier kan forstå konsekvensene og viktigheten/ betydningen av salg ev en eiendom.
Takstingeniør Axel Schwerdt
Stavanger, den 15.02.2011